【正文】 ve stil。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。項目規(guī)劃設(shè)計本身還有很多可以挖掘的亮點，比如說完美的光井花園，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)四合院的采光不足，同時人與自然的和諧統(tǒng)一也在中心花園這一圍一合中得到升華。同時，建議在媒體做一部分北潞馨的專題廣告，提請這部分消費(fèi)者注意，使之產(chǎn)生消費(fèi)期待心理。從對競爭對手分析上來說，北京南城的聯(lián)排別墅的售價基本上在 4500— 6000 元之間，與北潞馨有較強(qiáng)的可替代性，再加上 25 分鐘的車程及各種費(fèi)用，市場競爭力很強(qiáng)。 此項目的有兩個方面的目標(biāo)消費(fèi)群。） （五）兩稅一費(fèi) 銷售收入的 % 三、公共配套分?jǐn)? 專業(yè)好文檔 10 北潞園可銷售面積 萬平方米 春： 芳： 華： 冠： 馨： （一） 學(xué)校分?jǐn)? *= （二）垃圾站 *= （三）小區(qū)四條道路 *= （四）開閉站 1110/*= （五）派出所 150/*= （六） 616 車站 *= （七）地?zé)峋? 100/*= （八）自來水市政 70/*= （九）過街天橋 *= （十）北潞園公園 700/*= （十一）東大門 60/*= （十二）綠化隔離帶代征地分?jǐn)? 固村 畝，太平莊 畝，漁兒溝村 畝 共計 畝 *= 銷售收入： A 戶型 （ 2892+++） *4000= 萬元 B 戶型 （ 3764+3828） *3600= 萬元 C 戶型 （ +++4986） *3800= 萬元 專業(yè)好文檔 11 銷售總收入 ： 萬元 總成本： 萬元 稅前利潤： = 稅前利潤率： 稅后利潤： *（ 133%） = 稅后利潤率： 盈虧平衡分析：當(dāng)銷售達(dá)到 萬平方米，即銷售達(dá)到 96%的時候，可實現(xiàn)盈虧平衡。芳的建筑面積是 萬平方米，單位造價 750/=元，北潞馨參考此價 *= 萬元） （ 3）智能化工程 （北潞華按照 16 元 /建筑平方米計算，考慮到北潞馨的品質(zhì)，按照 30 元 /平方米計算， 30*= 萬元） （ 4）上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程、照明工程目前無法提供準(zhǔn)確數(shù)字，按照估算在 10%— 15%之間，取中值按 13%計算， *13%= 萬元。 專業(yè)好文檔 7 三、可研計算 單位：萬元 總成本 一、 直接費(fèi)用 （一）土地費(fèi)用： 1． 土地出讓金： 120 元 /平方米 （房土局提供此數(shù)字，房山區(qū)土地出讓金住宅最高為 120 元 /平方米） 2． 土地補(bǔ)償費(fèi)： 843 （其中：建設(shè)用地 113 畝， 7 萬元 /畝共 791 萬元；代征地 52 畝，1 萬元 /畝共 52 萬元） 3． 地上物補(bǔ)償： 10 （此數(shù)字由 前期提供） 4． 征地管理費(fèi)： 以上各項和的 % 5． 土地出讓契稅 4% 6． 復(fù)墾費(fèi) 3 萬元 /畝 339 7． 超轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi) 300 元 /畝 （二）前期工程費(fèi) 1．規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 150 （此項費(fèi)用已發(fā)生） 2．勘察費(fèi) 建安費(fèi)的 1% 3．三通一平費(fèi) 120 專業(yè)好文檔 8 （此數(shù)字由前期提供） 4．防洪費(fèi) 20 元 /平方米 5．大市政費(fèi) 90 元 /平方米 6．四源費(fèi) （采暖 23 元 /平方米，做飯 22 元 /平方米，上水 17 元 /平方米，住宅部分為以上三項和 62*44062= 萬元，公建部分為采暖加上水 40*800= 萬元，總計 萬元） 7．建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)的 % 8．工程招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)的 % 9．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)的 % 10．工程印花稅 建安費(fèi)的 % 11．審圖費(fèi) 1200*建筑面積 *4%*10% 12．散裝水泥費(fèi) 1 元 /平方米 （三）房屋開發(fā)費(fèi) 1． 建安費(fèi) ? 住宅 1700 元 /平方米 會所 3000 元 /平方米 240 2．工程監(jiān)理費(fèi) 900*建筑面積 *1% 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 1）綠化工程 *50%*120= （ %是設(shè)計所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加、會所減少后綠化面積會有所減少，暫以 50%計，北潞華的綠化單位造價專業(yè)好文檔 9 為 80 元 /平方米，因為北潞馨的品質(zhì)要高于北潞華，單位綠化造價按 120 元 /平方米計算。 第三部分 投資估算 一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1． 規(guī)劃用地面積： 110000 平方米 2． 建設(shè)用地面積： 75380 平方米 專業(yè)好文檔 6 3． 總建筑面積： 44862 平方米 住宅面積： 44062 平方米 公建面積： 800 平方米 增加 B 戶型 1 個，增加建筑面積 += 平方米 增加 C1 戶型 12 個，增加建筑面積 *12= 平方米 增加 C2 戶型 4 個，增加建筑面積 *4= 平方米 （以上數(shù)字以何韜設(shè)計所的設(shè)計方案為基礎(chǔ)，其中增加了部分建筑面積并將公建面積調(diào)整為 800 平方米） 4． 容積率： 5． 總戶數(shù)： 195 戶 6．總?cè)丝冢?680 人 二、計算前提： 1．住宅單位造價： 1700 元 /平方米 2． 公建單位造價： 3000 元 /平方米 3．平均單價： 3803 元 /平方米 A 戶型 4000 元 /平方米 B 戶型 3600 元 /平方米 C 戶型 3800 元 /平方米 綜合考慮房山區(qū)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房山中高檔項目的價格上限在4000 元左右，北潞馨市場定位仍應(yīng)以消化房山本地市場為主，突破此價格上限市場會有很大阻力。高檔項目如麗園國際和翡翠城陷入困境，兩個盤均價均超過 6600 元，市場反映冷淡。 7. 大興的房地產(chǎn)市場目前現(xiàn)狀成梭型，低檔項目市場緊縮，中檔項目市場膨脹，青島嘉園已從 3800 元漲至 4100 元，市場反映良好。金鴿園檔次、 規(guī)模欠佳，又沒有合法手續(xù)。龍華苑以復(fù)式聯(lián)排別墅為主，金鴿園為單體別墅。 三、 北京西南別墅市場分析 北京西南同類物業(yè)市場（主要指房山、大興、豐臺西南）調(diào)查顯示： 1．西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影響，相對北京其他區(qū)域較為低迷。一是聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE，二是離城區(qū)較遠(yuǎn)，風(fēng)景秀麗的區(qū)域的單體別墅 SINGLEHOUSE； 2．北京市別墅市場回暖，供應(yīng)量逐年遞增，但市場消化量是總供給量的三分之一，市場競爭激烈； 3．北京市別墅市場的消費(fèi)市場主體是中級白 領(lǐng)； 4．別墅的分布有很強(qiáng)的地域性，大多在離市中心不遠(yuǎn)的東北到西北方位，車程大多控制在 25 分鐘到 50 分鐘之間； 5．別墅定價兩極分化。目前的第二次熱潮已經(jīng)理性的多，但仍是國家限制開發(fā)的重點，投資風(fēng)險依然較大。 對未來北京市房地產(chǎn)市場的預(yù)測： 1．雖然目前市場供給量巨大，眾多項目區(qū)域出現(xiàn)市場“飽和”，但具有優(yōu)良產(chǎn)品性能價格比和賣點獨特的項目仍然深受市場歡迎； 2．隨著低密度住宅在北京郊區(qū)縣的大量涌現(xiàn)和公路四、五環(huán)的專業(yè)好文檔 4 通車，城郊項目正逐步引起市場關(guān)注，特別周邊具有良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的項目較受市場青睞。今年北京南城改造力度加大，購房消費(fèi)群體擴(kuò)容暗示新一輪住宅行業(yè)競爭正在醞釀當(dāng)中。 第二部分 市場分析 一、 北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 北京市今年的房地產(chǎn)總量仍然會放大，只是會出現(xiàn)局部調(diào)整的情況，最明顯的反應(yīng)是銷售價格普遍下調(diào)，說明市場本身的杠桿作用正在得到體現(xiàn)，經(jīng)過此次凈化后的房地產(chǎn)市場會更加成熟，對未來的房地產(chǎn)市場會有積極的推動作用。自然景觀有銀狐洞、石花洞、仙棲洞、上方山云水洞、十渡風(fēng)光??，距離最近的人文景觀昊天塔建于遼代，距今有 1000 年的歷史。 九、 社區(qū)周邊自然人文景觀 房山地區(qū)名 勝古跡資源豐富。屆時，刺猬河畔又可見楊柳倒垂的美麗景象。 社區(qū)西南側(cè)的刺猬河 91 年按照 50 年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)治理完畢。 六、 通訊條件 社區(qū)與市程控電話 939 局 (10 萬門 )接通。經(jīng)過處理后可達(dá)到中水標(biāo)準(zhǔn)，可 解決社區(qū)的綠化、消防和洗車用水。 北潞園居住區(qū)內(nèi)北潞華家園小區(qū)有恒溫為 39℃的溫泉，有著十分豐富的溫泉浴資源。 四、 供水條件 良鄉(xiāng)水質(zhì)偏硬，距小區(qū)南 2 公里處有良鄉(xiāng)第一供水廠。3Q3vdWe3YXvbJr 專業(yè)好文檔 2 公交 616 直達(dá)西客站、長椿街， 922 通往前門。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqvz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qvt nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$