【正文】 序號 費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)據(jù) 1 土地費(fèi)用 37042 2 建安成本 3 前期費(fèi)用 4 室外工程費(fèi) 5 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（建安的 1%） 6 建設(shè)單位管理費(fèi)（前五項和的 %） 7 預(yù)備費(fèi)（前六項和的 7%） 8 銷。對于本項目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按半年計算，半年的貸款利率為 % ；其余部分由（預(yù)）售房款補(bǔ)足。 總投資的確定 綜合前面一至九項的費(fèi)用，總計為 萬元。 本項目擬從中國建設(shè)銀行借款，期限為 13 年，年利率為 %。 綜合考慮項目的基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，為前六項和的 7%計算，共計 萬元。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元，均勻投入建設(shè)期。 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元 表 71 項目 計算依據(jù) 費(fèi)用 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積計： 50 元 /m2 天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi) 按建筑面積計： 22 元 /m2 易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi) 按建筑面積： 14 元 /m2； 自建免 定額編制管理費(fèi) 按建安總造價： % 消防設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積計： 3 元 /m2 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 按建安總造價： % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 按建安總造價： % 抗震設(shè)計審查費(fèi) 按建筑面積： 元 /m2 總計 注：建筑面積、建安造價按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮 工程前期費(fèi)用總計 萬元。 勘察設(shè)計費(fèi)（含可行性研究費(fèi)）等，以建安造價的 3%來計算，其結(jié)果為 萬元。 建安工程費(fèi)為： 萬元。 本項目地上建筑面積 433140m2，其中：小高層住宅面積 234050m2；高層住宅面積 170100m2；多層建筑面積 2700 m2；商業(yè)面積 28990m2。土地費(fèi)用實際發(fā)生 37042 萬元。 本項目占地 205788m2，已辦完所有手續(xù)。 項目總投資估算的原則 ，盡可能反映項目的實際情況； ，形成有利于資源最有配置和效益達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制 。在 2021 年第四季度開始出售，付款一次付清。 商鋪類 商鋪擬定各期竣工后銷售，即分別從 2021 年第二季度和 2021 年第三季度開始銷售。 住宅類 本項目擬定預(yù)售期間資金回籠按全部房價的 10%收取訂金，項目開盤后回收 30%的房款，本期竣工后再回收 60%。 銷售進(jìn)度計劃表 單位：平方米 表 611 一期工程：小高層 121645 商 鋪 6395 高 層 75600 商 鋪 7200 二期工程：小高層 112405 商 鋪 6395 高 層 94500 商 鋪 9000 項目資金回籠計劃 資金回籠計劃按照銷售計劃表來做，銷售從一期主體進(jìn)行到三分之二開始。其中住宅和商場的價格由市場比較法得出。 項目營銷進(jìn)度安排 本項目的銷售在不同的時期確定不同的銷售目標(biāo)，具體安排如表 610所示。需不斷加深消費(fèi)者對紫薇（ 4）以工程形象進(jìn)行尾盤促銷。（ 2）這時的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上，同時為了企業(yè)將來的品牌也應(yīng)體現(xiàn)出對消費(fèi)者的大力支持表示感謝。存在問題：一是剩余房源可供客戶選擇的范圍減少，剩余戶型集中在戶型設(shè)計相對不合理或總價高于市場競爭力；二是部分戶型定位與區(qū)域環(huán)境不符合。把銷售表填充的滿一些，讓前來購買的潛在客戶感覺樓盤的銷售勢頭仍很強(qiáng)。此期間上門客戶數(shù)量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前一階段那么大，因此在此階段應(yīng)多根據(jù)項目特點(diǎn)和所剩房源挖掘個性進(jìn)行銷售。 7．適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整 價格調(diào)整一般每次不應(yīng)超過 1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價格調(diào)整（即提價可多次，每次較少）。因此，在住博會上選擇人流量大的服務(wù)臺，進(jìn)行精心布置，盡量突出本項目的特色 。 5．住宅博覽會展示 有關(guān)資料顯示，西安市每年的房產(chǎn)交易中有一大部分是通過住宅博覽會達(dá)成的。制作的售樓書和海報應(yīng)當(dāng)注重品質(zhì)，因為它不僅傳遞著本項目的各種信息，而且傳遞著項目開發(fā)單位 —— 紫薇地產(chǎn)的品牌。 （ 3）精美售樓書、宣傳海報。在 和蘋果地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布信息，適時開展網(wǎng)絡(luò)營銷。住宅部分突出本項目的生活品質(zhì)，商鋪部分突出投資價值。報刊載 體：《華商報》、《西安晚報》、《三秦都市報》等。這時就可以在報刊上發(fā)布廣告，告知人們項目進(jìn)入銷售階段，有購房意向者可到項目所在地參觀。 （ 1） 報刊。實行這種方略可使項目更加迅速的融入市場。 3．現(xiàn)金特惠價 即若消費(fèi)者采取一次性付款的均價為 —— 元／平方米 ，銀行按揭的樓價在一次性付款的樓價上增加 %，分期付款轉(zhuǎn)銀行按揭加 5%。具體做法如下： 1．舉辦樓盤推出盛典儀式 作為一個大型的居住小區(qū)成功開盤，開發(fā)商可以舉行盛大開盤儀式，安排電視臺進(jìn)行專題采訪，借助新聞媒體和顧客的宣傳，對項目推向市場進(jìn)行報道，同時邀請他們參觀樓盤及在建工程的施工。 項目強(qiáng)銷期策略 在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，利用第一期的人氣，根據(jù)實際的銷 售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價格，這樣便于控制價格的走勢，避免價格失控。 4．公共關(guān)系。通過介紹紫薇地產(chǎn)的情況，傳播公司企業(yè)文化、經(jīng)營理念，使更多的人了解紫薇，對其建造的樓盤產(chǎn)生充分的信任。 3．品牌戰(zhàn)略。 2．戶外廣告。具體做法如下： 1．提前發(fā)布信息。 導(dǎo)入期的銷售策略 在項目開盤前 1~2 個月， 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、 綠化、景觀等沒有展現(xiàn)出來，周邊環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善，房屋的特點(diǎn)尚不被消費(fèi)者了解和認(rèn)可，開發(fā)商的任務(wù)是迅速提高消費(fèi)者對小區(qū)的知曉程度。 按項目銷售時間及進(jìn)度，可將房地產(chǎn)銷售分為以下幾個階段：導(dǎo)入期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、清盤期。 項目銷售實施各階段策略 本項目規(guī)模巨大，分期開發(fā)的建筑類型和檔次不同，一開始以相對較低的價格銷售較差的位置，有利于較快的進(jìn)入市場。 。 。 現(xiàn)場準(zhǔn)備 。 人員準(zhǔn)備 選擇銷售人員時應(yīng)當(dāng)注重他們的綜合素質(zhì)。制作宣傳資料，突出賣點(diǎn)、更具吸引力，符合項目定位，進(jìn)行美案設(shè)計，有渲染力度。因此應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。 項目銷售準(zhǔn)備 文件準(zhǔn)備 未竣工的房地產(chǎn)進(jìn)入市場銷售需要符合預(yù)售條件，才能準(zhǔn)許銷售。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表 69 可比實例 比較因素 海佳云頂 贏園雅筑 中天國際 價格 8500 11000 10000 區(qū)域因素 100/103 100/101 100/102 個別因素 100/98 100/98 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 102/100 102/100 102/100 修正系數(shù) 確定可比案例的價格 : 海佳云頂： 8500*=8585 元 /m2,所占權(quán)重： ； 贏園雅筑： 11000*＝ 11330 元 /m2，所占權(quán)重： ； 中天國際 : 10000*=10100 元 /m2,所占權(quán)重： ； 由此可以確定商鋪的修正價格為： 8585*+11330*+10100*＝ 9986 元 /m2 綜合考慮商鋪?zhàn)罱K定價為 9980 元 /m2 本項目的車位共有 2021 個，一部分建在住宅樓地下，另一部分 單獨(dú)建在廣場下面，建安造價比較高，針對西安市的均價，擬定每個車位價格 8— 10萬元，本項目地下車位取 10 萬元／個。 個別因素比較表 表 67 可比實例 個別因素 楓 林綠洲 四季風(fēng)景 城市風(fēng)景 夏日景 色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開發(fā)商信譽(yù) 相同 稍差 相同 設(shè)估價對象為 100，則 楓 林綠洲 為 105； 四季風(fēng)景 為 97；城市風(fēng)景為 99。 選取交易實例，見表 65。 個別因素比較表 表 63 可比實例 個別因素 楓 林綠洲 新西藍(lán) 城市風(fēng)景 夏日景 色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開發(fā)商信譽(yù) 相同 相同 相同 通過個別情況比較，估價對象為 100，則楓林綠洲為 105，新西藍(lán)為 98，城市風(fēng)景為 99。 （ 3）計算修正系數(shù) 對項目的各方面因素修正見表 6表 6表 64 所示。 可比實例情況 表 61 實 例 項 目 楓 林綠洲 新西藍(lán) 城市風(fēng)景 夏日景色 地理位置 高新路南段 科技路與唐延 路交匯處 科技二路以南 均 價 3900 3600 3450 土地面積 1000 畝 124 畝 （ 2）修正因素的確定 三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易時間。 （ 1）選擇可比案例 從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有： 楓 林綠洲 、 楓葉新都市 和 城市風(fēng)景 等三個案例。 （ 2）可供參考的房地產(chǎn)交易記錄應(yīng)是在近期進(jìn)行的，但近期里的交易記錄不一定能作為參考對象，往往只能使用時間較久的交易記錄作為評估實例，而這樣的交易記錄常常難以反映估價日期的房地產(chǎn)市場情況。 根據(jù)市場比較法中估價對象應(yīng)符合的要求：比較的項目的用途、結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價格類型、估價時點(diǎn)等應(yīng)該相同。 價格定位 本項目利用房地產(chǎn)估價中的市場比較法進(jìn)行定價。有文化交流的場所，滿足居民社交的需要 總之，住宅建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。體現(xiàn)在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式， 24小時的都市生活。私密性好，滿足個人所需要的私密性，保證個人獨(dú)處時的安全感。 另外，空間開放體現(xiàn)在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡單、散漫，富于詩意的生活，追求生活空間的解放感。 物業(yè)管理：注重服務(wù)質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務(wù)。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內(nèi)部居民購物，而且可以對外銷售。為實現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用歐式建筑的外觀設(shè)計，在欄桿、窗戶等部位做細(xì)節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。 項目名稱： 紫薇 項目定位 市場定位 經(jīng)過詳盡調(diào)查和分析，我認(rèn)為本項目合適的市場定位應(yīng)該是集居住、休閑、購物、娛樂為一體的中高檔住宅小區(qū)。 6 項 目營銷方案 本項目的開發(fā)始終貫穿“全過程營銷”的理念，把握市場脈搏，找準(zhǔn)市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務(wù)，無處不在體現(xiàn)現(xiàn)代營銷的核心 —— 以人為本。滾動開發(fā)，由此確定計算期為 20 個季度，即為 5 年。在一期主體封頂后即開始銷售工作。本項目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。 銷售期 根據(jù)市場調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為 2～ 3 年，由于本項目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。 建設(shè)期 本項目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為 14個季度。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。 項目開發(fā)的各項內(nèi)容 ，即所謂的“看地”； ，確定建設(shè)地點(diǎn)； ； ，獲取土地使用權(quán)； ，由西安市規(guī)劃管理部門審批； ； ； 項目開發(fā)進(jìn)度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。 紫薇各管線系統(tǒng)相對集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場地整潔有序。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。 附屬設(shè)施規(guī)劃 為了滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。小區(qū)內(nèi)的停車場采用接觸式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行控制與管理。每棟樓入口處安裝可視對講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用 戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。這種設(shè)計充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，都市生活階層追求個性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小