【導讀】公司注冊資金人民幣2021萬元，法定代表人鄭福玉。目前公司從業(yè)人員38人，其中具有專業(yè)。面積達30萬平方米。長的消費需求，促進XX市房地產業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。XX鎮(zhèn)位于XX市最南端，全鎮(zhèn)總面積平方公里，下轄38個行政村、萬人口。定，隨著銀灘大環(huán)境的逐步改善，XX鎮(zhèn)開發(fā)前景是非常樂觀的。特點的現(xiàn)代化文明社區(qū)將滿足人們日益增長的消費需求。

　　

【正文】 1961 5 所得稅 萬元 6 稅后利潤 萬元 31471 Ⅲ 財務評價指標 1 投資利潤率 ％ ％ 2 投資利稅率 ％ ％ 3 全部投資內部收益率（所得稅前） ％ ％ 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 八、財務評價結論 該項目總投 52504 萬元，建成后可實現(xiàn)銷售收入 100100 萬元、各種經營稅費 萬元，所得稅 萬元，稅后利潤 31471 萬元，所得稅前財務內部收益率 ％，靜態(tài)投資回收期 年（含建設期）。 綜上分析，該項目各項財務指標均符合評價參數(shù)，其盈利能力和抗風險能力較強，從財務角度分析該項目是可行的。 第十二章 風險分析及對策 第一節(jié) 市場風險分析 一、 從 XX 市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓一定數(shù)量的空置商品房。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置不佳，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居 民家庭年收入的 3－ 6 倍，而目前 XX 市房價每平方米售價為 1800－ 2200 元之間（中低檔商品房），一套建筑面積 100 平方米的住房平均售價達 18 萬元－ 22 萬元之間，相當家庭收入的 倍至 倍，難以形成有效需求。目前 XX 市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。 雖然目前 XX 市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低靡，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前 景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減 小市場風險。 二、做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 第二節(jié) 經營管理風險分析 一、本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加在促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 二、在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低 投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低，財務凈現(xiàn)值比基本方案有明顯增加；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 三、做好物業(yè)管理和售后服務工作。 第三節(jié) 金融財務風險分析 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式，可選擇采用：一次性付款方式； 分期付款方式； 七成銀行按揭方式； 建筑分期付款 +銀行按揭等多種付款形式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。 第十三章 結 論 通過對 項目的背景、必要性、建設方案、投資計劃、投資估算、經濟及社會效益分析等方面進行分析論證后，我們認為：該項目所處地段交通便利，環(huán)境良好，周邊配套設施齊全，房產極具升值潛力，所以建設 XX XX 家園工程勢在必行。從響應政府關于創(chuàng)造理想的人居環(huán)境及發(fā)展經濟等方面來看，該項目社會效益和環(huán)境效益顯著，建設是必要和可行的。 全部投資財務現(xiàn)金流量表 基本報表 1 單位 :萬元 序號 項 目 合 計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經 營成本 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后累計凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅后累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前累計凈現(xiàn)金流量 稅前凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅前累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 5 財務指標 稅 后 稅 前 靜態(tài)投資回收期 年 （含建設期） 年 （含建設期） 動態(tài)投資回收期 年 （含建設期） 年 （含建設期） 累計凈現(xiàn)金流量 萬元 萬元 累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 萬元 萬元 財務內部收益率 % % 損 益 表 基本報表 2 單位：萬元 序號 項 目 合 計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經營收入 100100 30030 40040 30030 銷售收入 100100 30030 40040 30030 2 總成本費用 52504 15751 21002 15751 銷售成本 52504 15751 21002 15751 3 經營稅金及附加 5635 1691 2254 1691 4 土地增值稅 0 0 0 0 5 利潤總額 41961 12588 16784 12588 6 所得稅 10490 3147 4196 3147 7 稅后利潤 31471 9441 12588 9441 投資利潤率 % 投資利稅率 % 項目總投資估算表 輔助報表 1 單位：萬元 序號 項 目 金 額 估算說明 一 建設投資 52504 1 土地費用 土地出讓金 契稅 2 前期工程費用 申請報告編制費 勘察費 設計費 施工圖審查費 規(guī)劃服務費 測繪費 三通一平費 環(huán)評費 防雷設計圖紙審核費 招投標代理服務費 建設工程交易中心服務費 人防異地建設費 工程定額測定費 工程質量監(jiān)督費 墻體材料節(jié)能費押金 勞保統(tǒng)籌基金 農民工工資保障金 水土保持設施補償費 開發(fā)管理費 價格 調節(jié)基金 3 基礎設施配套建設費用 城市基礎設施配套費 大配套費 供熱工程費 管道燃氣設施安裝費 供電工程費 供水工程費 排污工程費 綠化工程費 硬化工程費 亮化工程費 有線電視安裝費 通訊、寬帶網安裝費 4 建安工程費用 多層住宅 商業(yè)公建 5 建設單位管理費用 6 銷售費用 7 財務費用 8 工程建設其他費用 工程監(jiān)理費 工程造價咨詢服務費 消防安全檢測費 防雷裝置施工質量 及驗收檢測費 9 不可預見費 投資計劃與資金籌措表 輔助報表 2 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 1 項目總投資 52504 36753 15751 開發(fā)建設投資 52504 36753 15751 經營資金 0 0 0 2 資金籌措 52504 36753 15751 自有資金 48504 32753 15751 銀行貸款 4000 4000 0 銷售收入與經營稅金及附加估算表 輔助報表 3 序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經營收入 100100 房屋銷售收入 100100 多層住宅銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬 元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 酒店式公寓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 閣樓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 陽臺銷售收入 可銷售面積（平方米） 0 0 0 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 2 經營稅 金及附加 5635 1691 2254 1691 營業(yè)稅 5005 1502 2021 1502 城市維護建設稅 350 105 140 105 教育費附加 200 60 80 60 交易管理費 30 9 12 9 交易印花稅 50 15 20 15