【正文】 量比較多，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級(jí)商圈為10分鐘車程，三級(jí)商圈半小時(shí)車程。永興酒店大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；⒕哂休^高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場(chǎng)空白。（3）從酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，永興酒店市場(chǎng)收入中，客房、餐飲和娛樂(lè)休閑三大收入三國(guó)鼎立，特別是餐飲業(yè)，它已成為永興一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了永興一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。另外，永興居民的收入近年來(lái)明顯增加，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念更新很快，喜慶家宴、交友聚會(huì)不再局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能吸引消費(fèi)者。 伴隨著永興縣“中國(guó)銀都”戰(zhàn)略的實(shí)施，每年將會(huì)有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來(lái)永興投資、考察，另外隨著縣境內(nèi)旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)，也會(huì)有大批游客來(lái)永興縣觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧永興，將會(huì)給永興縣的酒店帶來(lái)的滾滾客源。從這個(gè)角度來(lái)看，永興縣酒店市場(chǎng)無(wú)疑是個(gè)值得投資的市場(chǎng)。 永興縣酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從永興縣現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來(lái)看永興縣目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店 家,二星級(jí)酒店 家，三星級(jí)酒店 家，四星級(jí)酒店 家，五星級(jí)酒店 家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過(guò)20家。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開(kāi)這個(gè)方向。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國(guó)將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國(guó)酒店業(yè)無(wú)疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來(lái)看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過(guò)程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國(guó)內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。城市化進(jìn)程邁出新的步伐，%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。%，,；金銀產(chǎn)業(yè)緊緊抓住發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的政策機(jī)遇，大力發(fā)展精深加工，促進(jìn)骨干企業(yè)發(fā)展，金銀產(chǎn)業(yè)作為第一支柱產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，“中國(guó)銀都”的影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，“工業(yè)強(qiáng)縣”的核心作用進(jìn)一步凸顯?！?：：。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展自改革開(kāi)放以來(lái)，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“抓住機(jī)遇、深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放、保持穩(wěn)定”的方針，團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)有了較大發(fā)展。2）地下水，徑流量為2. 51億立方米，%，分布于縣境東、中部廣大地區(qū)，%；%平方公里，%。龍?zhí)端畮?kù)—位于柏林鎮(zhèn)龍?zhí)洞澹强h內(nèi)唯一的一座中型水庫(kù)，居耒水注江上游。水庫(kù)集水面積450平方公里，有效庫(kù)容8400萬(wàn)立方米。全縣現(xiàn)有水庫(kù)128座，總蓄水量27288萬(wàn)立方米，其中大型水庫(kù)一座，為青山垅水庫(kù)，總庫(kù)容13600萬(wàn)立方米；中型水庫(kù)一座為龍?zhí)端畮?kù)，總庫(kù)容6068萬(wàn)立方米；蓄水100萬(wàn)立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?kù)22座，總庫(kù)容5125萬(wàn)立方米；蓄水10萬(wàn)立方米以上的?。ǘ┬退畮?kù)104座，總庫(kù)容2495萬(wàn)立方米。河面寬100～200m。徑流量地域分布總趨勢(shì)自東向西逐減。境內(nèi)徑流時(shí)空變化大。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。但由于幾次大的亂墾濫伐，資源量銳減，許多珍貴植物瀕臨滅絕。常見(jiàn)的約340余種。植物資源永興縣地處中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，具備植物生長(zhǎng)發(fā)育的優(yōu)越自然條件，植物資源豐富。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚(yú)外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動(dòng)物500種以上，其中珍貴動(dòng)物27種，常見(jiàn)野生動(dòng)物約200種。動(dòng)物資源永興縣境內(nèi)動(dòng)物資源屬亞熱帶林灌、草地——農(nóng)田動(dòng)物群，種類和數(shù)量都比較豐富。全縣水能資源豐富，；全縣水域?qū)拸V，共有大小河流149條，青山垅水庫(kù)屬大型水庫(kù)。自然資源極為豐富。 據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測(cè)資料得出的氣候特征值如下：多年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫： －℃多年平均日照時(shí)間： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm年平相對(duì)濕度 83％年平霧日 水文永興縣境內(nèi)大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的53條，分為便江水系和永樂(lè)江水系。其中境內(nèi)地層自元古界震旦系至新生界第四系地層，除缺失古生界的奧陶系和志留系外，其余各系地層均有分布；褶皺在境內(nèi)極其發(fā)育；境內(nèi)斷裂帶共計(jì)12條，其中正斷裂有6條，逆斷裂有4條，平移斷裂層有2條。永興縣地處南嶺構(gòu)造帶東北部河茶水?dāng)嘞菖璧啬隙耍瑢俣嗷匦焐降貛??？h城東部海拔平均在500~1000m，西部海拔在300～500m，最高海拔為1386m，最低為93m。全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內(nèi)山地、丘陵、崗地、％，％，％，％。自然條件地形地貌及地質(zhì)永興縣境東部山脈西丘陵，中部丘陵和盆地相間，勢(shì)如馬鞍，形似桑蠶，溪河呈樹(shù)枝狀。改革開(kāi)放以來(lái)，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設(shè)施日新月異，城市人口為10萬(wàn)人。永興縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已日臻完善，縣城經(jīng)過(guò)投資8億多元的全面建設(shè)，已發(fā)展成為一座依山傍水、風(fēng)景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”，2002年被世界白銀協(xié)會(huì)和中國(guó)有色金屬協(xié)會(huì)命名為“中國(guó)銀都”。全縣總?cè)丝?3萬(wàn),總面積1979平方公里，轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)。全縣25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。%。29’之間。35’，北緯25186。第二章 市場(chǎng)分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入　　年均休閑度假中的餐飲收入萬(wàn)元　年均住宿收入萬(wàn)元　年均商鋪?zhàn)赓U收入萬(wàn)元　年均娛樂(lè)項(xiàng)目收入萬(wàn)元　年均會(huì)務(wù)會(huì)展收入萬(wàn)元　年均旅游商品銷售收入萬(wàn)元　2年均營(yíng)業(yè)稅金與附加萬(wàn)元　3年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元　4年均經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元　5總定員人　6投入總資金萬(wàn)元　　建設(shè)投資萬(wàn)元　　建設(shè)期利息萬(wàn)元　　流動(dòng)資金萬(wàn)元　7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)　　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年資本金內(nèi)部收益率%%　資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元　總投資收益率萬(wàn)元%　第三節(jié) 存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目屬于高檔高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在消費(fèi)能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開(kāi)票樁基5已開(kāi)票毛渣6后期樁基開(kāi)票7后期土建開(kāi)票（到第 層）8投入貨幣資金9合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬(wàn)元（3）還需要自籌資金 萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，所得稅后年均凈利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，%，%，（含建設(shè)期1年），稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，大于零。其中建設(shè)投資 萬(wàn)元（其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元），無(wú)建設(shè)期利息，流動(dòng)資金 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期 個(gè)月，于 年 — 月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。片區(qū)以翠竹廣場(chǎng)和街心公園為亮點(diǎn)，以發(fā)達(dá)便利的城市道路交通為依托，在此建造規(guī)模比較大的賓館是應(yīng)勢(shì)所需，此地是酒店賓館開(kāi)發(fā)的黃金寶地。項(xiàng)目附近有永興縣人防辦、縣中醫(yī)院、郴電國(guó)際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃?xì)夤镜葐挝患盎顒?dòng)場(chǎng)所。本可行性研究報(bào)告重點(diǎn)分析翠竹賓館建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析、論證和結(jié)論。賓館總建筑面積 平方米。大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個(gè)單元樓。永興翠竹賓館是郴州市、永興縣2011年市、縣兩級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目總用地面積為 平方米，該地塊屬于永興縣國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓用地，宗地編號(hào)為 號(hào)地塊。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)永興縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造獨(dú)具特色的高檔商務(wù)大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。四、項(xiàng)目可研報(bào)告編制原則編制的全過(guò)程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；在永興縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足永興縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；以人為本，精心設(shè)計(jì)，通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善永興縣的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)永興縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)永興酒店服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展。永興翠竹賓館建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：永興翠竹賓館建設(shè)單位：永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)性質(zhì)：新 建項(xiàng)目法人： 二、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表劉定美，公司注冊(cè)資本 萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。三、項(xiàng)目可研報(bào)告編寫依據(jù)永興翠竹賓館可研項(xiàng)目報(bào)告編制委托書；國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；永興縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要；國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介永興縣翠竹賓館位于永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路。土地使用權(quán)證號(hào)為永國(guó)用〔2010〕第 號(hào)（詳見(jiàn)后附圖）。大樓為 層高層建筑，層高為 米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 平方米。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第三單元 — 層為酒店客房。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能1架空層框剪4水、電設(shè)施和停車場(chǎng)21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3— 層框剪均3商品房住宅樓6三單元 3— 層框剪均3豪華客房頂棚8合計(jì)二、周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項(xiàng)目地北邊緊鄰翠竹廣場(chǎng)，有風(fēng)景秀麗城中小公園—翠竹公園，西連 。另外項(xiàng)目附近還有昌興花園、翠竹花園 等高檔住宅區(qū)。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。投資估算和資金籌措項(xiàng)目總投資：估算為 萬(wàn)元。建設(shè)資金來(lái)源：全部由建設(shè)單位自籌。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。43’113186。58’26186。地域狹長(zhǎng)形似蠶，東西長(zhǎng)90公里?？h境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會(huì)長(zhǎng)沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速公