【正文】 皇城廣場項目可行性研究報告 第一章 總 論 項目名稱：西安皇城廣場 項目地點：西安東大街 項目總投資： 48300 萬元 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 4 自有資金投入： 15800 萬元 、范圍 可行性研究的依據(jù) 西安皇城廣場總平面圖 西安皇城廣場項目規(guī)劃設(shè)計要點 可行性報告編制要求及商用建筑可行性研究深度 西安皇城廣場建筑設(shè)計方案 西安市近兩年來商用房開發(fā)情況的調(diào)查資料 各相關(guān)專業(yè)的國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn) 研究的范圍 本研究是以開發(fā)單位認可的建筑設(shè)計方案為基礎(chǔ) ,針對項目單位方案和外部條件 ,對經(jīng)營方式、周邊商業(yè)、市場發(fā)展趨勢等情況進行預(yù)測和財務(wù)效益分析研究。 主要的技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 53928 3 建筑層 數(shù) 層 10 4 建筑系數(shù) % 5 容積率 6 綠化系數(shù) % 15 裙樓頂結(jié)合綠化 7 建設(shè)總工期 月 28 8 建設(shè)投資 (不含收購 ) 萬元 25100 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 5 項目提出的背景介紹： 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托優(yōu)惠政策及政府支持，逐步發(fā)展為立足西安市，輻射全國的大中型企業(yè)。 自 2021 年以來 ,我國國民經(jīng)濟完成了軟著陸，進入了持續(xù)快速增長的歷史時期， GDP 四年平均增長超過 8%，人民群眾對未來生活充滿信心 ,加之新的消費理念日益深入人心 ,推動著消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ,使消費水平增幅大大高于收入增幅，消費愿望明顯增強。 國家旅游重點城市西安系西部開發(fā)特別是西北地區(qū)龍首城市，近年又被世界權(quán)威組織評為全球最具發(fā)展活力的城市之一， 作為次發(fā)達地區(qū)，政府不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和調(diào)控力度。 東大街是西安市首要的商業(yè)主干道，位于鐘樓的東邊，是鐘樓商圈也是西安市的商業(yè)中心區(qū)域，這里商業(yè)網(wǎng)點密集，人流量大，平時日均人流量估計約 30萬人次左右，節(jié)假日在 60萬左右，商氣旺盛，人氣鼎沸，購買力旺盛。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)生水起，以騾馬市商業(yè)步行街項目為代表，以時代盛典、宏府廣場、小寨領(lǐng)秀城為典型的一批商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一經(jīng)推出，市場追捧熱烈，經(jīng)濟效益與社會效益十分可觀，與賓館比肩相鄰的騾馬市商業(yè)步行街開盤售賣均價 萬元 /平方米，與周邊商圈物業(yè)綜合比較，保守估測，賓館改建完成后，以 萬元 /平方米計算，整體資產(chǎn)市值將達到 15 億元。 目前，隨著西安市政府“經(jīng)營城市”理念逐步深入和城市中心商圈規(guī)劃進行合理調(diào)整，特別對東 大街拓寬改造及商業(yè)布局進行重新審定、規(guī)劃，重點將東大街改造成集商貿(mào)、購物、休閑、娛樂及旅游觀光于一體的西北最大的商業(yè)街。蘊藏著巨大的消費潛力和商機，營造了一個前所未有的購物、休閑、娛樂、觀光一體化的消費環(huán)境，這將大大提升了目前的西安皇城賓館的資產(chǎn)價值。 面對西安市特別是東大街 鐘樓商圈的商機變化，陜西世紀(jì)友好審時度勢，運籌研究，把握區(qū)位優(yōu)勢、適應(yīng)市場需求，決定重新 對西安皇城賓館項目進行改造，以適應(yīng)周邊商業(yè)環(huán)境的變化，提升賓館的檔次與水平，提高企業(yè)的效率。由于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，國外債務(wù)長期困擾，加之該企業(yè)內(nèi)在許多問題，西安皇城賓館經(jīng)濟效益一直不佳，虧損嚴(yán)重，陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 7 其國外貸款本息自 1995 年至今分文未還，而且債務(wù)負擔(dān)愈加沉重。為追討債務(wù)，瑞穗銀行已將西安皇城賓館有限公司起訴至陜西省高級人民法院，西安皇城賓館有限公司隨時面臨破產(chǎn)還債的危機。世紀(jì)友好 通過收購國外不良資產(chǎn)成為西安皇城賓館的債權(quán)人，而后與西安皇城賓館 有限公司達成和解協(xié)議，經(jīng)陜西省高級人民法院（ 2021）陜執(zhí)一民字第 051 號民事裁定書裁定：將西安皇城賓館有限公司名下的一切財產(chǎn)劃歸陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司名下。 西安皇城賓館的背景介紹 ：西安皇城賓館有限公司是由中方 — 陜西新聞實業(yè)有限公司（陜西日報社）和日方 — 日本株式會社奈良日日新聞社于 1986 年 5 月 15 日共同設(shè)立經(jīng)營的中外合作企業(yè) ， 是由一家四星 級 涉外賓館 。 地處西安市中心最繁華商業(yè)區(qū)東大街上， 西距火車站僅 5 公里，機場42 公里， 與 “鐘樓 ”、 “鼓樓 ”、 “碑林 ”相距不足一公里， 地理 位置優(yōu)越， 交通便利 。 企業(yè)名稱：中文名：西安皇城賓館有限公司， 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 8 股 權(quán) 人：日方：株式會社 奈良日日新聞社 中方：陜西新聞實業(yè)有限公司（陜西日報社） 經(jīng)營方式：中外合作經(jīng)營 運營管理公司：日本航空開發(fā)株式會社（于 2021年 10月撤出） 成立日期： 1986 年 5 月 15 日 經(jīng)營期限：根據(jù)合同，自賓館正式開始營業(yè)日起合作期為 20 年 賓館開業(yè)日： 1992 年 9月 19 日 總投資額： 億日元 （其中注冊資金 億日元，建設(shè)資金貸款 40 億日元） 注冊資金： 億日元 日方： 10 億日元（現(xiàn)金出資），出資比例： ％ 中方： 億日元，（中方以 6， 平方米土地使用權(quán)折價 億日元出資）出資比例 ％ 還款責(zé)任：由西安皇城賓館有限公司承擔(dān)還款責(zé)任。 土地面積： 9， （其中陜西日報社提供 6， 平方米 的土地使 用權(quán)折價出資，其余 2， 平方米 由西安皇城賓館有限 公司用總投資額中的部分資金購入，屬自征土地 ）。 ： 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司的前身為 陜西陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 10 世紀(jì)友好醫(yī)療發(fā)展實業(yè)有限公司 ，原注冊資本為 7000萬元，股東為 4家，即： 西安世峰電子技術(shù)有限責(zé)任公司、西安萬莊物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司、 陜西天寶物業(yè)發(fā)展有限公司 、 自然人馬龍祥?，F(xiàn)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱 出 資額（ 萬元 ） 持股比例 (%) 陜 西 信 偉 農(nóng) 業(yè) 科技 投資 有限 公司 4400 陜 西 兄 弟 置 業(yè) 有限 公司 4400 西 安 世 峰 電 子 技術(shù) 有限 責(zé)任 公司 2500 西安萬莊物業(yè) 發(fā)展 有限 責(zé)任 公司 2200 中景控股 1800 馬龍祥 500 合計 15800 100 組織人力結(jié)構(gòu)： 公司總部現(xiàn)有員工 230 多人，其中大專以上學(xué)歷 160 人，中級以上職稱 55 人。各部門負責(zé)人 均為大專以上學(xué)歷，平均年齡 31 歲，都是多年從事醫(yī)藥、投資、財務(wù)、營銷等行業(yè)的優(yōu)秀人才。整個隊伍知識結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)搭配合理，具 備良好的團隊精神。公司認為：我國的社會主義市場經(jīng)濟體系還沒有完全建立起來，還不是很規(guī)范，經(jīng)營市場，資本市場的有效率總的來說的還比較低，但發(fā)展速 度很快，我們必須抓住抓好當(dāng)前有利的發(fā)展機遇，解放思想，務(wù)實進取，走開拓創(chuàng)新之路，才能確保高速、持續(xù)的增長。在行業(yè)內(nèi)部要想有高于平均數(shù)的增長，必須要有新思路，新方法，必須從企業(yè)的長遠發(fā)展出發(fā)，追求企業(yè)價值最大化，正是由于公司具備嶄新的發(fā)展理念，解放思 想，從市場經(jīng)濟發(fā)展的實際出發(fā)，把準(zhǔn)了市場發(fā)展的脈搏，才有三年來公司持續(xù)，快速的發(fā)展。 為了將董事會制定的經(jīng)營戰(zhàn)略落到實處，我公司在總經(jīng)理沙靖佚先生的帶領(lǐng)下制定了企業(yè)發(fā)展的《三年發(fā)展綱要》，其精神實質(zhì)為：一、 尋找新的利潤增長點，進行資本項目運作，實 現(xiàn)低投入，高回報。三、實行大膽地走出去的戰(zhàn)略，通過與具有先進管理經(jīng)驗、健全營銷網(wǎng)絡(luò)的跨區(qū)、跨國的優(yōu)秀同行業(yè)進行合作、聯(lián)合等方式，迅速增強企業(yè)的綜合竟?fàn)幠芰Α? 醫(yī)療設(shè)備： 醫(yī)療設(shè)備的銷售一直是公司的主業(yè)之一，三年來，這項業(yè)務(wù)占公司銷售收入的比重一直保持在 60%左右。 2021年公司 本著 利益共享，風(fēng)險共擔(dān) 的原則， 與中電通訊有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議手機全國銷售總代理協(xié)議。 服裝百貨： 服裝百貨也是公司的主業(yè)之一，三年來，這項業(yè)務(wù)占公司銷售收入的比重一直 保持在 15%左右。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)結(jié)構(gòu) 西安地區(qū)的氣象資料 西安市屬溫暖帶大陸性季風(fēng)半濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明。 形地 貌概 述 項 目建設(shè)位于秦嶺北側(cè)關(guān)中平原，場地地層為第四紀(jì)新近沖洪積亞粘土。 工程所在 地 區(qū) 地 震 基 本 烈 度 為 八 度 。 擬 建 設(shè) 項 目 場 地 地 層 分 布 穩(wěn) 定 ， 未 發(fā) 現(xiàn) 不 良 地 質(zhì) 現(xiàn) 場 ， 場 地由 沖 洪 積 層 組 成 。 本項目的防火設(shè)計按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ,高層設(shè)有防煙樓梯 ,并設(shè)一臺消防電梯 ,裙樓及地下室按防火 分區(qū)進行獨立的防火分隔 ,設(shè)防火防煙墻。 建設(shè)地段道路寬廣 ,隨著柏樹林道路的修通，將更通暢便捷，但考慮到項目處于西安市中心東大街上 ,白天車流量較大以及交通管管制的要求 ,有關(guān)物資的運輸盡量放在夜間進行。 陜西世紀(jì)友好實業(yè)發(fā)展有限公司 機密 16 第四章 皇城廣場周圍商業(yè)概況及市場調(diào)查 經(jīng)德安地產(chǎn)公司對皇城廣場附近的商業(yè)鋪面的實地調(diào)查，東大街附近各商業(yè)區(qū)域的租金價格如下： 解放路沿街商鋪 租金范圍（一