【正文】 各期利潤(rùn)體現(xiàn)本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，每期工期約為6至12個(gè)月，項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 20505萬(wàn)元，單位面積毛利762元，單位面積凈利441元。 %；168。表74 項(xiàng)目售價(jià)功能建筑面積（m2）可售面積（m2）售價(jià)（元/ m2）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）雙拼別墅2225022250500011125多層222496222496300066745小高層111248111248320035594情景洋房8899988999400035595商業(yè)2000020000600012000合計(jì)4649934649933464161059主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)168。所得稅返還風(fēng)險(xiǎn)較大，不作考慮。但不注冊(cè)新公司，可能會(huì)與地方利益沖突，給項(xiàng)目順利進(jìn)展帶來(lái)障礙，弊大于利。關(guān)于稅收優(yōu)惠，目前南京金色家園項(xiàng)目享受營(yíng)業(yè)稅返還優(yōu)惠（至2005年5月），因02年南京市營(yíng)業(yè)稅由市區(qū)分享，如不注冊(cè)新公司，營(yíng)業(yè)稅返還享受在上年實(shí)際入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上有一定返還，增加部分減半。表71 成本測(cè)算匯總成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）比例一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)100％九、期間費(fèi)費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用項(xiàng)目總投資1209422601（二）稅務(wù)分析%計(jì)算 為8939萬(wàn)元；企業(yè)所得稅按33%計(jì)算，為10100萬(wàn)元；契稅按地價(jià)合同額的4%計(jì)算 為1046萬(wàn)元，記入地價(jià)成本；土地增值稅，目前南京土地增值稅采用預(yù)征方式，別墅銷售收入按3%的預(yù)征率計(jì)算為334萬(wàn)，商業(yè)銷售收入按2％的預(yù)征率計(jì)算為240萬(wàn)，結(jié)算返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)稅金。 聯(lián)建小學(xué)一個(gè)，面積為9000M2，地價(jià)按2400萬(wàn)的六分之一進(jìn)行分?jǐn)?，工程建設(shè)費(fèi)單價(jià)按1600元/M2估算，按六分之一進(jìn)行分?jǐn)偂?人防暫按單獨(dú)設(shè)置人防地下室，人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的4%考慮。 因無(wú)相關(guān)地質(zhì)報(bào)告，建筑基礎(chǔ)暫按江寧區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型均按沉管樁考慮；168。 報(bào)批報(bào)建費(fèi)嚴(yán)格按政府文件計(jì)取，未考慮打折或免收情況；168。二、開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期5年，分四期開(kāi)發(fā)，2007年底開(kāi)發(fā)完畢。)用地面積(M178。20%框架結(jié)構(gòu)小高層住宅（7～）178。5％異形柱框架結(jié)構(gòu)多層公寓（4～6層）178。住宅總戶數(shù)3763戶公共服務(wù)設(shè)施總面積9350M178。建筑密度%總建筑面積（不含集中商業(yè)）178。 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)情況 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱2003年1月新項(xiàng)目地塊有無(wú)規(guī)劃要點(diǎn)有項(xiàng)目規(guī)劃總用地178。216。216。（5） 交通系統(tǒng)分析216。216。（4） 綠化系統(tǒng)分析216。216。216。216。（3） 公建配套分析216。情景花園洋房——位于宗地的中部地段，別墅用地的南側(cè)和西側(cè)，為普通多層公寓和別墅之間的過(guò)渡。 通過(guò)對(duì)宗地位置整體分析及參照規(guī)劃要點(diǎn)，各形態(tài)建筑的分布位置如下：小高層——均為一梯兩戶，南向取景；主要分布于宗地的北段，樓棟間可作為小區(qū)的主要景觀分布地點(diǎn)之一。 建筑朝向大部分控制在南偏東15度內(nèi)，未來(lái)規(guī)劃中可根據(jù)具體的設(shè)計(jì)調(diào)整朝向。 住宅由小高層（）、多層（6層）、情景花園洋房（）和雙拼別墅（）四種建筑形態(tài)構(gòu)成。（）商業(yè)地塊：㎡容積率 建筑密度居住地塊建筑密度不得大于25％；商業(yè)地塊建筑密度不得大于40％ 綠地率居住地塊綠地率不小于40％， 車位總數(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定配建機(jī)動(dòng)車輛與非機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)（庫(kù)） 限高要求 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求 沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線不得小于2米，圍墻形式采用通透式，； 規(guī)劃建筑多層以下退讓西側(cè)用地紅線不得小于10米，退讓其他各邊用地紅線不得小于7米；小高層建筑退讓西側(cè)用地紅線不得小于15米，退讓其他各邊用地紅線不得小于10米。 與將軍路西側(cè)樓盤相比，四季花城無(wú)山水直接相鄰。 價(jià)格劣勢(shì)，預(yù)計(jì)四季花城屆時(shí)公寓（多層和小高層）售價(jià)仍將高于周邊樓盤近500元/㎡。 項(xiàng)目含可建6萬(wàn)㎡左右大型商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)合理運(yùn)作，可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于開(kāi)發(fā)區(qū)北部將軍路旁，鄰近秦淮新河，距離主城很近，緊周邊的住宅開(kāi)發(fā)已趨于成熟。 花園洋房產(chǎn)品獨(dú)特，具有較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 公寓為主，產(chǎn)品類型多樣化，利于從本片區(qū)中“同質(zhì)化”群體中脫穎而出。 萬(wàn)科具有品牌優(yōu)勢(shì)與較強(qiáng)的專業(yè)能力。 區(qū)位劣勢(shì)，距主城商業(yè)中心新街口比寧南新區(qū)遠(yuǎn)4～7公里。 開(kāi)發(fā)區(qū)將軍路沿線開(kāi)發(fā)“同質(zhì)化”十分嚴(yán)重，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，別墅產(chǎn)品過(guò)剩。 開(kāi)發(fā)區(qū)雖有江寧最大住宅片區(qū)，但由于缺乏大型商業(yè)設(shè)施及生活配套設(shè)施，目前區(qū)域人氣仍不高。 開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤均價(jià)雖略高于東山鎮(zhèn)和岔路口，但明顯低于寧南新區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線和百家湖周邊環(huán)境自然環(huán)境獨(dú)特，優(yōu)于其它片區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)擁有較好的教育及投資環(huán)境，區(qū)內(nèi)企業(yè)和學(xué)校的發(fā)展為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，升值潛力巨大。六、本項(xiàng)目在所屬區(qū)域市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目在所屬區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自兩個(gè)層面，一是開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)與周邊其它片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；二是四季花城與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其它樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。168。n 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)影響不大：168。168。168。168。（2）江北地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要為未來(lái)江北中心區(qū)附近的樓盤，如蘇寧地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)樓盤等n 四季花城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯：168。 168。n 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)存在一定影響：168。168。168。168。168。168。具體地，主城區(qū)（老城區(qū)+河西）28003200元/㎡的住宅產(chǎn)品基本處于價(jià)格分布的最低端，主要位于如下三大區(qū)域：n 城北地區(qū)（余量約28萬(wàn)㎡）樓盤名稱發(fā)展商占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)㎡）田園美居棲霞城鄉(xiāng)6層多層9約3200三房103135未開(kāi)盤陽(yáng)光嘉園東恒建設(shè)1320一期：6層多層11層小高層73200二房 8195三房 109137多層售磬小高層尚未開(kāi)盤18陽(yáng)光雅居棲霞房地產(chǎn)5多層16小高層32500三房 86135一期90%后期未售6n 城東南地區(qū)（余量約23萬(wàn)㎡）樓盤名稱發(fā)展商占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)㎡）江南明珠萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)2021多層3200銷售一般15春天家園秦淮城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)106層多層21一期2800三房 96101一期基本售磬6明都雅苑地靈房產(chǎn)6層多層153000二房 83105三房 117120銷售70%1九龍雅苑九龍房產(chǎn)46層多層29層小高層43250二房 87107三房 110120銷售70%n 河西地區(qū)（余量約12萬(wàn)㎡）樓盤名稱發(fā)展商占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)㎡）金虹花園城建集團(tuán)119棟多層、8棟11層一期2950二期未定多層全兩房93小高層全三房103二期未售、一期售完8康橋翠灣八達(dá)房產(chǎn)8小高層3多層14 一期2800二期未定二期2003年底二期三房 110一期90%、二期未售4本項(xiàng)目在同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析（1）主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤將主要為東恒建設(shè)的陽(yáng)光嘉園和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的江南明珠n 四季花城競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯：168。n 近幾年來(lái)南京土地出讓成本逐年上升，目前主城區(qū)剩余待開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未來(lái)售價(jià)將不會(huì)低于3500元/㎡。n 目前南京主城區(qū)（老城區(qū)+河西）售價(jià)為28003200元/㎡段的住宅產(chǎn)品剩余總量不到65萬(wàn)㎡。同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的相對(duì)薄弱，將為本項(xiàng)目提供一個(gè)較寬松的市場(chǎng)空間。（2） 本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算中暫不考慮二期商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和收益。第二期為大型倉(cāng)儲(chǔ)超市，建筑面積待定。開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)分兩期：第一期為特色街區(qū)港匯步行街，建筑面積2萬(wàn)㎡。 引入大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市——沃爾瑪?shù)龋翰粌H可以大幅消化商業(yè)面積，同時(shí)可刺激區(qū)域人氣上升，帶動(dòng)其他商業(yè)的需求，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)多層次全面發(fā)展。 建立特色街區(qū)——港匯步行街：通過(guò)獨(dú)特的定位，以優(yōu)越的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)環(huán)境，吸引開(kāi)發(fā)區(qū)及來(lái)自江寧或主城其他區(qū)域的客群，主要為小區(qū)的商業(yè)配套。 銷售計(jì)劃㎡，分4年開(kāi)發(fā)銷售完成（二）商業(yè)產(chǎn)品建議書(shū)產(chǎn)品定位根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)分析得出本項(xiàng)目社區(qū)和將軍路沿線項(xiàng)目需要有一定數(shù)量集中商業(yè)設(shè)施。l 會(huì)所配400500㎡室外泳池，34片網(wǎng)球場(chǎng)。l 從建筑選材、外立面形態(tài)、景觀設(shè)計(jì)、植物選用、停車方式等等方面較為顯著的體現(xiàn)出洋房與公寓的差異，且洋房戶型須有所創(chuàng)新?？驮捶植加谌懈鲄^(qū)，一期江寧開(kāi)發(fā)區(qū)和高校區(qū)域客群占較大比重家庭年收入5－20萬(wàn)元 產(chǎn)品定位n 定位：以中檔公寓為主、輔以部分別墅式洋房的大規(guī)模社區(qū)n 細(xì)節(jié)要求l 采用南北向布局，并確保每戶客廳、主人房等重要房間都面向主要景觀。㎡，考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其它人口可能帶動(dòng)的商業(yè)需求，一期商業(yè)面積安排可以達(dá)到2萬(wàn)㎡。n 受開(kāi)發(fā)區(qū)居住人數(shù)的限制，現(xiàn)狀商業(yè)水平僅2萬(wàn)多㎡，規(guī)劃在建商業(yè)面積近10萬(wàn)㎡，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃住宅開(kāi)發(fā)總面積的分析，開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)需求總量?jī)H16萬(wàn)㎡，近2年需求量約10萬(wàn)㎡，本項(xiàng)目可建的6萬(wàn)㎡商業(yè)存在一定操作風(fēng)險(xiǎn)。，㎡，是全國(guó)同類單體商業(yè)最大的特色街。全部采用國(guó)際化的街景設(shè)計(jì)形式，定位于集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食等功能于一體的現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)街區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)溫州特色產(chǎn)品和世界著名品牌，2年內(nèi)建成。圖48 開(kāi)發(fā)區(qū)周邊商業(yè)現(xiàn)狀分布圖二馬路步行街全長(zhǎng)460米，整體呈北斗星狀布局，2萬(wàn)㎡沿街立面采用古典歐式與時(shí)尚造型相結(jié)合，并以羅馬柱廊、休閑座椅、鐘樓、雕塑點(diǎn)綴其中。㎡。開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀（1）雨花商貿(mào)區(qū)大賣場(chǎng)（距宗地約5公里）岔路口往北，寧溧公路沿線周邊雨花商貿(mào)區(qū)集中有兩大倉(cāng)儲(chǔ)超市——麥德龍南京商場(chǎng)和歐倍德建材超市，建成23年，是目前南京最大的一塊倉(cāng)儲(chǔ)超市片區(qū)。同曦鳴城立足于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心定位，在總體規(guī)劃中商鋪、商務(wù)、辦公建筑與配套占相當(dāng)比例，推出shopping mall 概念。 （2）同曦鳴城商業(yè)中心同曦鳴城位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段，寧溧路與勝太東路交匯處，是集多種商業(yè)配套、辦公、休閑、居住功能于一體的大型項(xiàng)目，擬建成開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。但在建和規(guī)劃建設(shè)商業(yè)總面積較大，主要項(xiàng)目為同曦鳴城商業(yè)中心，㎡，集中在開(kāi)發(fā)區(qū)一期的東部，距離宗地約4公里。開(kāi)發(fā)區(qū)一期現(xiàn)已開(kāi)發(fā)住宅建筑面積約100萬(wàn)㎡，其中高檔住宅建筑面積約25萬(wàn)㎡，后續(xù)待開(kāi)發(fā)建筑面積約300萬(wàn)㎡，如果按照建筑面積的4%配比商業(yè)，則開(kāi)發(fā)區(qū)一期商業(yè)面積共需要16萬(wàn)㎡。整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃形成的六大功能區(qū)域中包括有一個(gè)金融商貿(mào)區(qū)。 外來(lái)知名發(fā)展商：新加坡仁恒地產(chǎn)，現(xiàn)在寧南新區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目，占開(kāi)發(fā)總量的30％。 本地發(fā)展商為主：目前，南京本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)占地面積占寧南新區(qū)總量的近70％。 輔助客群：江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；中途分流的江寧客源。 主力客群：寧南新區(qū)的自有客源(家境殷實(shí)的拆遷戶/改善居住條件)；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職工；主城區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭。 樓盤規(guī)模：規(guī)模較大，均在10 萬(wàn)㎡以上，最大的秀林苑占地面積達(dá)到50萬(wàn)㎡。 建筑形態(tài)：小高層、多層為主，僅玉蘭山莊有別墅。 樓盤均價(jià)：多層3800元/㎡，別墅8000元/㎡。 需求量：年需求量約15萬(wàn)㎡。 供應(yīng)量：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)130萬(wàn)㎡左右，近期供應(yīng)量約40萬(wàn)㎡。區(qū)域內(nèi)地塊比較規(guī)整，樓盤面積較大，即將開(kāi)盤的2個(gè)樓盤面積均在30萬(wàn)㎡以上，后續(xù)開(kāi)發(fā)總量將超過(guò)150萬(wàn)㎡。168。表43 岔路口片區(qū)主要樓盤（300畝以上）基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積 （萬(wàn)㎡）建筑面積 （萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)㎡）明月港灣明月建設(shè)30多層、小高層、別墅一期多層2300二房8087三房102117一期95%27天地新城天地房產(chǎn)5652多層、別墅、小高層三期2400二房95－97三房127－137三期90%40南方花園經(jīng)緯房產(chǎn)5055多層2550A、B組團(tuán)已交房，二房65－75三房98－134一期95%35寧南新區(qū)片區(qū)市場(chǎng)綜述168。發(fā)展商狀況168。168?？蛻魻顩r168。168。 主力總價(jià)：多層1630萬(wàn)元/套168。 主力戶型面積：多層二房70100㎡、三房100130㎡。 樓盤均價(jià)：多層2200元/㎡，別墅3200元/㎡。 需求量：年需求量約21萬(wàn)㎡。 供應(yīng)量：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)120萬(wàn)㎡左右，近期供應(yīng)量約40萬(wàn)㎡。近幾年內(nèi)片區(qū)供應(yīng)量將主要來(lái)自于明月港灣和天地新城。 168。表42 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（300畝以上）基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積 （萬(wàn)㎡）