【正文】 多層住宅 元／㎡ 4000 出售 高層住宅 元／㎡ 6000 出售 商業(yè)公建 元／㎡ 6000 出售 16 建設(shè)投資 萬元 52504 17 18 19 每平方米建設(shè)投資 元 1765 平均 20 投資利潤率 ％ 21 投資利稅率 ％ 22 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） ％ 23 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 24 全部投資投資回收期（稅前） 年 第二章 項目提出的背景及投資的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 XX 鎮(zhèn)位于 XX 市最南端，全鎮(zhèn)總面積 平方公里，下轄 38 個行政村、 萬人口。項目建成后可實現(xiàn)銷售收入 100100 萬元、各種經(jīng)營稅費 萬元，所得稅 萬元，稅后利潤 31471 萬元，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期）。每個開發(fā)項目以設(shè)計科學合理、優(yōu)質(zhì)節(jié)能、環(huán)境清潔優(yōu)美、物業(yè)管理正規(guī)等而受到社會各界的廣泛贊譽。目前公司從業(yè)人員 38 人，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱 25 人。 第三節(jié) 可行性研究的范圍和內(nèi)容 項目提出的背景及投資的必要性； 市場分析及營銷戰(zhàn)略； 建設(shè)條件及配套供應情況； 建設(shè)方案； 環(huán)保與節(jié)能； 企業(yè)組織與勞動定員； 項目實施進度； 投資估算及資金籌措； 財務(wù)評價； 風險分析及對策。 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱： XX 通過對以上內(nèi)容的研究，提供準確的資料和數(shù)據(jù)， 對本項目是否可行做出評價和結(jié)論，以作為決策的依據(jù)。公司實行董事長領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，設(shè)總經(jīng)理 1 名，副總經(jīng)理 1 名，公司下設(shè)：辦公室、工程部、預算部、銷售部、財務(wù)部、售后服務(wù)部，成立 XX 物業(yè)管理有限公司。 第五節(jié) 簡要結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃，適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對 滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的消費需求， 促進 XX 市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。上述經(jīng)濟指標良好，且通過經(jīng)濟敏感性分析，項目抗風險能力較強，物業(yè)管理收入能維持正常運轉(zhuǎn)且略有盈余，因此該項目建設(shè)是必要可行的。這里區(qū)位優(yōu)越、交通便利，東部毗鄰國家 4A 級銀灘旅游度假區(qū)，西有大 XX 濱海旅游度假區(qū)，環(huán)海路橫貫境內(nèi)，鎮(zhèn)駐地至青島、煙臺、威海三市路程均在 1 個半小時內(nèi)，相當于同時擁有三大火車站、三大港口、三大機場，海陸空交通便捷，特別是環(huán)半島沿海高速公路的構(gòu)建，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。海岸線長達 87 公里，接近全市的一半，海產(chǎn)品資源豐富，主要有對蝦、梭子蟹、帶魚、海參、文蛤、扇貝等 100 多種，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達 20 萬噸，全鎮(zhèn)38 個行政村中加工貿(mào)易村達到 23 個。占鎮(zhèn)級財政收入的 88%；農(nóng)民人均純收入將達到 7275元。 為促上管理，專門成立了物業(yè)管理辦公室和行政執(zhí)法中隊，統(tǒng)一對全鎮(zhèn)的鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌建設(shè)、生活小區(qū)的服務(wù)進行管理，提升了生活小區(qū)的檔次。 XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時度勢，經(jīng)過多次實地考察，決定在 XX 鎮(zhèn)建設(shè)住宅小區(qū)―― XX 第二節(jié)項目建設(shè)的必要性 一、符合國 家產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟增長，促進消費需求都起著重要的作用。 總之，項目單位在充分進行市場調(diào)研基礎(chǔ)上，根據(jù)所處的區(qū)域位置、交通條件及公司經(jīng)濟實力開發(fā)本項目，既是形 勢所迫，又是現(xiàn)代化城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。 展望 2021 年的房地產(chǎn)行 業(yè)，政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。 土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。 預計隨著土地供應“閘門”的縮緊，如果沒有重大的 政策變動，那么土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。 2021 年住房供應差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素。如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩；如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。其中，期房銷售額為 14366 億元，所占比重為 70%。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 XX 經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，全市工業(yè)化和城市化進程的加快，都對銀灘住宅產(chǎn)生了很大的需求?，F(xiàn)在已經(jīng)銷售完畢的房產(chǎn)企業(yè)，大多在石油、化工、煤炭、鋼鐵等企業(yè)和西北、東北等城市設(shè)立了銷售處，順利完成了銷售任務(wù)。根據(jù)XX 市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 XX 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。 XX 市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商 貿(mào)一直是 XX 市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。該項目所處地理位置優(yōu)越，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地 段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。 五、住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著 XX 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐漸成為居民消費熱點和投資手段。其中中低收入的家庭 5%8%，中高收入家庭為 10%14%，富裕家庭占 16%25%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱點將加快形成。 XX 家園項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 二、住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 第五節(jié) 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 一、確定項目整體形象 本項目整體形象根據(jù)“以人為本”這一主體，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人 際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21 世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā) XX 市又一個精品住宅小區(qū)。 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝 通。 三、營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 促銷策略 （ 1）促銷的階段性策略。由 于 XX 本地購買力有限，建議以周邊內(nèi)陸城市及大小型城市的中產(chǎn)階級和富裕人群為購買對象。 （ 3）促銷手段。 (2)該項目價格定位為中檔住宅，根據(jù) XX 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，參考項目周邊位置同類商品房銷售價格，多層住宅價格每平方米可研中取 4000 元；高層住宅價格每平方米可研中取 5000 元；商業(yè)公建價格每平米可研中取 6000 元。宜采用浮動銷售：（ 1）展銷會期促銷優(yōu)惠價；（ 2）限期銷售優(yōu)惠浮動價（ 3）正常銷售期段浮動價 ；（ 4）其他浮動措施。 第四章 建設(shè)條件及配套供應情況 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點 項目承辦單位擬在 XX 市 XX 鎮(zhèn)， XX 村。 該地點有以下有利條件： 地理位置適宜，符合城市規(guī)劃要求。 擬建場區(qū)給排水、電力、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施均有條件配套齊全。 三、工程地質(zhì) （一）地形、地貌 場地地勢北高南低，場地所處地貌類型為丘陵，自然地勢比較平坦。對于本勘察場地，可不考慮地下水對建筑材料的腐蝕性。 一、水 XX 市自來水廠已將供水管線接入銀灘度假區(qū)內(nèi)，該項目所需用水由 XX 就近接入XX 市城市自來水管網(wǎng)。 四、電信、有線電視 規(guī)劃從銀灘路引入主干電纜 400 對兩條 ，設(shè)電信交接箱。 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標準 第一節(jié) 建筑面積和內(nèi)容 XX 2021 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。 二、設(shè)施標準 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《山東省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)定，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。 三、住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)該項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，戶型在單體設(shè)計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 二、項目設(shè)計指導原則 本項目規(guī)劃設(shè)計中突出“以人為本”的指導思想，把居民對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求作為規(guī)劃設(shè)計重點，努力把小區(qū)規(guī)劃為具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的文化內(nèi)涵的新街坊鄰居空間。 二、上部結(jié)構(gòu) 該項目各單位建筑均為框架結(jié)構(gòu)。 （ 2）水源 采用城市自來水，由小區(qū)南側(cè)規(guī)劃路就近接入。 排水系統(tǒng) （ 1）室外排水系統(tǒng) 室內(nèi)生活污水在室外匯集，采用生物降解法處理，達到環(huán)保部門要求的排放標準，排入度假區(qū)污水管道。 節(jié)水措施 洗臉盆配置加氣龍頭，以此增大水流表觀體積，限制流出水頭，大便器采用節(jié)水型大便器。 （ 3）建筑滅火器 樓道內(nèi)設(shè)置手提式磷酸銨鹽干粉 滅火器。 負荷計算 居住戶數(shù) 5382 戶，電力負荷按 8KW/戶計，同時系數(shù) ，公建建筑面積 71900 平方米，電力負荷按 40W/m2計。 計量方式為一戶一表，按單元集中設(shè)置在一層樓梯間附近。并進行總的電位聯(lián)結(jié)，除空調(diào)插座回路外，其余插座回路均設(shè)漏電保護裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應具有漏電保護功能。社區(qū)物業(yè)管理將對污水、廢棄物進行無公害處理。 （二）生活垃圾 生活垃圾實行生活垃圾袋裝處理后，由物業(yè)公司組織專人收集外運。 綜上所述，規(guī)劃設(shè)計注重生態(tài)綠化效果，項目使用期公用配套設(shè)施齊全，施工期采取了有效措施，對周圍環(huán)境影響較小。外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進口或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鐵件，達到現(xiàn)有鋁合金門窗 45 倍的保溫隔音效果。實現(xiàn)了分戶控制、分室控溫、將來分戶按熱量計量的目的 。 四、節(jié)電措施 所選用電設(shè)備均為國家允許生產(chǎn)出售的較先進節(jié)能設(shè)備，變配電設(shè)備要安裝電容補償自動裝置，盡量提高功