【正文】 ，本項(xiàng)目一期招標(biāo)基本情況詳見下表：招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說明： 建設(shè)單位：第十章 項(xiàng)目經(jīng)營管理方案一、運(yùn)營體制的建立新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會(huì)作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項(xiàng)；董事長代表董事會(huì)執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；工程監(jiān)理費(fèi)，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格[2007]670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用土地征用費(fèi)用萬元/畝 土地稅費(fèi)萬元 前期規(guī)費(fèi)萬元 電力工程費(fèi)萬元 環(huán)保萬元 防雷中心萬元 圖紙測繪費(fèi)萬元 造價(jià)咨詢費(fèi)萬元 人防費(fèi)萬元 建設(shè)局配套費(fèi)萬元 建設(shè)局建黨費(fèi)萬元 綠化補(bǔ)償費(fèi)萬元 占道費(fèi)萬元 墻體專項(xiàng)費(fèi)萬元 環(huán)境監(jiān)測費(fèi)萬元 勘察費(fèi)萬元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金總投資三、資金籌措項(xiàng)目所需投資 萬元全部由建設(shè)單位自籌?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。修理費(fèi)%計(jì)算。，見附表：總成本費(fèi)用估算表。詳見下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測明細(xì)表序號(hào)會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會(huì)展收入　　　　旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)國家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費(fèi)需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對(duì)旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)永興縣委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)永興縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問題，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。在建設(shè)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭取早日建成受益。本項(xiàng)目年均營業(yè)收入為 ？？？？萬元，年均營業(yè)稅金及附加 萬元，實(shí)現(xiàn)年均凈利潤總額為 萬元，%，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于零。因此，要成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。五、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計(jì)算表明，%，可不虧不盈。收入測算詳見下表：娛樂項(xiàng)目年均收入預(yù)測明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量時(shí) 間出租率收入小計(jì)（萬元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1棋牌室100元/天6個(gè)360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計(jì)會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營后五年內(nèi)等額攤銷。二、經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。二、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動(dòng)資金，估算為 16000萬元。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價(jià)估算建筑工程投資，詳見投資估算表。本項(xiàng)目在施工過程中提倡“科學(xué)管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴(yán)格履行建設(shè)工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對(duì)工程、質(zhì)量、成本和安全進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督、檢查和控制，力求達(dá)到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標(biāo)，使工程早日竣工并交付使用。（4）室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應(yīng)采取有效的防火處理措施，達(dá)到相應(yīng)的耐火極限。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。運(yùn)營期（1）廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響，只需進(jìn)行簡單的處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購買商品土石料，嚴(yán)禁就近開挖取土采石。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè)（埋深≥0。④對(duì)所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保護(hù)的要求，就其處理方式和地點(diǎn)，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。二、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國務(wù)院令253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國家計(jì)劃委員會(huì)、國家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（87）國環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）三、項(xiàng)目主要污染源和污染物分析主要污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過程的建筑垃圾和項(xiàng)目完成后的少量生活廢水。引入“空中花園”利于建筑自然通風(fēng)和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。配置適當(dāng)?shù)恼陉栂到y(tǒng)，防止西曬。一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日?qǐng)?zhí)行）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34851998） 《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34861993） 《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》（GBT 71191993） 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》（GB427284）二、建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項(xiàng)系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）及《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ2695）擬采取節(jié)能措施和節(jié)能效果分析如下：建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，宜利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源計(jì)有五類?！　∮琅d水能資源理論蘊(yùn)藏量為 萬千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國重點(diǎn)電氣化縣之一。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。境內(nèi)熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。全縣25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。第三節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌永興縣地處湖南省東南部、耒水中游，位于東經(jīng)112176。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，%、%%。空間發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質(zhì)，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、S213延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復(fù)合，在馬田與G107平交）等高等級(jí)公路，永興水陸交通發(fā)達(dá)。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時(shí)也具有旅游、度假、會(huì)議等需要，本項(xiàng)目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項(xiàng)目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能同時(shí)為這兩個(gè)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也能對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支托。第三章 項(xiàng)目分析與定位一、項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目自然資源分析本項(xiàng)目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨S212環(huán)城西路的入口附近。四、永興酒店消費(fèi)者特征調(diào)查表明：從職業(yè)角度看，永興酒店的消費(fèi)者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，永興酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休閑三大收入三國鼎立，特別是餐飲業(yè)，它已成為永興一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了永興一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目。 永興縣酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從永興縣現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來看永興縣目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店 家,二星級(jí)酒店 家，三星級(jí)酒店 家，四星級(jí)酒店 家，五星級(jí)酒店 家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過20家。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“抓住機(jī)遇、深化改革、擴(kuò)大開放、保持穩(wěn)定”的方針，團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)有了較大發(fā)展。全縣現(xiàn)有水庫128座，總蓄水量27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮欤値烊?068萬立方米；蓄水100萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?2座，總庫容5125萬立方米；蓄水10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?04座，總庫容2495萬立方米。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動(dòng)物500種以上，其中珍貴動(dòng)物27種，常見野生動(dòng)物約200種。 據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下：多年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫： －℃多年平均日照時(shí)間： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm年平相對(duì)濕度 83％年平霧日