【正文】 021 年相差無幾，預(yù)計(jì) 2021 年寫字樓市場開發(fā)量將會有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以， 2021 年開發(fā)的寫字樓盤將會出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價(jià)格上漲過快就會與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫 節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會有所減少。 0501001502002503003504001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021（萬平方米）竣工面積 銷售面積 圖 22 西安市歷年住宅竣工和銷售面積對比圖 注：資料來源于《 2021年西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》 投資機(jī)會研究 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，首先， 2021 年普通住宅的銷售量2021 年銷售量上漲了 60%多。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2021年西安市普通住宅市場平均銷售價(jià)格為 28002900 元 /平方米，在銷售價(jià)格方面， 2021 年比 2021 年的銷售價(jià)格保持穩(wěn)中有升，變動比率超過以往歷年，在銷售量上， 2021 年普通住宅的銷售量比 2021 年銷售量上漲了 60%多。眾多開發(fā)商在樹立新的營銷理念和制定新的營銷策略中，借助教育、旅游、環(huán)境等優(yōu)勢項(xiàng)目，打造品牌樓盤。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好 的外部環(huán)境。 0200400600800100012001995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021（年份）GDP（萬元）0510152025GDP增長率（％） 圖 21 西安市 GDP 增長情況圖 注：資料來源于《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》 初步測算， 2021 年西安市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。 西安市房地產(chǎn)市場分析 伴隨西部大開發(fā) 繼續(xù)推進(jìn)，國家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 2021 年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)超過 24 平方米，人均居住面積得到了很大的改善，城鎮(zhèn)住宅自有率超過 80%。 居民家庭成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費(fèi)群體。 2021 年全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2714 元，同比增長 %，其中商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米 2549 元，上漲 %。2021 年 1～ 2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 27%，其中商品住宅投資同比增長%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。 2021 年全國商品房竣工面積 億平方米，同比分別增長 %，其中商品住宅竣工面積 億平方米，增長 。 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料表明， 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總計(jì) 13158 億元，同比增長 %。 2021 年 8 月 31 日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》（國發(fā) [2021]18 號），這個(gè)文件明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬億元，比上年增長 %，社會消費(fèi)品零售總額 萬億元，增長 %。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)資料， 2021 年至 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）增長率分別為 %、 8%和 %。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 2021 年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。 但是，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定性分析可以明顯的看到，項(xiàng)目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能得到高回報(bào)。 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)，見表 11。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的發(fā)展，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動作用。另外，西安高新新區(qū)是高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，中心商務(wù)區(qū)（ CBD）是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個(gè)核心功能區(qū)，也是西安市 CBD 的重要組成部分，是體現(xiàn)高新區(qū)和全市現(xiàn)代化形象和國際化程度的重要區(qū)域。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐富多彩。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的 同時(shí)，著力營造美麗怡人、更加人性化的園區(qū)環(huán)境?！白≡诟咝聟^(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。 高新區(qū)建設(shè)的需要 本項(xiàng)目所在地 高新區(qū)是我國西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一，并被譽(yù)為“關(guān)中第九景”。近兩年，隨著城市化 的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。 隨著中國進(jìn)入 WTO，以及汽車成為人們生活和工作的必需品，加之考慮到西安城市中心發(fā)展的局限性等，可以預(yù)言，西安的居住郊區(qū)化，將逐漸成為城市發(fā)展的主流。 西安市城市總體規(guī)劃的需要 根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時(shí)序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個(gè)副中心奠定良好基礎(chǔ)。在西安郊區(qū)，確實(shí)應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)了一些規(guī)模較大、環(huán)境較好、比較價(jià)格相宜的樓盤，從而實(shí)際加速居住郊區(qū)化的進(jìn)程。專家研究顯示：一個(gè)城市，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到一定程度，就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本 項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)： 西安市房地產(chǎn)市場的需要 伴隨著住房市場化，中低價(jià)位的住宅面向中低收入階層，中高價(jià)位住宅則面向中高收入階層。項(xiàng)目自有資金 57060萬元，貸款。規(guī)劃總建筑面積為488740平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積 404150平方米，規(guī)劃商業(yè)建筑面積28990平方米。 本項(xiàng)目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。 項(xiàng)目概況 紫薇公司成立于 1996 年，注冊資本 1億元人民幣，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資為主，兼營機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。 如今，紫薇地產(chǎn)已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。 歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 紫薇地產(chǎn)是國內(nèi)頗具影響力的房地產(chǎn)品牌之一，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。 1 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況 本項(xiàng)目建設(shè)單位 紫薇地產(chǎn)，是由 西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和 西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于 1996年，注冊資金為 。先后開發(fā)了紫薇花園、紫薇大廈、紫薇苑 經(jīng)權(quán)威部門評估，紫薇地產(chǎn)品牌價(jià)值達(dá)到。 西安高科（集團(tuán)）新 西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司是西安高科（集團(tuán)）公司的全資房地產(chǎn)公司。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實(shí)經(jīng)營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營理念，始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊(duì)伍。 e家園 項(xiàng)目 是紫薇地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū)項(xiàng)目， 位于西安市太白南路以東、 丈八東路以北、紫薇路以西，南臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓群底層為商鋪。容積率為 ，綠地率為 42%。本項(xiàng)目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為 309畝，其中 待征地 面積約為 41畝。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項(xiàng)目，可以滿足一部分較高收入家庭 的住房需求。 沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實(shí)際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮?？焖俑咝У陌l(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。 13 年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥等幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品。近年來，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)對于高新區(qū)成為一個(gè)集投資、居住、休閑、娛樂、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。 可行性研究編制的依據(jù) 1．國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策； 2.《西安市 1995～ 2021 年城市總體規(guī)劃》 ； 3．《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》； 4．《西安市建設(shè)項(xiàng)目城 建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》； 5．《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》； 6．委托方提供的有關(guān)資料； 7．現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo) 表 11 序號 名稱 單位 數(shù)值 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 總銷售收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 總成本費(fèi)用 萬元 5 所得稅 萬元 6 稅后利潤 萬元 二 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后） 萬元 2 項(xiàng)目內(nèi)部收益率（稅后） % % 3 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 4 資本金內(nèi)部收益率（稅后） % % 5 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 6 借款償還期 年 7 盈虧平衡點(diǎn) % 結(jié)論及建議 通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 效益較好，有建設(shè)的必要性； ，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； ，滿足各項(xiàng)控制性指標(biāo)的要求； ； 。 2 市場分析 本項(xiàng)目的市場分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和 威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場定位。針對宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間。 2021 年，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合國力進(jìn)一步增強(qiáng)，改革取得重要進(jìn)展， 對外開放實(shí)現(xiàn)新突破，社會事業(yè)加快發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善?？偟膩碚f，全國經(jīng)濟(jì)形勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會。 2021 年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，首次突破萬億元大關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度達(dá)到了 %，其開發(fā)投資額和增長速度均為 1999 年來最高值 。其中，商品住宅完成投資 8837 億元，同比增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了 %和 %.各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于 2021 年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。同期全國商品房銷售面積達(dá)到 億平方米，增長 %。商品房供求增幅較04 年一季度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，不少城市房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長速度。自 2021 年始，城市個(gè)人購買商品房占 全部商品房銷售額的比重超過 90%,2021 年 1～ 11 月，此比重達(dá)到%，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。 2021 年末，全國商品房空置面積為 億平方米，近年來首次出現(xiàn)下降趨勢，比 2021 年末下降 %，其中空置時(shí)間在一年以上的商品房面積為6267 萬平方米，所占比重為 %，處于正常區(qū)域。 如圖 21所示，西安市國民生產(chǎn)總值從 1995 年至今都保持快速增長。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個(gè)新的增長期。 在國家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款 “ 門坎 ” 的雙重壓力下， 西安房地產(chǎn)市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。政府也積極采取降低公積金貸款門坎等舉措，促使更多工薪階層進(jìn)入住房消費(fèi)市場。如圖22，從歷年竣工面積和銷售面積對比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。居民住房投資是支撐商品房市場發(fā)展的主動力。因此， 2021 年普通住宅市場需求量依然會處于上升態(tài)勢，但漲幅預(yù)計(jì)會低于 2021 年的水平。 再次， 2021 年公寓市場比 2021 年銷售價(jià)格有一定程度的上升，銷售量方面較 2021 年的銷售量有 一定程度的回落，據(jù)預(yù)計(jì) 2021 年公寓市場發(fā)展并不明朗。在 2021 年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營的運(yùn)作。 從上述對各房地產(chǎn)市場的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會具有很大的開發(fā)價(jià)值 。這次調(diào)查的主要 內(nèi)容是居民購房區(qū)域、房型、房價(jià)、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場分析和定位。 調(diào)查結(jié)果顯示：打算在 1年內(nèi)買房的人占 %， 1～ 3年內(nèi) 買房的人 占%， 3～ 5年內(nèi)買房的人占 %， 5 年后買房的人占 %。說明市場上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格在 2021～ 2500 元的占到 %