【正文】 1億立方米，%，分布于縣境東、中部廣大地區(qū)，%；%平方公里，%。主要分布于縣境西部，%；第四系松散巖孔隙水面積24平方公里，%，線狀分布于沿河地帶，%。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“抓住機(jī)遇、深化改革、擴(kuò)大開放、保持穩(wěn)定”的方針，團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。2010年，,按可比價格計算,%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值102409萬元，第二產(chǎn)業(yè)增加值310963萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值216999萬元，按常住人口計算，人均GDP達(dá)10969元?！?：：?！叭边M(jìn)程進(jìn)一步加快。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，“工業(yè)強(qiáng)縣”的核心作用進(jìn)一步凸顯。全縣共實現(xiàn)工業(yè)增加值295502萬元， %。%，,；金銀產(chǎn)業(yè)緊緊抓住發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的政策機(jī)遇，大力發(fā)展精深加工，促進(jìn)骨干企業(yè)發(fā)展，金銀產(chǎn)業(yè)作為第一支柱產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，“中國銀都”的影響力進(jìn)一步擴(kuò)大?！皥@區(qū)帶動”戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。，實交稅金2708萬元,帶動基地總產(chǎn)值3071萬元。城市化進(jìn)程邁出新的步伐，%。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，%左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高端市場向中低客源市場推進(jìn)，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快；（3）酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。 永興縣酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從永興縣現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看永興縣目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店 家,二星級酒店 家，三星級酒店 家，四星級酒店 家，五星級酒店 家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過20家。全縣客房平均開房率為75%以上，節(jié)假日開房率為100%。從這個角度來看，永興縣酒店市場無疑是個值得投資的市場。（2）從利好因素對永興縣酒店業(yè)的支撐來看永興縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總?cè)丝?0多萬，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號，同時還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，有湖南縣域經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)”和“全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點縣”等榮譽稱號, 2002 年被命名為“中國銀都”。 伴隨著永興縣“中國銀都”戰(zhàn)略的實施，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來永興投資、考察，另外隨著縣境內(nèi)旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來永興縣觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧永興，將會給永興縣的酒店帶來的滾滾客源。其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是永興酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的重要原因之一。另外，永興居民的收入近年來明顯增加，消費水平提高，消費觀念更新很快，喜慶家宴、交友聚會不再局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能吸引消費者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于永興酒店行業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，永興酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休閑三大收入三國鼎立，特別是餐飲業(yè)，它已成為永興一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了永興一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。（4）從酒店競爭能力來看永興現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對周邊縣市還有待完善和發(fā)展。永興酒店大多獨體建設(shè)、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競爭力的酒店還沒形成。三、永興酒店消費者研究消費者對商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就永興范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動；商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等；完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；商務(wù)酒店對價格因素很敏感，因為商務(wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈；商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級商圈為10分鐘車程，三級商圈半小時車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對它的要求有所不同：從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點；度假酒店因為遠(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要；度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要；度假酒店業(yè)務(wù)對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議；度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。四、永興酒店消費者特征調(diào)查表明：從職業(yè)角度看，永興酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者。從籍貫角度看，永興酒店消費者主要是來自永興企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自外地的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來永興作商務(wù)逗留的；而且近年來受永興酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為永興酒店消費市場一支不可忽視的力量。從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)。另外，平均來講，永興酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶，永興本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費機(jī)會。從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù)50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育。從收入角度來看，永興酒店消費者特征比較獨特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。第三章 項目分析與定位一、項目資源分析項目自然資源分析本項目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨S212環(huán)城西路的入口附近。翠竹廣場和翠竹公園是目前永興縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所之一。 項目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。從其他縣市的情況來看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因為這個原因，永興縣政府對本項目建設(shè)非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。項目區(qū)位分析根據(jù)永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項目與即將新建的永興縣市民服務(wù)中心距離僅五分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是永興城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過十分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機(jī)構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強(qiáng)大的支托。另外，從永興縣范圍來看，永興縣未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項目的建成，將能對全永興縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。二、項目定位項目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說明：（1）度假——以 為依托。同時也注重商務(wù)與娛樂。打造外來游客的棲息場所。從地理位置來看，項目做成純粹商務(wù)酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競爭十分激烈，以本方向為思路，可以有效避開這種競爭；（2）商務(wù)——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。隨著永興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務(wù)與娛樂是永興酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量；近年來，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后；（4）項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。永興現(xiàn)有酒店的設(shè)計基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。項目檔次定位項目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店營運經(jīng)驗來看，就永興以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個高檔大酒店的正常運作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價值；（3）就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。項目客戶群定位屬性具 體 描 述年齡3055歲職業(yè)企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員文化層次以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟(jì)能力月收入在20008000RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費時關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費項目娛樂、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章 項目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項目地理位置永興翠竹賓館位于永興縣 以東， 以北。項目地勢平坦開闊，交通極為便利，毗鄰永興翠竹廣場和翠竹公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項目的建設(shè)。第二節(jié) 永興縣政治經(jīng)濟(jì)條件一、永興縣獨特而重要的戰(zhàn)略地位永興縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，距省會長沙僅300公里、距郴州市52公里。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東