【正文】 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報表 1 單位 :萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng) 營成本 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅前凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 5 財務(wù)指標(biāo) 稅 后 稅 前 靜態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 動態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 萬元 萬元 累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 萬元 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 損 益 表 基本報表 2 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營收入 100100 30030 40040 30030 銷售收入 100100 30030 40040 30030 2 總成本費(fèi)用 52504 15751 21002 15751 銷售成本 52504 15751 21002 15751 3 經(jīng)營稅金及附加 5635 1691 2254 1691 4 土地增值稅 0 0 0 0 5 利潤總額 41961 12588 16784 12588 6 所得稅 10490 3147 4196 3147 7 稅后利潤 31471 9441 12588 9441 投資利潤率 % 投資利稅率 % 項(xiàng)目總投資估算表 輔助報表 1 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 一 建設(shè)投資 52504 1 土地費(fèi)用 土地出讓金 契稅 2 前期工程費(fèi)用 申請報告編制費(fèi) 勘察費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖審查費(fèi) 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 測繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 環(huán)評費(fèi) 防雷設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi) 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 工程定額測定費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 墻體材料節(jié)能費(fèi)押金 勞保統(tǒng)籌基金 農(nóng)民工工資保障金 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 開發(fā)管理費(fèi) 價格 調(diào)節(jié)基金 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 大配套費(fèi) 供熱工程費(fèi) 管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi) 供電工程費(fèi) 供水工程費(fèi) 排污工程費(fèi) 綠化工程費(fèi) 硬化工程費(fèi) 亮化工程費(fèi) 有線電視安裝費(fèi) 通訊、寬帶網(wǎng)安裝費(fèi) 4 建安工程費(fèi)用 多層住宅 商業(yè)公建 5 建設(shè)單位管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 財務(wù)費(fèi)用 8 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 工程造價咨詢服務(wù)費(fèi) 消防安全檢測費(fèi) 防雷裝置施工質(zhì)量 及驗(yàn)收檢測費(fèi) 9 不可預(yù)見費(fèi) 投資計(jì)劃與資金籌措表 輔助報表 2 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 1 項(xiàng)目總投資 52504 36753 15751 開發(fā)建設(shè)投資 52504 36753 15751 經(jīng)營資金 0 0 0 2 資金籌措 52504 36753 15751 自有資金 48504 32753 15751 銀行貸款 4000 4000 0 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 輔助報表 3 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營收入 100100 房屋銷售收入 100100 多層住宅銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬 元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 酒店式公寓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 閣樓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 陽臺銷售收入 可銷售面積（平方米） 0 0 0 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 2 經(jīng)營稅 金及附加 5635 1691 2254 1691 營業(yè)稅 5005 1502 2021 1502 城市維護(hù)建設(shè)稅 350 105 140 105 教育費(fèi)附加 200 60 80 60 交易管理費(fèi) 30 9 12 9 交易印花稅 50 15 20 15 。 XX 家園工程勢在必行。 第三節(jié) 金融財務(wù)風(fēng)險分析 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式，可選擇采用：一次性付款方式； 分期付款方式； 七成銀行按揭方式； 建筑分期付款 +銀行按揭等多種付款形式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險的因素之一。 二、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險。 二、做好方案規(guī)劃。 雖然目前 XX 市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低靡，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前 景看好。按照國際慣例，房價一般是居 民家庭年收入的 3－ 6 倍，而目前 XX 市房價每平方米售價為 1800－ 2200 元之間（中低檔商品房），一套建筑面積 100 平方米的住房平均售價達(dá) 18 萬元－ 22 萬元之間，相當(dāng)家庭收入的 倍至 倍，難以形成有效需求。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置不佳，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均符合評價參數(shù)，其盈利能力和抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，從財務(wù)角度分析該項(xiàng)目是可行的。對項(xiàng)目單位來說，應(yīng)注意提高項(xiàng)目管理水平，降低建設(shè)成本，使企業(yè)保持較好的經(jīng)濟(jì)效益；同時也應(yīng)該加強(qiáng)廣告宣傳，樹立良好的企業(yè)形象，積極開拓海內(nèi)外銷售市場，以保證項(xiàng)目有較高的經(jīng)營收入。其中，建設(shè)投資的變動對項(xiàng)目的各項(xiàng)分析指標(biāo)影響相對較大，經(jīng)營收入的變動對項(xiàng)目的各項(xiàng)分析指標(biāo)影響相對較小。 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)定主要因素為建設(shè)投資和經(jīng)營收入，對項(xiàng)目所得稅前全部投資進(jìn)行單因素敏感性分析。 詳見《銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》、《損益表》、《全部投資現(xiàn)金流量表》。 項(xiàng)目交納的銷售稅金及附加為 萬元，所得稅 萬元，土地增值稅 萬元，合計(jì)交納稅金 萬元。 詳見《銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》、《損益表》。該項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)后可交納各種營業(yè)稅費(fèi) 萬元，所得稅 萬元。 二、銷售價格 根據(jù)該工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅平均按 4000 元／平方米出售估算，高層住宅 平均按 5000 元／平方米出售估算，商業(yè)公建平均按 6000 元／平方米出售估算。 第二節(jié) 財務(wù)評價 一、基本情況 該項(xiàng)目總投資 52504 萬元，總建筑面積 297500 平方米，其中住宅建筑面積為 225600 平方米全部出售；商業(yè)公建建筑面積為 71900 平方米全部出售。 第十一章 財務(wù)評價 第一節(jié) 評價說明 本項(xiàng)目的財務(wù)評價按照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求進(jìn)行 財務(wù)評價。 詳見輔助報表 1――《總投資估算表》。 建安費(fèi)依據(jù) （ 1）《山東省建筑工程綜合定額》（一）、（二）、《裝飾分冊》； （ 2）《山東省建筑工程費(fèi)用定額》； （ 3）《山東省 安裝工程綜合定額》； （ 4）《山東省安裝工程費(fèi)用定額》； （ 5）《威海市單位估價表》； （