【正文】 單位銷售價格 應(yīng)注意可售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期和空置率對年收入的影響；以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的影響。本項目房地產(chǎn)商品的價格包括總成本和利潤兩個主要組成部分。 第十二章 項目財務(wù)評價 第一節(jié) 銷售收入、稅金和利潤預(yù)測 一、本項目開發(fā) 產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項目的特點選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次可比的交易記錄，通過對交易價格的分析與修正，最終得到本項目銷售價格為：高層住宅平均銷售單價 9500 元 /平方米，地下停車位平均銷售單價為 8萬元 /個。 為保證本項目的開發(fā)建設(shè)能順利完成，融資方案滿足其安全性，經(jīng)濟性和可行性方面的要求。 本項目達到銷售條件后（完成中投資的 50%左右），積極組織市場銷售，解決項目后期建設(shè)投資。 二． 本項目開發(fā)綜合融資方案 根據(jù)本項目投資情況和進度計劃，綜合融資方案為： 首先利用企業(yè)匯集到的 3000 萬元自有資金支付地價款和前期開辦費用。 本項目的自由資金占開發(fā)項目總投資的 30%，主要用于支付開辦費和購置土地使用權(quán)費用。 39 項目投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 1 項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 資本金 3000 1550 850 600 借貸資金 預(yù)售收入 2021 1000 1200 其他收入 第二節(jié) 資金籌措方案分析和多方案比選 一． 開發(fā)投資的資金來源。 資金籌措計劃：主要是根據(jù)擬開發(fā)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資，成本與費用使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng) 的數(shù)量。本階段，資金使用計劃按年編制。應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資的開發(fā)產(chǎn)品其成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn)。 本項目成本主要包括：土地開發(fā)費，房屋開發(fā)費和各種配套及稅費等三大類。 10%以內(nèi)。因此，按照項目建設(shè)前期不同階段所要求的內(nèi)容和深度，完整，準確的進行投資估算是項目決策分析與評價階段的必不可少的重要工作。 不可預(yù)見費：本項目考慮適當?shù)牟豢深A(yù)見費用。在濟南 市，這部分稅 費也已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用中較大比重的費用。 36 其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費，施 工圖預(yù)算或標底編制費，工程合同預(yù)算或標底審查費，指標管理費，總承包管理費，合同公證費，施工執(zhí)照費，工程質(zhì)量監(jiān)督費，工程監(jiān)理費，施工圖編制費，工程保險費等。 財務(wù)費用：是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息，金融機構(gòu)手續(xù)費，代理費，外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。 管理費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：工資，福利費，折舊費，修理費，辦公費，水電費，勞動保護費。按規(guī)定指標和 實際工程量計算。本項目參照我市類似建筑工程項目用單位指標法估算。依據(jù)規(guī)劃設(shè)計實際工程量估算。 前期工程費：主要包括本項目前期規(guī)劃，設(shè)計，可行性研究，水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”的階段的費用支出。 土地費用：是為取得本項目用地而發(fā)生的費用。而經(jīng)營資金是用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。按照國家及省市有關(guān)規(guī)定及本區(qū)現(xiàn)行建筑工程定額用單位實物工程量投資估算法（單位指標估算法）本項目建設(shè)投資估算。 第十章 開發(fā)成本及項目投資估算 第一節(jié) 開發(fā)成本估算 本項目開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所投入的各項費用。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門； （ 5）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 八、高壓供水 服務(wù)范圍：養(yǎng)護、運行、維修 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案； （ 2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格； （ 3）維修服務(wù)標準執(zhí)行有關(guān)文件規(guī)定； （ 4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱； 九、電梯管理 每天檢查電梯使用情況，做到安全、暢通、方便用戶；經(jīng)常對電梯進行檢測，保持電梯間清潔。 七、消防管理 32 服務(wù)范圍：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的機動車。此外，以寬帶上網(wǎng)、“一卡通”社區(qū)結(jié)算系統(tǒng)為標準的電子化服務(wù)也將應(yīng)用于高層住宅物業(yè)管理中，以大大提高高層住宅的生活效率。緊急呼叫系統(tǒng)等裝置，一旦出現(xiàn)非法入侵者，片區(qū)物業(yè)管理中心即可便可派員到達現(xiàn)場。擬采取的主要措施是：在每幢樓的入口處裝設(shè)防盜對講門，在住宅首層門廳內(nèi)設(shè)置電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系，片區(qū)物業(yè)管理中心可以隨時監(jiān)視進出高層住宅的人流情況，并備存錄像以便查詢。 服務(wù)內(nèi)容及要求：公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到片區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施； （ 2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及片區(qū)的表、井蓋、雨箅子、品、花、草、樹木、果實等； （ 4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏不少于 2 人，做到有計劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。墻壁等，進行一周一次清掃； （ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅老鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃； （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 四、保潔 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。 三、綠化 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)范紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地。 服務(wù)內(nèi)容及要求：確保片區(qū)內(nèi)樓房共同部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施 30 的正常使用運行和修養(yǎng)護，包括： （ 1）樓房及片區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和維修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備修服務(wù)標準》； （ 2）保證護欄、圍墻、品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施。 （ 1）每天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場； （ 2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施； （ 3）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作； （ 4）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； （ 5）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等 手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準； （ 6）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理； （ 7）全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； （ 8）每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求用戶意見不低于總戶數(shù) 80%； （ 9）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。 一、綜合管理 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共同財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。 《物業(yè)管理服務(wù)標準》把服務(wù)項目分為綜合管理、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯管理、裝修管理服務(wù)等十項，每項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩方面。隨著人們生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)的意識已 經(jīng)越來越強。 28 2021 年 12 月完成本項目整體驗收，移交物業(yè)公司管理。 2021 年 10 月完成高層住宅樓及人防車庫驗收工作。 2021 年 8 月完成高層住宅內(nèi)、外墻抹灰及門、窗安裝工作。 2021 年 12月完成地下人防車庫工程施工任務(wù)。 2021 年 8 月 26 日前項目正式破土動工。 2021 年 7 月底完成項目工程量清單及招標文件編制，建筑施工和監(jiān)理投標、評標工作。具備辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件。 2021 年 3 月與建筑設(shè)計部門及有關(guān)專業(yè)人員共同論證、評審項 目建筑結(jié)構(gòu)初步設(shè)計方案。同時盡可能縮短建設(shè)開發(fā)周期，避免工期拖延造成經(jīng)濟損失，市場情況發(fā)生變化從 27 而使項目投資風險加大。 第三節(jié) 項目開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇 本項目在國家多項宏觀調(diào)控政策出臺下推出，是在對濟南 市房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮開發(fā)后有良好的市場需求。 本項目用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)場為閑置凈地，在征地、拆遷、勞動力安置方面無特殊問題，經(jīng)濟上較為合適。 經(jīng)過地質(zhì)勘察，證實本項目水文、地質(zhì)、地貌適合工程建設(shè)，技術(shù)上可行。 第七章 開發(fā)項目策劃 第一節(jié) 開發(fā)地域和具體地點的分析和選擇 本項目選擇濟 南市歷下區(qū)，位臨市區(qū)交通主干道工業(yè)南路，綜合考慮項目地形、地貌、水源、排水、供電、供熱、煤氣、 等各種情況較為適宜。 26 臨時性管線讓永久性管線。 給水管盡量在污水管上邊。 各種管線之間以及管 線與道路與建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則： 壓力流管讓重力流管。 管道應(yīng)作防護處理。 管道一律采用 PE 管，埋地鋪設(shè)。 五、燃氣供應(yīng)方案 用氣量 以煤氣改天然氣作為氣源，片區(qū)居民氣化率為 100%，按戶均用氣 立方米/日計算，得片區(qū)用氣平衡表如下： 戶類型 用戶定額 N立方米 （戶 /日） 用氣戶數(shù) 用 氣量 N立方米 /日 居民 189 注：用氣戶數(shù)考慮一部分分建 氣源 市煤氣公司工業(yè)南 路管道按入該區(qū)。 25 （三）排水管道的布置 由于本片區(qū)地形坡度較，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)南部兩端各設(shè)置一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。 二、排水方案 （一）排水體制 本著高起點，高標準的要求，片區(qū)室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。 建筑物 內(nèi)每層均設(shè)消火栓，并按規(guī)定設(shè)手提式滅火器。應(yīng)用兩路水源供大樓的消防給水系統(tǒng)。 （三）消防 消防用水量，該片區(qū)同一時間內(nèi)發(fā)生一次火災(zāi)計，一次火災(zāi)用水量為 20升/秒，一次著火時間按 2 小時計，則消防用水量為 140M3/日，并且用消防用水量與片區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。從工業(yè)南 路 D600 干道方向接 DN100 以供日常用水。 第三節(jié) 市政及公用服務(wù)設(shè)施布置方案 24 一、 給水方案 （一） 需水預(yù)測 住宅用水量 片區(qū)規(guī)劃人口 600 人，依據(jù)《居住片區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為 140 升 /人 .日，時變化系數(shù)取 ， 綠化用水量 ： 綠化用水按 升 /平方米。 建筑物主體結(jié)構(gòu)砼強度等級：框架及剪力墻砼強度等 級為 C3基礎(chǔ)墊層為C15，其它處皆為 C25，砌體材料強度等級為 MU10，砌筑砂漿地面以下采用 水泥砂漿，地面以上為 混合砂漿，鋼筋采用 HPB235 級和 HRB33 HRB400級鋼筋。以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。樓面皆采用現(xiàn)澆板，樓梯為現(xiàn)澆板式樓梯。 結(jié)構(gòu)設(shè)計的依據(jù)數(shù)據(jù)；建筑構(gòu)結(jié)的安全等級為一級，設(shè)計使用年限為 70年，建筑抗震類別為丙級，抗震設(shè) 計烈度 6 度，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級，風壓按50 年一遇 ，雪壓 ，建筑面活荷載分上人屋、不上人屋面、臥室、起居，挑陽臺電梯機房、消防樓梯等分別按不同荷載計算。室外坡道為混凝土坡道，散水為 900 寬細石砼散水。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面。入戶門采用全封閉防盜門，內(nèi)門采用夾板門，外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃窗，以滿足建筑節(jié)能要求。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室、及廚房、衛(wèi)生間的位置，即滿足日常生活的需要，又滿 足住室隱秘性的要求。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。 （一） 住宅建筑設(shè)計方案