【導(dǎo)讀】公司注冊(cè)資金人民幣2021萬(wàn)元，法定代表人鄭福玉。目前公司從業(yè)人員38人，其中具有專業(yè)。面積達(dá)30萬(wàn)平方米。長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)XX市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。XX鎮(zhèn)位于XX市最南端，全鎮(zhèn)總面積平方公里，下轄38個(gè)行政村、萬(wàn)人口。定，隨著銀灘大環(huán)境的逐步改善，XX鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)前景是非常樂(lè)觀的。特點(diǎn)的現(xiàn)代化文明社區(qū)將滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需求。

　　

【正文】 1961 5 所得稅 萬(wàn)元 6 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 31471 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 ％ ％ 2 投資利稅率 ％ ％ 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） ％ ％ 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目總投 52504 萬(wàn)元，建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100100 萬(wàn)元、各種經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 31471 萬(wàn)元，所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期）。 綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均符合評(píng)價(jià)參數(shù)，其盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析該項(xiàng)目是可行的。 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 第一節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 從 XX 市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓一定數(shù)量的空置商品房。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置不佳，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居 民家庭年收入的 3－ 6 倍，而目前 XX 市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為 1800－ 2200 元之間（中低檔商品房），一套建筑面積 100 平方米的住房平均售價(jià)達(dá) 18 萬(wàn)元－ 22 萬(wàn)元之間，相當(dāng)家庭收入的 倍至 倍，難以形成有效需求。目前 XX 市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低靡，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前 景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減 小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 一、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加在促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 二、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比基本方案有明顯增加；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 三、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 第三節(jié) 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式，可選擇采用：一次性付款方式； 分期付款方式； 七成銀行按揭方式； 建筑分期付款 +銀行按揭等多種付款形式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第十三章 結(jié) 論 通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目的背景、必要性、建設(shè)方案、投資計(jì)劃、投資估算、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析等方面進(jìn)行分析論證后，我們認(rèn)為：該項(xiàng)目所處地段交通便利，環(huán)境良好，周邊配套設(shè)施齊全，房產(chǎn)極具升值潛力，所以建設(shè) XX XX 家園工程勢(shì)在必行。從響應(yīng)政府關(guān)于創(chuàng)造理想的人居環(huán)境及發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面來(lái)看，該項(xiàng)目社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著，建設(shè)是必要和可行的。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 1 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng) 營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅前凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 5 財(cái)務(wù)指標(biāo) 稅 后 稅 前 靜態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 萬(wàn)元 萬(wàn)元 累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 萬(wàn)元 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 損 益 表 基本報(bào)表 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 100100 30030 40040 30030 銷售收入 100100 30030 40040 30030 2 總成本費(fèi)用 52504 15751 21002 15751 銷售成本 52504 15751 21002 15751 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5635 1691 2254 1691 4 土地增值稅 0 0 0 0 5 利潤(rùn)總額 41961 12588 16784 12588 6 所得稅 10490 3147 4196 3147 7 稅后利潤(rùn) 31471 9441 12588 9441 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 項(xiàng)目總投資估算表 輔助報(bào)表 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 一 建設(shè)投資 52504 1 土地費(fèi)用 土地出讓金 契稅 2 前期工程費(fèi)用 申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 勘察費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖審查費(fèi) 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 測(cè)繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 環(huán)評(píng)費(fèi) 防雷設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi) 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 工程定額測(cè)定費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 墻體材料節(jié)能費(fèi)押金 勞保統(tǒng)籌基金 農(nóng)民工工資保障金 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 價(jià)格 調(diào)節(jié)基金 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 大配套費(fèi) 供熱工程費(fèi) 管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi) 供電工程費(fèi) 供水工程費(fèi) 排污工程費(fèi) 綠化工程費(fèi) 硬化工程費(fèi) 亮化工程費(fèi) 有線電視安裝費(fèi) 通訊、寬帶網(wǎng)安裝費(fèi) 4 建安工程費(fèi)用 多層住宅 商業(yè)公建 5 建設(shè)單位管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi) 消防安全檢測(cè)費(fèi) 防雷裝置施工質(zhì)量 及驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi) 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 投資計(jì)劃與資金籌措表 輔助報(bào)表 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 1 項(xiàng)目總投資 52504 36753 15751 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 52504 36753 15751 經(jīng)營(yíng)資金 0 0 0 2 資金籌措 52504 36753 15751 自有資金 48504 32753 15751 銀行貸款 4000 4000 0 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 輔助報(bào)表 3 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 100100 房屋銷售收入 100100 多層住宅銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（萬(wàn) 元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 酒店式公寓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（萬(wàn)元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 閣樓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（萬(wàn)元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 陽(yáng)臺(tái)銷售收入 可銷售面積（平方米） 0 0 0 單位售價(jià)（萬(wàn)元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 2 經(jīng)營(yíng)稅 金及附加 5635 1691 2254 1691 營(yíng)業(yè)稅 5005 1502 2021 1502 城市維護(hù)建設(shè)稅 350 105 140 105 教育費(fèi)附加 200 60 80 60 交易管理費(fèi) 30 9 12 9 交易印花稅 50 15 20 15