【正文】 ，價格在 2500～ 3000 元之間的占到 %，價格在 3000～ 3500元之間的占到 %，價格在 3500～ 4000 元之間的占到 %， 4000 元以上的占到 %，如表 21 所示。 在購房時希望選擇現(xiàn)房的人占 %，期房占 %。不過也有相當?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價格因素外，更注重將來物業(yè)的升值潛力。 在回答樓型選擇時， %的人選擇多層住宅， %的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。 在戶型的選擇上， %的居民選擇二居室， %的居民 選擇三居室，%的選擇四居室。如表 22 所示。在住宅面積上， 80～ 100 平方米和 100～ 130 平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對住宅面積要求很高，如表 23所示?？傮w來看，市民購房的消費理念越來越理性、越來越趨于成熟。 要求越來越高。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學校、托幼等）等諸多因素。 。 ，小區(qū)環(huán)境的后期維護及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當務之急，廣泛、細致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因素之一。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設有 24小時便利店、小型超市和餐飲店。 2021 年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭?？傮w來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。從市場開發(fā)角度來看， 2021年第一季度西安市商品房施工面積比去年同期下降 %，較上期回落%。各區(qū)項目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表 24 區(qū)域名稱 城北 長安區(qū) 曲江 城西 城東 城內(nèi) 高新區(qū) 城南 項目數(shù) 30 13 7 17 26 10 27 53 百分比 % % % % % % % % 注： 此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng) 城北16%長安區(qū)7%曲江4%城西9%城東14%城內(nèi)5%高新區(qū)15%城南30% 圖 27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)， 全市 五月份 普通住宅市場均價 2972 元 /平方米，商鋪市場售價 7436 元 /平方米，寫字樓市場均價 4825 元 /平方米，公寓 別墅類市場均價 4482 元 /平方米 。 西安市物業(yè)供給類型 表 25 物業(yè)類型 寫字樓 商鋪 別墅 住宅 項目數(shù) 37 10 11 183 寫字樓商鋪別墅普通住宅圖 28 西安市物業(yè)類型分布圖 注：表 25 和圖 28 的數(shù)據(jù)均來源于 綜上所述， 2021 年將是房地產(chǎn)市場大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的一年，它既有營銷策略的競爭，價格的競爭，更重要的則是品牌的競爭。只有這樣，才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中迎風破浪，立于不敗之地。 e 家園項目 位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務區(qū)（ CBD）輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將對項目未來升值產(chǎn) 生巨大影響。既可享受干道的交通暢達和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對封閉，寧靜。 堅持“以人為本”、“人性化”的同時，引進“綠色住宅”理念， 綠地覆蓋率高達到 42%，遠遠高于國家規(guī)定的 25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。 開發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實力雄厚，知名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費者信賴 ,這將給本項目推廣降低一些費用。 本項目占地面積約為 309 畝，其中 待征地 面積約為 41 畝。 ，在管理上需投入很大的精力 。 小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應當避開，使得在小區(qū)規(guī)劃時受限制 2021 年中國人民銀行頒布了銀發(fā) [2021]121 號文《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)的通知》。 2021 年國家提高商業(yè)銀行存款準備金率，上調(diào)金融機構存貸款基準利率，放開貸款利率上限，加強商業(yè)銀行資本充足率管理。 項目發(fā)展機會分析（ Opportunity） 1．經(jīng)濟、政策優(yōu)勢 近年來，西安市經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展提供了基礎。 2． 高新區(qū)具有吸引力 高新區(qū) 快速高效的發(fā)展吸引了大量的關注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。 本項目具備用地條件 ，公司應盡快落實資金來源，使項目盡快投入建設，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤， 為公司未來進一步發(fā)展打下堅實的基礎。典型的競爭物業(yè)如下： （ 1） 曲江匯景新都 物業(yè)地址： 會展中心東側 50 米水長路南 建筑類型：小高層 項目特點： 曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價格上占有絕對優(yōu)勢，南北通透 ,戶戶朝陽 ,全陽光戶型 （ 2） 世家星城 物業(yè)地址： 丈八東路與東儀路十字南側 建筑類型：高層、小高層、多層 項目均價： 2800 元 ／平方米 項目特點：小區(qū)占地 827 畝，建筑面積 75 萬平方米，綠化率高達 48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨特的水體景觀和綠色環(huán)境。歐式風格融入現(xiàn)代動感，簡約流暢，占地 77 畝，綠地率 40％。 項目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領先心城、高新水晶島、綠地世紀城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。 （ 2）新西藍 物業(yè)地址： 科技路與唐延路交匯處 建筑類型：高層、小高層 項目均價： 3600 元 ／平方米 項目特點：純板式住宅樓，南北通透，采風通光面面兼顧。 （ 3） 綠地世紀城 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道 建筑類型：高層、小高層 項目均價： 3600 元 ／平方米 項目特點：規(guī)劃建設四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、 現(xiàn)代辦公中心、 soho 酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。由花園組團，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成 21世紀 “ 大社區(qū)，小組團 ”的新街區(qū)生活模式。價格上漲可能導致購房者難以接受。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機會。同時，應盡量避免各種劣勢和威脅對本項目的影響。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結果，可以對項目進行初步定位。其次，項目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應偏重現(xiàn)代化，具有活力。這就要求在規(guī)劃設計時能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。除此之 外，還開通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。另外應有一定數(shù)量的車位，滿足較高收入者私家車停車泊位的需要。 2021 年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調(diào)整。本項目臨近主要交通干線，因此，在價格方面有著較好的優(yōu)勢。項目最終定價以市場比較法確定 ,詳見 的價格定位。 項目建設的自然條件 （ 1）平均氣溫： 攝氏度； （ 2）平均風速： 米 /秒； （ 3）日照時數(shù)： 小時； （ 4）濕 度：相對濕度 64%； （ 5）霜 期：無霜期 236 天； （ 6）氣 壓：平均為 ； （ 7）年降水量： 毫米。項目已取得建設用地許可證，具備用地條件。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過，規(guī)劃設計時應當注意避開。市政設施能夠滿足項目開發(fā)的要求。各路公交車有 716 路、 225 路、 204路、 322 路、 210 區(qū)間、 311 區(qū)間、 6路、五龍汽車城專線等， 交通便利。建設優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務，既有外部自然景觀，又 有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。 規(guī)劃設計的原則 設計，充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境三方面的效益； 、民族習俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進行設計，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境； 、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則； “以人為本” 的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設計的核心，體現(xiàn)人性化設計； ，綜合考慮日照、通風、防火、防震、配套設施及管理要求，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境； ，能適應引起災害發(fā)生的特殊情況，以防止災害發(fā)生和減少災害的危害程度； 、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致； ，體現(xiàn)差異化； ，有利于施工的組織和經(jīng)營； 、省、市有關規(guī)定。本項目小區(qū)內(nèi)有 9 棟23 層點式高層、 25 棟 11 層板式小高層和一棟六層多層組成。小高層的規(guī)劃時為滿足現(xiàn)在西安市居民對小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問卷中的結果，小高層需求量最多，所以整個小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設計的小高層共有 25 棟。西區(qū)沿 電子信息路建有 4 棟高層和 13 棟小高層。只有建在靠近電子五路處的小高層底部兩層為商鋪，其余為住宅用房。 2． 業(yè)用房 小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。商場入口處由于退紅線，空出的場地擬建少量停車位，滿足居民購物停車的需求。會所和物業(yè)管理部以及小區(qū) 長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設置小區(qū)車庫入口，方便居民私家車和自行車的出入。 在建筑風格上，主要通過立面、重點、細部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來。建筑外立面設計簡約、自然，窗戶在細部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設計成飄窗，增大了采光范圍，在視覺效果上增加了居住面積。 結構設計 小區(qū)內(nèi)的小高層設計成當前較受歡迎的板式框架剪力墻結構，均為一梯兩戶，每層六或八戶。 戶型設計 在戶型設計上 ，“以人為本”體現(xiàn)在嚴格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。采用大板結構，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。 （ 1） 二室二廳（ 80 平方米左右）占 20% （ 2） 三室一廳（ 80～ 100 平方米）占 30% （ 3） 三室二廳（ 100～ 130 平方米）占 40% （ 4） 四室二廳（ 130 平方米以上）占 10% 戶型內(nèi)部實行彈性設計，銷售時可以是無隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居 室改造成兩個中小戶型進行銷售。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。道路主要為區(qū)內(nèi)服務，既四通八達，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿 過。 小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結合布置。除小區(qū)中心綠地外，實現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進行建設，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。 小區(qū)智能化 整個小區(qū)引進智能化系統(tǒng)，利用計算機、通訊與網(wǎng)絡、自控和 IC 卡等技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。 在小區(qū)出入口處設立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。實現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報警信息的聯(lián)網(wǎng)，當家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報警時，報警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。 在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機。 但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個方法而不是最終目的，即使最先進的智能化系統(tǒng)，也是需要以 服務為根本的，應當充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢，為居民提供方便、快捷的服務。 小區(qū)內(nèi)有花園會所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會所分散到園林之中，不但增加了花園的實用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術氛圍的休閑方式。并在小區(qū)內(nèi)引入 24小時便利店、 醫(yī)療所以及露天健身場所、游泳場、籃球場、網(wǎng)球場等體育配套設施。采用分戶計量：用 IC 卡繳費的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。 項目技術經(jīng)濟指標 經(jīng)過小區(qū)規(guī)劃設計，可以得出本項目的技術經(jīng)濟指標，見表 41 所示。 e 家園 技術經(jīng)濟指標 表 41 項目 數(shù)量 單位 總用地面積 206000 ㎡ 總 建筑面積 地上建筑面積 其中：小高層住宅 高層住宅 多 層 商 鋪 488740 435840 234050 170100 2700 28990 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 地下建筑面積 52900 ㎡ 車位數(shù)量 2021 個 總戶數(shù) 3352 戶 綠化率 % 容積率 5 項目開發(fā)進度安排 項目建設方式 本項目的設計應采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。工程應達到優(yōu)良工程水準。從項目本身的規(guī) 模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設分兩期為宜。 前期準備