【正文】 －后林斗山脊線，南至 262 米高等高線，東至后林斗東南側山體山脊線，西至 282 米等高線，總占地面積約 8226 畝。項目用地：三門縣 X 旅游度假村總占地面積約 8226 畝投資總額： 萬元建設周期：項目建設期為 7 年，即 2022－2022 年。 項目編制依據 法律法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （1989）《中華人民共和國土地管理法》 （2022 年修訂）《中華人民共和國森林法》 （1998 年修訂）《中華人民共和國農業(yè)法》 （2022 年修訂）《中華人民共和國水土保持法》 （1993）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 （2022）《中華人民共和國水法》 （2022）《浙江省旅游管理條例》 （2022）2 國家標準《旅游規(guī)劃通則》 （GB/T 189712022）《旅游資源分類、調查與評價》 （GB/T 189722022）《旅游景區(qū)質量等級的劃分與評定》 （GB/177752022）《風景名勝區(qū)管理暫行條件實施辦法》 （國發(fā) 198576 號）《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 （GB 50298－1999）《地表水環(huán)境質量標準》 （GB38382022）《環(huán)境空氣質量標準》 （GB30951996）《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》(GB309693) 《堤防工程設計規(guī)范》 （GB5028698）《防洪標準》 （GB50201）《旅游飯店星級的劃分與評定》 （GB/T143082022 ） 相關規(guī)劃文件《浙江省風景名勝區(qū)管理條例》 （1996）《三門縣風景區(qū)整合規(guī)劃》 （2022）《三門縣海游鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》《海游鎮(zhèn)新葉村新農村建設規(guī)劃》 （2022） 編制原則可持續(xù)發(fā)展原則規(guī)劃應堅持以有效保護核心旅游資源和環(huán)境為前提，保持三門縣 X 旅游度假村原汁原味的大自然本色，合理布置旅游項目，使自然景觀和人文景觀的充分結合實現完美和諧的統一，并綜合考慮經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以3保證度假村得以持續(xù)、健康發(fā)展。休閑度假環(huán)境營造原則隨著人民生活質量提高和生活理念的改變，以休閑、放松和娛樂為主的休閑度假游已經越來越成為旅游市場需求的主流。三門 X 旅游度假村的開發(fā)建設應適應現今旅游市場的需求，通過休閑度假類項目的建設著力營造休閑度假的環(huán)境氛圍。特色化原則特色是旅游區(qū)發(fā)展的生命之所在，越具有特色其生命力和發(fā)展?jié)摿蜁綇?，報告與度假村當前發(fā)展現狀相結合，整合山林、古村、田園等資源優(yōu)勢，因地、因時制宜，為其謀求壟斷性特色。同時，注重突出多樣化發(fā)展思路，在旅游產品類型、旅游線路、游覽方式、消費水平的確定上，提供可行方案，以滿足游人的多層次需求。統一規(guī)劃原則本次可研報告要充分考慮度假村規(guī)劃、建設的復雜性與長期性，在可研報告編制過程中，從全局出發(fā)，對接三門縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃和 X 景區(qū)的整體發(fā)展；從長遠考慮，對度假村未來開發(fā)建設進行初步的統一規(guī)劃。同時，根據城郊型休閑旅游市場的需要，對度假村休閑旅游業(yè)發(fā)展逐步實施，穩(wěn)步推進。開發(fā)彈性原則考慮到市場經濟條件下發(fā)展的不確定性，在旅游項目開發(fā)與用地布局上要充分留有彈性，以增強本次可研報告的適應性。 研究內容及基本結論 研究內容本次可行性研究報告以三門 X 旅游度假村項目為基本研究對象，主要研究4內容包括以下方面：項目建設背景與必要性；項目概況及建設條件分析；客源市場分析；項目定位與建設方案；項目配套工程；環(huán)境影響評估與生態(tài)環(huán)境保護；項目分期實施目標；組織機構與員工培訓；投資估算與資金籌措；財務評價與效益分析；1風險分析；1研究結論。 基本結論三門 X 旅游度假村的開發(fā)有利于促進三門縣產業(yè)結構轉型升級，有利于完善三門旅游產品體系，實現全縣旅游業(yè)由觀光型向休閑度假旅游轉變，有利于三門新農村建設的旅游業(yè)發(fā)展，實現城鄉(xiāng)統籌，有利于區(qū)域旅游資源價值利用的最大化，同時 X 旅游度假村的開發(fā)將為樹立三門良好旅游形象增添異彩。因此，三門 X 旅游度假村的開發(fā)是必要的。通過對三門 X 旅游度假村的資源條件、市場條件、建設方案、環(huán)境影響、運營管理、財務、效益以及風險等方面的分析，本案認為三門 X 旅游度假村的開發(fā)是可行的。 主要技術經濟指標項目投資總額： 萬元人民幣項目建設期：2022 年－2022 年項目評估期：2022 年－2028 年項目計算期財務評價指標：? 稅后內部收益率：%? 稅后投資回收期： 年52 項目建設背景與必要性 項目建設背景 全國旅游市場持續(xù)升溫據全國假日辦消息，2022 年“十一”黃金周期間，全國共接待游客 億人次，比上年同期增長 %；實現旅游收入 1458 億元，比上年同期增長 %；游客人均花費支出 483 元。在全國接待的 億人次游客中，過夜旅游者（僅限于住在賓館飯店和旅館招待所）為 7126 萬人次，比上年同期增長 %；一日游游客為 億人次，比上年同期增長 %。 而根據《2022 春節(jié)黃金周旅游統計報告》 ，春節(jié)黃金周期間全國共接待游客 億人次，比上年同期增長 %；實現旅游收入 億元，增長 %，全國旅游市場持續(xù)升溫，旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好。 旅游業(yè)發(fā)展已上升到國家戰(zhàn)略層面國務院常務會議 2022 年 11 月 25 日討論并原則通過了《關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》 。意見中明確指出：旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產業(yè)，資源消耗低、帶動系數大、就業(yè)機會多、綜合效益好。日益增長的大眾化、多樣化消費需求為旅游業(yè)發(fā)展提供了新的機遇，同時旅游業(yè)在保增長、擴內需、調結構等方面具有積極的作用。要把旅游業(yè)培育成國民經濟的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)和人民群眾更加滿意的現代服務業(yè)，培育新的旅游消費熱點。 《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》的發(fā)布實施，是我國旅游業(yè)發(fā)展史上具有里程碑意義的綱領性文件，旅游業(yè)發(fā)展三十多年，首次以國家戰(zhàn)略性產業(yè)來定義。6 浙江省旅游經濟持續(xù)快速發(fā)展“十一五”期間，浙江省旅游經濟保持快速健康發(fā)展勢頭，各項經濟指標均有較大幅度的增長。2022 年接待入境旅游者達到 萬人次，同比增長 20%，實現旅游外匯收入 億美元，同比增長 %；接待國內旅游者 29500 萬人次，同比增長 %，實現國內旅游收入 億元，同比增長 %；實現旅游總收入 億元，同比增長 億元。經過幾年來的發(fā)展，全省旅游經濟綜合實力已經從 2022 年的全國第五位上升到全國第三位。 區(qū)域經濟快速發(fā)展從大范圍區(qū)域來看，臺州及其相鄰的溫州地區(qū)民營經濟發(fā)達，是全省民營資本最為活躍的區(qū)域之一，各產業(yè)投資開發(fā)積極性極高，這也為區(qū)域旅游開發(fā)提供了良好的社會氛圍和強有力的資金支持。而從項目小范圍區(qū)域看，2022 年三門縣實現生產總值 億元，年均增長高達 %；人均 GDP 突破 3000美元關口，達到 3400 美元左右，進入經濟快速發(fā)展階段；財政總收入達到 億元，其中地方財政收入 億元，年均分別增長 %和 24%。生產總值、財政總收入、地方財政收入增速位居臺州各縣（市、區(qū)）首位。國民經濟的快速發(fā)展為三門縣休閑度假旅游產業(yè)的發(fā)展提供了強有力的經濟支撐和客源市場保障。 三門縣傾力發(fā)展現代農業(yè)及現代服務業(yè)根據《三門縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年（20222022 年）規(guī)劃》 ，“十二五” 期間三門縣將加快發(fā)展現代農業(yè)，大力發(fā)展生態(tài)農業(yè)、循環(huán)農業(yè)、設施農業(yè)，積極發(fā)展農家樂、漁家樂等休閑觀光農（林）業(yè)，實現現代農業(yè)與旅游業(yè)的協調發(fā)展。同時， “十二五” 期間三門縣將積極發(fā)展現代服務業(yè)，大7力發(fā)展濱海旅游業(yè)，圍繞海洋旅游主題，通過整合旅游資源、完善旅游要素和旅游服務體系，大力發(fā)展海洋海島旅游、鄉(xiāng)村休閑旅游、紅色生態(tài)旅游、宗教養(yǎng)生旅游和核電工業(yè)旅游五大品牌。全縣對現代農業(yè)及旅游業(yè)的重視，為以鄉(xiāng)村景觀資源為開發(fā)基礎的旅游度假村的建設提供了強有力的政策支持。 項目建設的必要性 有利于促進三門縣產業(yè)結構轉型升級旅游業(yè)是一個綜合性產業(yè)，具有“一業(yè)興、百業(yè)旺”的帶動作用，旅游產業(yè)不僅能帶來直接的經濟收入，更由于其強大的帶動效應，直接拉動一地經濟發(fā)展。同時旅游業(yè)作為服務經濟，對提高一地服務產業(yè)的總量，優(yōu)化國民經濟一、二、三產結構有著舉足輕重的作用。而在全國各地大力發(fā)展第三產業(yè)，努力實現三次產業(yè)由傳統的“二、三、一”結構向更加合理的“三、二、一”結構轉型升級的同時，三門縣則明顯加快工業(yè)化進程，三次產業(yè)結構由 2022 年的：： 調整為 ：：，第三產業(yè)的比較弱勢已經呈現。因此，投資大、帶動效應強的 X 旅游度假村的開發(fā)建設對于提升旅游總收入在全縣經濟發(fā)展中所占的比重，促進全縣經濟發(fā)展與產業(yè)經構的調整優(yōu)化具有重要的作用。 有利于完善三門縣旅游產品體系，促進旅游轉型升級經過近幾年的發(fā)展，三門縣旅游業(yè)取得了前所未有的進步和發(fā)展，但是與周邊地區(qū)相比，特別是與相鄰的臨海、寧海以及隔海相望的象山等地紅紅火火的旅游業(yè)大發(fā)展相比，三門旅游明顯滯后。而就目前已開發(fā)的旅游產品來看，諸如蛇蟠島旅游區(qū)、湫水大峽谷、擴塘山島等相對成熟的旅游產品仍處于淺層次的觀光旅游階段，而部分未成熟景區(qū)基本處于自然、消極保護狀態(tài)，并出現8了一定程度的破壞與污染。從整個三門旅游發(fā)展現狀來看，現有產品層次不高，觀光型為主，整體開發(fā)水平偏低，中高端休閑度假產品基本缺失，這在休閑度假需求急劇膨脹的時代是難以打開局面的。而面向休閑度假旅游市場的 X 旅游度假村的開發(fā)建設將成為三門休閑度假旅游的突破口，一方面可有效彌補休閑度假產品的缺失，另一方面亦可帶動全縣休閑度假旅游的發(fā)展。 有利于促進三門新農村建設的旅游業(yè)發(fā)展，實現城鄉(xiāng)統籌當前，社會主義新農村建設是社會發(fā)展關鍵詞之一，而浙江省為深入貫徹省委十二屆七次全會精神，加快社會主義新農村建設，特別制定了浙江省美麗鄉(xiāng)村建設行動計劃。而美麗鄉(xiāng)村的建設，旅游業(yè)既義不容辭又起到舉足輕重的作用。而通過發(fā)展旅游業(yè)尤其是發(fā)展大中城市周邊的鄉(xiāng)村旅游，可以實現城市自愿支持農業(yè)發(fā)展，真正做到“城市支持農村” ，實現城市“休閑”與農村“農閑”間的有效溝通，使農村經濟的發(fā)展與旅游開發(fā)互為依托，相互促進，達到搞活一方經濟，振興一批產業(yè)的效果。X 旅游度假村地處廣大的農村地區(qū)，既是奇山秀水、風情民俗等傳統旅游資源的富集地，又是自然生態(tài)、田園風光等現代生態(tài)旅游資源的分布地；既是需要旅游行業(yè)重點支持發(fā)展和搞好服務的地區(qū)，又是旅游業(yè)發(fā)展前進的主要基地和后勁所在。X 旅游度假村的開發(fā)，能夠逐漸吸引周邊村莊的農民從單純的農業(yè)勞動中解脫出來，主動參與到與鄉(xiāng)村旅游相關的服務行業(yè)中來，能有效解決農村的就業(yè)問題。同時，通過農業(yè)與旅游聯姻，可以拓展農產品銷售渠道，形成農旅一體的發(fā)展新模式，間接提高農產品本身的價值，切實增加農民的收入。此外，旅游項目的開發(fā)建設亦有利于美化村容村貌，促進農村區(qū)域生態(tài)環(huán)境的改善。9 有利于促進區(qū)域旅游資源價值利用的最佳化三門 X 旅游度假村所處的區(qū)域山青水秀，水質清澈，周邊群山環(huán)抱，且古村新村交相輝映，自然環(huán)境極佳，人文氣息濃郁，是一處不可多得的休閑度假、康體療養(yǎng)勝地。但是目前該區(qū)域除了一處剛剛起步的小型水果采摘園外，并沒有大動作的旅游開發(fā)活動，整個區(qū)域基本處于原始狀態(tài)。而大手筆的 X 旅游度假村的建設不同于部分村民的小打小鬧型的自主開發(fā)，而是在對區(qū)域資源進行系統整合及綜合分析的基礎上進行的深層次、精品化的旅游開發(fā)建設，對于提升項目區(qū)域的土地利用價值，發(fā)揮各區(qū)塊的最大功能，實現資源環(huán)境的有效配置具有重要作用。 將為樹立三門良好旅游形象增添異彩旅游是塑造形象、傳播形象的最佳平臺與途徑。一方面，因為旅游而建設了一批旅游景區(qū)點、旅游接待設施，有了良好的生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境，從而具備了一流的形象基礎；另一方面，現代旅游是大眾旅游，大眾旅游的口耳相傳是實現一地形象遠播的最佳途徑。大投入、大手筆、精品化打造的 X 旅游度假村的開發(fā)建設一方面為三門對外招商引資營造了優(yōu)勢的環(huán)境資源，另一方面亦有利于于三門整體旅游形象的提升，為三門建設宜業(yè)宜居城市添磚加瓦。103 項目選址及開發(fā)條件分析 項目選址三門縣 X 旅游度假村位于臺州市三門縣海游鎮(zhèn)葉家村，其紅線范圍北至獅子山－后林斗山脊線，南至 262 米高等高線，東至后林斗東南側山體山脊線，西至 282 米等高線，總占地面積約 8226 畝。 項目 區(qū)域環(huán)境分析 地理區(qū)位條件三門縣位于浙東沿海三門灣畔，地處中國“黃金海岸線”中段，東瀕三門灣，南鄰臨海市，西靠天臺縣，北接寧?？h，縣域面積 1510 平方公里，其中陸域面積 1072 平方公里。三門縣地處杭州灣產業(yè)帶和溫臺沿海產業(yè)帶的重要節(jié)點，寧波都市經濟圈南延和臺州都市區(qū)北拓的集合區(qū)，為浙江東南沿海的新興城市，區(qū)位優(yōu)勢顯著。三門縣對外交通網絡極為便捷，距寧波機場、路橋機場均在100 公里之內。而隨著甬臺溫鐵路的正式通車，加之甬臺溫高速以及建設中的沿海大通道兩條高速公路，和上三高速東延，將形成“三縱一橫”的縣域過境交通網絡，而象山港大橋及三門灣大橋建設亦將進一步優(yōu)化三門對外交通。X 旅游度假村所在的海游鎮(zhèn)是三門縣的城關鎮(zhèn)，位于縣境西北部，是全縣政治、經濟、文化、交通、商貿中心，轄 5 個社區(qū)和 63 個行政村。海游鎮(zhèn)地處交通樞紐，水路兩通，交通便利。甬臺溫高速、上三線高速、中國沿海高速、104 國道、嶺楓一級公路、臺州沿海大通道交匯境內。X 旅游度假村位于海游鎮(zhèn)東南部的葉家村，屬 X 風景區(qū)外圍，距 74 省道不到 5 公里，距海游港不足10 公里，距三門縣城約 10 公里。11 社會經濟條件根據《三門縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年（2022－2022