【正文】 地塊產(chǎn)品銷售均價為 8000 元 /平米時，投資利潤率在 %，結(jié)合資金的開發(fā)周期預期，應在投資盈虧平衡點左右！ 根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，本項目產(chǎn)品銷售均價應在 10000 元 /平米。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點（見下表）。backgroundcolor:00aa0039。 （二）項目投資成本估算 投 資 測 算 表 項目 計算標準 工程量 單價和費率 造價（萬元） 單價（元） 分類總價 分類單價 成本 土地費用 土地價格 400 土地契稅 土地費用 4% 前 期 費 用 各類規(guī)費 白蟻防治費 元 /㎡ 建設工程標底編制費 工程造價 ? 建設工程標底審核費 工程造價 ? 工程定額編制費 工程造價 1? 建筑市場管理費 工程造價 4? 建設工程質(zhì)量監(jiān)督費 工程造價 ? 建筑施工安全監(jiān)督管理費 工程造價 ? 11.B style=39。 建安工程費用 包括土建工程、安裝工程等。 其他 包括綜合服務費、監(jiān)理費、三通一平等費用。 前期費用 各類規(guī)費 包括白蟻防治費、建設工程標底編制費、建設工程標底審核費、工程定額編制費、建筑市場管理費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費、建筑施工安全監(jiān)督管理費、市政公用基礎設施配套費等費用。 （二）建設方式和進度安排 本項目暫定為 2020 年初啟動，預計 2020 年年底結(jié)束，整個項目開發(fā)期歷時 3 年，工程周期為 2 年半，具體如下： 土地取得后，前期籌備工作內(nèi)容繁多，主要包含立項、審批、勘測、規(guī)劃、設計、招投標、資金籌措等，暫預計耗時為 6 個月； 本項目產(chǎn)品與萬達地塊類型相似，銷售時容易產(chǎn)生競爭，為盡快回收資金，實現(xiàn)資金流的良性循環(huán)，我司建議銷售產(chǎn)品時可將產(chǎn)品錯開推出，避免競爭，同時構(gòu)成產(chǎn)品類型的互補，但這對工程進度提出較高的要求； 八、項目投資和財務分析 （一）成本分析 土地費用 土地價格 土地轉(zhuǎn)讓方開出的土地價格為 400 萬 /畝。 七、項目規(guī)劃建設和進度安排 （一）規(guī)劃建議和說明 本項目東邊萬達集團地塊的規(guī)劃業(yè)態(tài)為：商業(yè)、辦公、酒店式公寓。5650 南京報業(yè)集團 江東路與水西門大街交匯處西南角，江東路西側(cè)、水西門大街南側(cè)、燕山路東側(cè)、福園街北側(cè) ≤ 商業(yè)用地 10000 大連萬達集團股份有限公司 ,大連萬達房地產(chǎn)有限公司 江東路與集慶門大街交匯處西北角，集慶門大街北側(cè)、江東路西側(cè)、燕山路東側(cè)、福園街南側(cè) ≤ 商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地 50000 大連萬達集團股份有限公司 ,大連萬達房地產(chǎn)有限公司 水西門大街南側(cè)，福園路北側(cè) ≤ 文化娛樂用地；商業(yè)用地；（允許布置旅游、文化、商業(yè)和酒店式公寓及相關的配套服務設施） 88000 大連萬達集團股份有限公司 嘉陵江東街以北，廬山路以西 ≤ R≤ 5 郵電辦公用地 3940 中國聯(lián)通有限公司江蘇分公司 區(qū)廬山路以西地塊，白龍江東街與嘉陵江東街之間 3≤ R≤ 6 郵電設施用地 4500 中國移動集團江蘇有限公司 集慶門大街以北，湖西路以西，南湖二中西側(cè) ≤ 二類居住用地 30000 南京中北房地產(chǎn)有限公司 嘉陵江東街以北，江東中路以東 ≤ － 5 新聞出版辦公用地 5520 江蘇新華日報報業(yè)集團有限公司 東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街 ≤ 二類居住 、商業(yè)混合用地 101000 江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司 六、河西板塊房地產(chǎn)市場總結(jié) （一）政府高投入帶動板塊升級 政府高強度的投入，充分保障了新城基礎設施及配套的順利建設； 地鐵一、二號均通達該地區(qū)，其中一號線已經(jīng)投入運營，二號線將于明年通車； 隨著 CBD 建設的推進，地價與周邊的房價將得到顯著提升； （二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價值 早期萬科、仁恒等全國地產(chǎn)品牌第一梯隊已經(jīng)進駐，而隨著金地、萬達的加入，河西板塊是目前南京房地產(chǎn)市場各版塊中品牌開發(fā)企業(yè)最多的區(qū)域，這對于 整個區(qū)域形象有著較為良好的提升，增加了區(qū)域的附加價值； 中海color:white。 ≥ 商業(yè)、金融業(yè)用地；酒店式公寓用地 42900 江蘇蘇寧置業(yè)有限公司 B 北至楠溪江西街，南至河西大街，西至揚子江大道， 東至江蘇省農(nóng)業(yè)科技國際交流中心 ≤ 酒店、文化娛樂設施、辦公、商業(yè)和酒店式公寓混合用地 南至雨潤大街東至廬山路西至江東中路 ≤ 商業(yè)金融和辦公、公共管理和服務、市政配套和綠地 24000 南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團）有限責任公司、南京市建鄴區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營（控股）有限公司 北至南京上新河中學，南至夢都大街，東至規(guī)劃道路，西至揚子江大道 ≤ 二類居住用地 83000 五礦投資發(fā)展有限責任公司 雨潤大街以南，江東中路以東，河西中央商務區(qū) (二期 ) ≤ R≤ 6 商業(yè)金融業(yè)用地；商務辦公用地 4300 江蘇省農(nóng)村信用社聯(lián)合社 白龍江東街以南 ,廬山路以西 ,十四所東側(cè) ,河西中央商務區(qū) (二期 ) ≤ R≤ 6 金融保險業(yè)用地 。 目前項目剛剛動工 備注：通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，累計未來新盤上市量預計將超過 120 萬平米，供應量將呈現(xiàn)巨幅增長。主力戶型是 80 ㎡的小躍層，精裝修 目前項目正處于前期規(guī)劃中 待定 棲霞夢都大街 188 號地塊 北至南京上新河中學地塊，南至夢都大街，東至規(guī)劃道路，西至揚子江大道 約 170000 小高層 目前項目尚未動工 2020 年 仁恒backgroundcolor:00aa0039