【正文】 ，本項目一期招標基本情況詳見下表：招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式投資估算金額全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√設(shè)計√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說明： 建設(shè)單位：第十章 項目經(jīng)營管理方案一、運營體制的建立新公司的成立和組織機構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負責(zé)公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)和運營管理工作，公司組織機構(gòu)之下設(shè)有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。建設(shè)單位管理費，依據(jù)財建[2002]394號文進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；工程監(jiān)理費，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價格[2007]670進行估算項目前期工作咨詢費，計價格[1999]1283號，并結(jié)合項目實際情況考慮。工程建設(shè)費用估算表序號用地性質(zhì)費用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計工程建設(shè)其他費用估算表費用名稱單 位費 用土地征用費用萬元/畝 土地稅費萬元 前期規(guī)費萬元 電力工程費萬元 環(huán)保萬元 防雷中心萬元 圖紙測繪費萬元 造價咨詢費萬元 人防費萬元 建設(shè)局配套費萬元 建設(shè)局建黨費萬元 綠化補償費萬元 占道費萬元 墻體專項費萬元 環(huán)境監(jiān)測費萬元 勘察費萬元 小 計 項目總投資估算表序 號項 目 名 稱費 用備 注一工程費用二工程建設(shè)其他費用三預(yù)備費四建設(shè)期利息五流動資金總投資三、資金籌措項目所需投資 萬元全部由建設(shè)單位自籌?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。修理費%計算。，見附表：總成本費用估算表。詳見下表：會務(wù)會展年均收入預(yù)測明細表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會展收入　　　　旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風(fēng)險是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，屬系統(tǒng)風(fēng)險。政策風(fēng)險國家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項目的建設(shè)是必要的項目的建設(shè)是認真貫徹落實永興縣委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標，更好地促進永興縣“兩型”社會的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實際問題，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺。在建設(shè)過程中加強項目質(zhì)量管理，經(jīng)濟、合理的控制項目成本，爭取早日建成受益。本項目年均營業(yè)收入為 ？？？？萬元，年均營業(yè)稅金及附加 萬元，實現(xiàn)年均凈利潤總額為 萬元，%，%，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于零。因此，要成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量。五、財務(wù)效益評價按《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財務(wù)基準折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務(wù)評價指標如下表所示：項目財務(wù)評價指標表經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標單位　數(shù)值　備注　項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點＝()100% ＝%；計算表明，%，可不虧不盈。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預(yù)測明細表序號項 目單 價數(shù) 量時 間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1棋牌室100元/天6個360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。攤銷費用本項目固定資產(chǎn)投資中的項目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費、勘察、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標代理服務(wù)費等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項目運營后五年內(nèi)等額攤銷。二、經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務(wù)費用、制造費用等期間費用計算。二、項目總投資項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動資金，估算為 16000萬元。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價估算建筑工程投資，詳見投資估算表。本項目在施工過程中提倡“科學(xué)管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴格履行建設(shè)工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對工程、質(zhì)量、成本和安全進行科學(xué)的監(jiān)督、檢查和控制，力求達到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標，使工程早日竣工并交付使用。（4）室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應(yīng)采取有效的防火處理措施，達到相應(yīng)的耐火極限。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。運營期（1）廢水治理項目運營期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進行簡單的處理，達標后排入市政管網(wǎng)。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購買商品土石料，嚴禁就近開挖取土采石。在排施工時注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動，盡量避開夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設(shè)（埋深≥0。④對所有污水、垃圾、應(yīng)進行集中定期進行處理，污水應(yīng)經(jīng)過處理符合排放標準后才能排放，垃圾、污水的處理標準必須符合環(huán)境保護的要求，就其處理方式和地點，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。二、環(huán)境保護標準中華人民共和國國務(wù)院令253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》國務(wù)院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（87）國環(huán)字第002號文件《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標準》（GB3096—93）《污水綜合排放標準》（GB8978—96）三、項目主要污染源和污染物分析主要污染源本項目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過程的建筑垃圾和項目完成后的少量生活廢水。引入“空中花園”利于建筑自然通風(fēng)和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。配置適當(dāng)?shù)恼陉栂到y(tǒng)，防止西曬。一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日執(zhí)行）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34851998） 《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34861993） 《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》（GBT 71191993） 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》（GB427284）二、建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項目嚴格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）及《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）》（JGJ2695）擬采取節(jié)能措施和節(jié)能效果分析如下：建筑總平面的布置和設(shè)計，宜利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源計有五類?！　∮琅d水能資源理論蘊藏量為 萬千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國重點電氣化縣之一。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。境內(nèi)熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。第三節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌永興縣地處湖南省東南部、耒水中游，位于東經(jīng)112176。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進一步改善。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬元，按可比價格計算，%、%%?？臻g發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質(zhì)，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險覆蓋率基本實現(xiàn)全覆蓋。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、S213延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復(fù)合，在馬田與G107平交）等高等級公路，永興水陸交通發(fā)達。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。第三章 項目分析與定位一、項目資源分析項目自然資源分析本項目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨S212環(huán)城西路的入口附近。四、永興酒店消費者特征調(diào)查表明：從職業(yè)角度看，永興酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，永興酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休閑三大收入三國鼎立，特別是餐飲業(yè)，它已成為永興一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了永興一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。 永興縣酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從永興縣現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看永興縣目前有高檔標準酒店 家,二星級酒店 家，三星級酒店 家，四星級酒店 家，五星級酒店 家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過20家。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“抓住機遇、深化改革、擴大開放、保持穩(wěn)定”的方針，團結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。全縣現(xiàn)有水庫128座，總蓄水量27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?068萬立方米；蓄水100萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?2座，總庫容5125萬立方米；蓄水10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?04座，總庫容2495萬立方米。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動物500種以上，其中珍貴動物27種，常見野生動物約200種。 據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下：多年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫： －℃多年平均日照時間： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm年平相對濕度 83％年平霧日