【正文】 指標(biāo) 表 11 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)值 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 總銷售收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 總成本費(fèi)用 萬元 5 所得稅 萬元 6 稅后利潤(rùn) 萬元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后） 萬元 2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（稅后） % % 3 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 4 資本金內(nèi)部收益率（稅后） % % 5 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 6 借款償還期 年 7 盈虧平衡點(diǎn) % 結(jié)論及建議 通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 效益較好，有建設(shè)的必要性； ，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； ，滿足各項(xiàng)控制性指標(biāo)的要求； ； 。近年來，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實(shí)際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。 e家園 項(xiàng)目 是紫薇地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū)項(xiàng)目， 位于西安市太白南路以東、 丈八東路以北、紫薇路以西，南臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。先后開發(fā)了紫薇花園、紫薇大廈、紫薇苑 歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。專家研究顯示：一個(gè)城市，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢(shì)。近兩年，隨著城市化 的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級(jí)賓館以及易初蓮花等方便快捷的購(gòu)物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場(chǎng)所使人們?cè)诠ぷ髦嗌钬S富多彩。 但是，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定性分析可以明顯的看到，項(xiàng)目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略，才能得到高回報(bào)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬億元，比上年增長(zhǎng) %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬億元，增長(zhǎng) %。2021 年 1～ 2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 27%，其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 伴隨西部大開發(fā) 繼續(xù)推進(jìn)，國(guó)家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2021年西安市普通住宅市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為 28002900 元 /平方米，在銷售價(jià)格方面， 2021 年比 2021 年的銷售價(jià)格保持穩(wěn)中有升，變動(dòng)比率超過以往歷年，在銷售量上， 2021 年普通住宅的銷售量比 2021 年銷售量上漲了 60%多。 最后，商鋪 2021 年的市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在 65007000 元 /平方米，要比2021 年略微有所上升，銷售量比 2021 年銷售量翻了一番。如圖 23 所示。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠(chéng)信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購(gòu)房。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計(jì)表 （單位：平方米） 表 23 面積 50 50～ 80 80～ 100 100～ 130 130～ 150 150 頻數(shù) % % % % % % 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí) 最關(guān)注的因素， 首先考慮房子的價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購(gòu)物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。 2021 年第一季度，西安市商品房完成投資與去年同期相比增長(zhǎng) %。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時(shí)，應(yīng)充分開拓對(duì)商品房的有效需求，選準(zhǔn)項(xiàng)目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場(chǎng)信息，針對(duì)各階 層的消費(fèi)心理，開發(fā)具有個(gè)性化、設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上 全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。 項(xiàng)目發(fā)展威脅分析（ Treat） 通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購(gòu)房的占 52％，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。內(nèi)有約 10000 平米異域風(fēng)情水景 浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。 作為居住小區(qū)，首先時(shí)建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。經(jīng)過調(diào)查，就高新區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格來講，商場(chǎng)類物業(yè)均價(jià) 7486 元 /平方米，普通住宅類物業(yè)均價(jià) 3310 元 /平方米。 項(xiàng)目市政配套條件 西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 方案構(gòu)成及平面布置 充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。東區(qū)建有 5 棟高層和 12 棟小高層，布置類似于西區(qū)。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢(shì)，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計(jì)成小高層，少量為高層。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）的需要。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計(jì)有地下停車場(chǎng)和自行車入口，道路人與車自然分流，方便居民出入。這種設(shè)計(jì)充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，都市生活階層追求個(gè)性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。 附屬設(shè)施規(guī)劃 為了滿足居民的多種需求，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會(huì)所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。 紫薇 建設(shè)期 本項(xiàng)目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為 14個(gè)季度。滾動(dòng)開發(fā)，由此確定計(jì)算期為 20 個(gè)季度，即為 5 年。為實(shí)現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用歐式建筑的外觀設(shè)計(jì)，在欄桿、窗戶等部位做細(xì)節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。私密性好，滿足個(gè)人所需要的私密性，保證個(gè)人獨(dú)處時(shí)的安全感。 根據(jù)市場(chǎng)比較法中估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合的要求：比較的項(xiàng)目的用途、結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價(jià)格類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等應(yīng)該相同。 （ 3）計(jì)算修正系數(shù) 對(duì)項(xiàng)目的各方面因素修正見表 6表 6表 64 所示。 可比實(shí)例各因素修正系數(shù)計(jì)算表 表 69 可比實(shí)例 比較因素 海佳云頂 贏園雅筑 中天國(guó)際 價(jià)格 8500 11000 10000 區(qū)域因素 100/103 100/101 100/102 個(gè)別因素 100/98 100/98 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 102/100 102/100 102/100 修正系數(shù) 確定可比案例的價(jià)格 : 海佳云頂： 8500*=8585 元 /m2,所占權(quán)重： ； 贏園雅筑： 11000*＝ 11330 元 /m2，所占權(quán)重： ； 中天國(guó)際 : 10000*=10100 元 /m2,所占權(quán)重： ； 由此可以確定商鋪的修正價(jià)格為： 8585*+11330*+10100*＝ 9986 元 /m2 綜合考慮商鋪?zhàn)罱K定價(jià)為 9980 元 /m2 本項(xiàng)目的車位共有 2021 個(gè)，一部分建在住宅樓地下，另一部分 單獨(dú)建在廣場(chǎng)下面，建安造價(jià)比較高，針對(duì)西安市的均價(jià)，擬定每個(gè)車位價(jià)格 8— 10萬元，本項(xiàng)目地下車位取 10 萬元／個(gè)。 人員準(zhǔn)備 選擇銷售人員時(shí)應(yīng)當(dāng)注重他們的綜合素質(zhì)。 項(xiàng)目銷售實(shí)施各階段策略 本項(xiàng)目規(guī)模巨大，分期開發(fā)的建筑類型和檔次不同，一開始以相對(duì)較低的價(jià)格銷售較差的位置，有利于較快的進(jìn)入市場(chǎng)。 2．戶外廣告。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期策略 在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，利用第一期的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷 售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格，這樣便于控制價(jià)格的走勢(shì)，避免價(jià)格失控。 （ 1） 報(bào)刊。在 和蘋果地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布信息，適時(shí)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。因此，在住博會(huì)上選擇人流量大的服務(wù)臺(tái)，進(jìn)行精心布置，盡量突出本項(xiàng)目的特色 。存在問題：一是剩余房源可供客戶選擇的范圍減少，剩余戶型集中在戶型設(shè)計(jì)相對(duì)不合理或總價(jià)高于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二是部分戶型定位與區(qū)域環(huán)境不符合。 項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度安排 本項(xiàng)目的銷售在不同的時(shí)期確定不同的銷售目標(biāo)，具體安排如表 610所示。 商鋪類 商鋪擬定各期竣工后銷售，即分別從 2021 年第二季度和 2021 年第三季度開始銷售。土地費(fèi)用實(shí)際發(fā)生 37042 萬元。 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元 表 71 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 費(fèi)用 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積計(jì)： 50 元 /m2 天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi) 按建筑面積計(jì)： 22 元 /m2 易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi) 按建筑面積： 14 元 /m2； 自建免 定額編制管理費(fèi) 按建安總造價(jià)： % 消防設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積計(jì)： 3 元 /m2 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 按建安總造價(jià)： % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 按建安總造價(jià)： % 抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi) 按建筑面積： 元 /m2 總計(jì) 注：建筑面積、建安造價(jià)按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮 工程前期費(fèi)用總計(jì) 萬元。 總投資的確定 綜合前面一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為 萬元。對(duì)于本項(xiàng)目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按半年計(jì)算，半年的貸款利率為 % ；其余部分由（預(yù)）售房款補(bǔ)足。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元，均勻投入建設(shè)期。 本項(xiàng)目地上建筑面積 433140m2，其中：小高層住宅面積 234050m2；高層住宅面積 170100m2；多層建筑面積 2700 m2；商業(yè)面積 28990m2。在 2021 年第四季度開始出售，付款一次付清。其中住宅和商場(chǎng)的價(jià)格由市場(chǎng)比較法得出。（ 2）這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上，同時(shí)為了企業(yè)將來的品牌也應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者的大力支持表示感謝。 7．適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整 價(jià)格調(diào)整一般每次不應(yīng)超過 1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價(jià)格調(diào)整（即提價(jià)可多次，每次較少）。 （ 3）精美售樓書、宣傳海報(bào)。這時(shí)就可以在報(bào)刊上發(fā)布廣告，告知人們項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，有購(gòu)房意向者可到項(xiàng)目所在地參觀。具體做法如下： 1．舉辦樓盤推出盛典儀式 作為一個(gè)大型的居住小區(qū)成功開盤，開發(fā)商可以舉行盛大開盤儀式，安排電視臺(tái)進(jìn)行專題采訪，借助新聞媒體和顧客的宣傳，對(duì)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行報(bào)道，同時(shí)邀請(qǐng)他們參觀樓盤及在建工程的施工。 3．品牌戰(zhàn)略。 按項(xiàng)目銷售時(shí)間及進(jìn)度，可將房地產(chǎn)銷售分為以下幾個(gè)階段：導(dǎo)入期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、清盤期。 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 。 項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備 文件準(zhǔn)備 未竣工的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)銷售需要符合預(yù)售條件，才能準(zhǔn)許銷售。 個(gè)別因素比較表 表 63 可比實(shí)例 個(gè)別因素 楓 林綠洲 新西藍(lán) 城市風(fēng)景 夏日景 色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開發(fā)商信譽(yù) 相同 相同 相同 通過個(gè)別情況比較，估價(jià)對(duì)象為 100，則楓林綠洲為 105，新西藍(lán)為 98，城市風(fēng)景為 99。 （ 2）可供參考的房地產(chǎn)交易記錄應(yīng)是在近期進(jìn)行的，但近期里的交易記錄不一定能作為參考對(duì)象，往往只能使用時(shí)間較久的交易記錄作為評(píng)估實(shí)例，而這樣的交易記錄常常難以反映估價(jià)日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。體現(xiàn)在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式， 24小時(shí)的都市生活。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內(nèi)部居民購(gòu)物，而且可以對(duì)外銷售。 6 項(xiàng) 目營(yíng)銷方案 本項(xiàng)目的開發(fā)始終貫穿“全過程營(yíng)銷”的理念，把握市場(chǎng)脈搏，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務(wù)，無處不在體現(xiàn)現(xiàn)代營(yíng)銷的核心 —— 以人為本。 銷售期 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為 2～ 3 年，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用 戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線、匯水線設(shè)計(jì)，以利于排水和減少土石方工程量。住宅戶型面積在 70～ 150 平