【正文】 因此，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。財(cái)務(wù)效益及各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，只要營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀(guān)。綜合以上數(shù)據(jù)分析說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的債務(wù)消償能力。第十一章 財(cái)務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析各項(xiàng)靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表：靜態(tài)指標(biāo)估算表指標(biāo)指標(biāo)值全部投資利潤(rùn)率%全部投資利稅率%利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）811稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）608從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。銷(xiāo)售稅金及附加明細(xì)表稅種稅率小計(jì)（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的5%315 .45城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的3% 五、開(kāi)發(fā)投資估算該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計(jì)5150萬(wàn)元。二、計(jì)算期估算該項(xiàng)目計(jì)算期5年，其中建設(shè)期3年，銷(xiāo)售期按國(guó)家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開(kāi)始預(yù)售直至售完。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場(chǎng)實(shí)際情況的價(jià)格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。貸款本息償還由逐年累積的銷(xiāo)售收入償還。該項(xiàng)目將于2011年6月開(kāi)工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期三年，在竣工驗(yàn)收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。（5）建設(shè)期貸款利息%，貸款算得共計(jì)260萬(wàn)元。（3）其他費(fèi)用估算該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì)240萬(wàn)元。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算建設(shè)投資估算（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算該地塊土地取得成本為2600萬(wàn)元。②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線(xiàn)損。②選用散熱好、易維護(hù)的暖氣片。③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門(mén)，杜絕滴漏。給排水節(jié)能①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。③選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線(xiàn)的墻體吸收。2．建筑節(jié)能①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。（三）空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒(méi)有污染源，空氣質(zhì)量良好。三、勞動(dòng)衛(wèi)生（一）綠化該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。二、環(huán)境保護(hù)（一）排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠(chǎng)。（三）消火栓系統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門(mén)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防規(guī)范要求。（七）燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶(hù)，天然氣總用量約800立方米/天。（六）弱電工程通訊及有線(xiàn)電視系統(tǒng)每戶(hù)住宅設(shè)2個(gè)外線(xiàn)電話(huà)插座及2個(gè)有線(xiàn)電視插座。照明工程該項(xiàng)目按照國(guó)際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線(xiàn)柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負(fù)荷為3000KW（按每戶(hù)6KW）。（五）電氣系統(tǒng)供電電源及電壓該項(xiàng)目從保留的大起66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。然后排放市政污水管網(wǎng)。（二）排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)訪(fǎng)該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為3米，抗震設(shè)防裂度為6度。（二）平面布局?jǐn)M建小區(qū)戶(hù)型以90m120m2為主，住宅樓1棟，均勻一梯兩戶(hù)，住宅總戶(hù)數(shù)為50戶(hù)左右，戶(hù)型分別為三室二廳一衛(wèi)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車(chē)分流”的特點(diǎn)，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車(chē)燈光對(duì)人的污染，給住戶(hù)創(chuàng)造了一個(gè)安全、寧?kù)o和舒適的步行室外活動(dòng)環(huán)境?？紤]城市景觀(guān)及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)該項(xiàng)目由高層商住樓組成，%，綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線(xiàn)電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項(xiàng)目的需要，可直接接入小區(qū)。二、建筑材料來(lái)源及運(yùn)輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購(gòu)買(mǎi)，成本較高、運(yùn)距較遠(yuǎn)。水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類(lèi)型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度3060米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場(chǎng)區(qū)地勢(shì)低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補(bǔ)給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù)510米/日，水化學(xué)類(lèi)型以HCO3Ca型為主。之間，多不超過(guò)5176。地質(zhì)構(gòu)造XX地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺(tái)向斜陜北臺(tái)凹一部分，場(chǎng)區(qū)屬于陜北臺(tái)凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺(tái)向斜的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)以升降運(yùn)動(dòng)為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡(jiǎn)單，無(wú)大型急劇褶皺和斷層，長(zhǎng)期以來(lái)屬于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的地塊。(d)下更新統(tǒng)（Q）：該屋土在場(chǎng)區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。(b)上更新統(tǒng)（Q41a1）：場(chǎng)區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度1540米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾少量薄層鈣極，厚度620米。(三)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場(chǎng)內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場(chǎng)區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為：（a）全新統(tǒng)（Q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。（二）氣象條件場(chǎng)區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱(chēng)四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤(rùn)，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長(zhǎng)。此外，還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭(zhēng)取與其簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷(xiāo)售，這樣也可以此來(lái)幫助新落戶(hù)企業(yè)解決職工的居住問(wèn)題。項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道策略該項(xiàng)目的銷(xiāo)售渠道可以選擇自主銷(xiāo)售為主，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷(xiāo)售人員的潛力，提高銷(xiāo)售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作有較高的效率。