【正文】 同時，也能保證集團(tuán)公司資金使用的平衡和更多機(jī)會的爭取。 付款的節(jié)奏和款項構(gòu)成事關(guān)整個項目的自有資金效率以及集團(tuán)公司的運營平衡。 建設(shè)用地零星分布在林地、租用地的設(shè)想是本次研究的最大先決條件，直接關(guān)系到項目是否可行。 奢侈的私屬庭院、生長性空間、地下空間、豐富的資源條件等的組合能力關(guān)系到產(chǎn)品競爭力和價值的實現(xiàn)。 其它高附加值自然資源，如溫泉等能否開發(fā)影響青龍山項目產(chǎn)品價值。 （二）、項目運作重點提示 是否可以建設(shè)高爾夫體育運動公園影響青龍山項目產(chǎn)品價值。 從靜態(tài)分析看，項目進(jìn)入銷售期之后對上市公司每年提供近 280000萬元的銷售收入，平均水平在 100000萬元左右的年實現(xiàn)利潤；從動態(tài)分析看，項目進(jìn)入銷售期之后對上市公司每年提供近 350000萬元的銷售收入，平均水平在 150000萬元左右的年實現(xiàn)利潤。 上述效益分析沒有對稅收處理，特別是所得稅和土地增值稅兩個大稅作合理合法的技術(shù)處理，但從我們集團(tuán)以往的開發(fā)經(jīng)驗和財務(wù)運作水平，這兩塊稅收可以有比較好的規(guī)避，這個規(guī)避和我們的小鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)營的 開發(fā)模式的實際要求能夠吻合，保守估計這個技術(shù)處理之后整體的效益水平還會有大幅的提升，靜態(tài)凈利潤可以達(dá)到 400000萬元，動態(tài)凈利潤可以達(dá)到 600000萬元。 從靜態(tài)分析看，項目直接開發(fā)成本 708296萬元，預(yù)計銷售收入 1383500萬元，間接費用和稅收 338718萬元，毛利潤 448648萬元，凈利潤 336486萬元，銷售毛利潤率 %，銷售凈利潤率 %，投資凈利潤率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財務(wù)累計凈現(xiàn)值 222093萬元，靜態(tài)回收期 ，動態(tài)回收期 。 項目每年對上市公司利潤貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤 累計產(chǎn)生利潤 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 項目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長 10%計算；銷售總額按照五年銷售期平均實現(xiàn)；土地款支付 分成 4期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來支付；建安等成本按照同類項目狀況按比例投入，在此基礎(chǔ)上本項目的內(nèi)部收益率為 %；財務(wù)累計凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬元，靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年，項目整體經(jīng)濟(jì)效益極好。 項目每年對上市公司利潤貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤 累計產(chǎn)生利潤 第一年 0 157145 157145 157145 第二年 276700 202728 73972 83172 第三年 276700 213867 62833 20339 第四年 276700 211193 65507 45168 第五年 276700 82190 194510 239678 第六年 276700 151092 125608 365286 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項目靜態(tài)現(xiàn)金流量表 （二）、項目動態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項目 單價（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計（萬元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000畝土地作為花園用地使用費 40000萬元 建安配套費 550000 239550 前期工程費 550000 16768 取建安配套費 7%測算 不可預(yù)見費 550000 11978 取建安配套費 5%測 算 成本合計 708296 注：土地租賃費 40000萬元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850 元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測算。 項目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項目各可售部分按照五年銷售期平均實現(xiàn)；土地款支付分成 4期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來支付；建安等成本按照同類項目狀況按比例投入，在此前提下本項目的內(nèi)部收益率為 %；財務(wù)累計凈現(xiàn)值 (I=10%)為 222093萬元，靜態(tài)投資回收期 ，動態(tài)投資回收期 ，項目整體經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。 南京甚至長三角城市精英、喜好自然、向 往田園生活的城市中產(chǎn)階級、企業(yè)白領(lǐng)、文化界人士、知識分子養(yǎng)生、休閑、度假、運動的目的地 會所 10000平方米 區(qū)域配套設(shè)施 10000平方米 酒店式公寓 35000平方米 規(guī)模商業(yè) 25000平方米 六、項目開發(fā)效益分析 （一）、項目靜態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項目 單價（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計（萬元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000畝土地作為花園用地使用費 40000萬 元 建安配套費 550000 239550 前期工程費 550000 16768 取建安配套費 7%測算 不可預(yù)見費 550000 11978 取建安配套費 5%測算 成本合計 708296 注：土地租賃費 40000萬元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850 元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測算。地上建筑面積 100000平方米，地下建筑面積和灰空間 50000平方米。 1躍 2戶型強(qiáng)調(diào)庭院和下沉式家庭院落空間， 3躍 4戶型采用私家電梯。毛坯交付，花園精裝修。毛坯交付，花園精裝修。毛坯交付，花園精裝修。 商業(yè)部分將不但等滿足住戶的日常生活購物需要，還將兼顧旅游度假人群休閑養(yǎng)身需求，不求高檔與奢侈，但求唯美也精致，圍繞餐飲、養(yǎng)身、度假等特色 型商業(yè)為主，初步設(shè)想商業(yè)部分建設(shè)成湖濱街坊式商業(yè)街區(qū)，融入水街和坡地立體建筑群落的概念，山水結(jié)合；功能上結(jié)合城市上流人士度假的實際需要和基于別墅區(qū)配套的基本要求布置中型超市，精品購物店，酒吧、咖啡屋、茶館、休閑餐飲為主的體驗式風(fēng)情街等等。 項目共配有 100000平方米的風(fēng)情小鎮(zhèn)服務(wù)配套，其中一所森林湖畔概念度假酒店總建筑面積 20200平方米，主要利用湖畔資源及生態(tài)氧吧、待開發(fā)的 溫泉資源等特色資源，針對南京甚至是長三角區(qū)域的短途自駕休閑養(yǎng)生、度假旅游的游客；三個會所主要針對項目區(qū)內(nèi)服務(wù)住戶需求設(shè)計，以運動（往高爾夫球主題公園會所方向）、養(yǎng)身（ SPA會所）、高端別墅區(qū)服務(wù)會所為三大主題，會所地上總建筑面積 10000平方米，依據(jù)地勢和資源條件充分開發(fā)半地下空間、夾層空間、開放型地下空間、地下功能空間等生長型灰空間，灰空間總建筑面積在10000—— 15000 平方米之間，特別是高爾夫球會所方向和 SPA 方向的兩個主題型會所，這個空間開發(fā)更需落實，一個目的是通過減少成本和建設(shè)指標(biāo)占用來營造兩個 主題會所常規(guī)需要的面積規(guī)模，另一個目的是主題定會所有的功能空間對于隱私、濕度、溫度等的要求適合在類似的空間來處理。 花園疊排 400 戶，總建筑面積 56000 平方米，戶均地上建筑面積約 150 平方米左右，戶均占有花園和平臺面積在 100平方米左右，地下室可用面積戶均在 50 平方米以上。 建筑采用 4層帶頂， 1躍 2和 3躍 4帶頂兩個基本戶型， 1躍 2強(qiáng)調(diào)前后花園、露臺、下沉式庭院組成的庭院空間； 3躍 4帶頂強(qiáng)調(diào)空中花臺、露臺和樓頂天臺組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競爭。 雙立、錯立、雙聯(lián)別墅 300幢， 600戶，戶均地上建筑面積 200平方米，總建筑面積 120200平方米，戶均用地面積 1—— 畝，建筑占地 100 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 100平方米以上，花園面積600平方米以上。 所以在聯(lián)排產(chǎn)品的配置堅持純雙拼的原則，并且在雙拼產(chǎn)品的基礎(chǔ)上突破和創(chuàng)造，通過之間的入戶通道形成雙立別墅，通過前后錯位形成錯立別墅，通過原始坡度形成坡地雙聯(lián)，使得雙別別墅在一定的成程度上具備了獨立別墅的特征。從這個意義上考慮，梯次替補(bǔ)獨立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個重點部分，這也符合南京市場的實際需求。 圍院別墅和 MINIHOUSE共 800幢，戶均地上建筑面積 230平方米，總建筑面積 184000平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150平方米，地下可使 用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 120平方米以上，花園面積 1200平方米以上。 圍院別墅由于注重內(nèi)環(huán)境可以放置在相對局促的區(qū)域或是外環(huán)境對產(chǎn)品 品質(zhì)有影響的區(qū)域，提高用地的經(jīng)濟(jì)性和效率，建筑形態(tài)涵蓋一層、一層半、兩層，和莊園一樣強(qiáng)調(diào)庭院和庭院的功能性，同時開發(fā)退臺產(chǎn)生的可生長空間和灰空間，豐富室外活動場所為業(yè)主提供與自然的接觸面，解決好主體建筑外觀的封閉性和內(nèi)部庭院和功能空間的開放性的結(jié)合問題。 強(qiáng)調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院活動設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強(qiáng)調(diào)情趣性，爭取在庭院和室外活動空間中創(chuàng)造幾個吸引市場追捧的概念。 （二）、莊園式別墅 考慮到南京頂級市場目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù)量，設(shè)置莊園式別墅 200幢，總建筑面積 90000 平方米，戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均用地 4 畝，建筑占地 200平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 350平方米以上，花園面積 3000平方米以上。 建筑上，利用村落式的多組團(tuán)的布局和開闊的場地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 項目布置圍繞湖面展開，南端項目主入口設(shè)置旅游小鎮(zhèn)中心，主要組合酒店、精裝酒店式公寓、小鎮(zhèn)情景商業(yè)街、小 鎮(zhèn)社會公共服務(wù)配套空間等內(nèi)容，小鎮(zhèn)中心借鑒北歐和西班牙的旅游小鎮(zhèn)的做法，親水并且完全尊重植被和坡地狀態(tài)，旨在打造一個花園式的有限服務(wù)功能區(qū)域。外圍交通通過寧杭高速公路二期、規(guī)劃中地鐵（據(jù)地 3公里）、省級道路解決，現(xiàn)狀交通稍有欠缺，前景交通尚可。 五、產(chǎn)品定位說明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個相對貼合市場需求、充分利用項目用地優(yōu)勢和集團(tuán)開發(fā)能力優(yōu)勢、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競爭力、有明顯的市場感召度的項目產(chǎn)品框架。 （二）、項目整體定位構(gòu)思和項目產(chǎn)品定位思想 通過對于土地本身條件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。東部華僑城內(nèi)建有世界頂級山地度假小鎮(zhèn) ——茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)。 國內(nèi)經(jīng)典代表 1：深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城位于深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項目占地面積近 ，項目借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個超大型、復(fù)合型和互動型的全方位生態(tài)體驗主題旅游度假區(qū)。因為北面被山脈遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國際旅游的勝地。 國外代表小鎮(zhèn) 2：奧地利因斯布魯克 —— 山谷之城 因斯布魯克建立于 1239年，這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。難怪奧黛麗 琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所獨有的那么一種情調(diào)。 國外代表小鎮(zhèn) 1：瑞士琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個最浪漫的地方。遠(yuǎn)郊別墅大盤事實上規(guī)避不了復(fù)合配置的開發(fā)問題，也是我們必須要走的路。小鎮(zhèn)的建設(shè)是整體項目開發(fā)的需要，是保證目前青龍山那么多優(yōu)勢資源迸發(fā)出能量的關(guān)鍵，小鎮(zhèn)生活應(yīng)該成為我們項目的靈魂和