【正文】 ，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。 五、住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著 XX 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐漸成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。 物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。該項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地 段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 XX 家園”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅項(xiàng)目，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 XX 市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商 貿(mào)一直是 XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 XX 市改革開(kāi)放 20 年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。在去年 XX 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨 詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要 求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話(huà)說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)XX 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 第三節(jié) “精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求?，F(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售完畢的房產(chǎn)企業(yè)，大多在石油、化工、煤炭、鋼鐵等企業(yè)和西北、東北等城市設(shè)立了銷(xiāo)售處，順利完成了銷(xiāo)售任務(wù)。 （二）退休移民養(yǎng)老人員的住房需求 在銀灘、大 XX 的購(gòu)房者中，養(yǎng)老人員占了很大比重，主要是石油、煤炭等能源系統(tǒng)的退休人員和西北、東北等氣候、環(huán)境比較惡劣地區(qū)的退休人員、民營(yíng)工商戶(hù)及先富起來(lái)的群體。 XX 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，全市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，都對(duì)銀灘住宅產(chǎn)生了很大的需求。隨著居民生活水平的提 高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶(hù)數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。其中，期房銷(xiāo)售額為 14366 億元，所占比重為 70%。商品房竣工面積 53019 平方米，下降 %。如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩；如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。而房地產(chǎn)價(jià)格成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。 2021 年住房供應(yīng)差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的事實(shí)。 預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門(mén)”的縮緊，如果沒(méi)有重大的 政策變動(dòng)，那么土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到嚴(yán)格的限制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。 土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中，對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“ 90/70”標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。 展望 2021 年的房地產(chǎn)行 業(yè)，政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，可以說(shuō)正處在變革的前夜。 總之，項(xiàng)目單位在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，根據(jù)所處的區(qū)域位置、交通條件及公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，既是形 勢(shì)所迫，又是現(xiàn)代化城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 二、改善人居環(huán)境的需要 改善人居條件，美化居住環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)人與自然和諧的居住空間是人類(lèi)居住的最高境界。 第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó) 家產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)消費(fèi)需求都起著重要的作用。項(xiàng)目單位本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、多樣化的宗旨，充分利用該區(qū)域依山傍海的地理優(yōu)勢(shì)，將其建設(shè)成為一處集休閑、旅游、度假為一體的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司審時(shí)度勢(shì)，經(jīng)過(guò)多次實(shí)地考察，決定在 XX 鎮(zhèn)建設(shè)住宅小區(qū)―― XX XX 鎮(zhèn)先后榮獲 “威海市小城鎮(zhèn)建 設(shè)示范鎮(zhèn) ”、 “山東省中心鎮(zhèn) ”和 “全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn) ”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 為促上管理，專(zhuān)門(mén)成立了物業(yè)管理辦公室和行政執(zhí)法中隊(duì)，統(tǒng)一對(duì)全鎮(zhèn)的鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌建設(shè)、生活小區(qū)的服務(wù)進(jìn)行管理，提升了生活小區(qū)的檔次。近年來(lái)累計(jì)投入 3000 多萬(wàn)元，以改善水、電、路、排污和通訊，不斷完善了小城 建設(shè)施配套和園區(qū)的基礎(chǔ)配套。占鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入的 88%；農(nóng)民人均純收入將達(dá)到 7275元。 近年來(lái)， XX 鎮(zhèn) 進(jìn)一步解放思想，創(chuàng)新思路，加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)呈現(xiàn)出內(nèi)資、外資齊頭并進(jìn)，園區(qū)建設(shè)、城建開(kāi)發(fā)多力共促的良好態(tài)勢(shì)。海岸線長(zhǎng)達(dá) 87 公里，接近全市的一半，海產(chǎn)品資源豐富，主要有對(duì)蝦、梭子蟹、帶魚(yú)、海參、文蛤、扇貝等 100 多種，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá) 20 萬(wàn)噸，全鎮(zhèn)38 個(gè)行政村中加工貿(mào)易村達(dá)到 23 個(gè)。這里位于全市對(duì)外開(kāi)放的前沿，承接著青島、威海等大小城市的輻射，特別是受銀灘旅游度假區(qū)和大 XX 風(fēng)景區(qū)的快速拉動(dòng)，具有快速發(fā)展的內(nèi)在潛力。這里區(qū)位優(yōu)越、交通便利，東部毗鄰國(guó)家 4A 級(jí)銀灘旅游度假區(qū)，西有大 XX 濱海旅游度假區(qū)，環(huán)海路橫貫境內(nèi)，鎮(zhèn)駐地至青島、煙臺(tái)、威海三市路程均在 1 個(gè)半小時(shí)內(nèi)，相當(dāng)于同時(shí)擁有三大火車(chē)站、三大港口、三大機(jī)場(chǎng)，海陸空交通便捷，特別是環(huán)半島沿海高速公路的構(gòu)建，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。 XX 家園小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見(jiàn)下表。上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，且通過(guò)經(jīng)濟(jì)敏感性分析，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，物業(yè)管理收入能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)且略有盈余，因此該項(xiàng)目建設(shè)是必要可行的。項(xiàng)目建設(shè)期 2～ 5 年。 第五節(jié) 簡(jiǎn)要結(jié)論 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì) 滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求， 促進(jìn) XX 市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。 公司近四年來(lái)開(kāi)發(fā)了 XX 海湖怡心園小區(qū)、 XX 憶海苑小區(qū)、 XX 水岸新城小區(qū)， XX 海湖家園小區(qū)，建筑面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米。公司實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理 1 名，副總經(jīng)理 1 名，公司下設(shè)：辦公室、工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、售后服務(wù)部，成立 XX 物業(yè)管理有限公司。公司注冊(cè)資金人民幣 2021 萬(wàn)元，法定代表人鄭福玉。 通過(guò)對(duì)以上內(nèi)容的研究，提供準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)， 對(duì)本項(xiàng)目是否可行做出評(píng)價(jià)和結(jié)論，以作為決策的依據(jù)。 XX 家園規(guī)劃總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)主管部門(mén)意見(jiàn)； 項(xiàng)目單位提供的其他有關(guān)資料； （原）國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： XX XX 家園小區(qū) 二、項(xiàng)目申報(bào)單位及法人 XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 法人代表： 三、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) XX 市 XX 鎮(zhèn)， XX 村 四、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第二節(jié) 項(xiàng)目可行性報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； XX 第三節(jié) 可行性研究的范圍和內(nèi)容 項(xiàng)目提出的背景及投資的必要性； 市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略； 建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況； 建設(shè)方案； 環(huán)保與節(jié)能； 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員； 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度； 投資估算及資金籌措； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策。 第四節(jié) 承辦單位簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目承辦單位―― XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2021 年 7 月 12 日，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、房屋租賃等，具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。目前公司從業(yè)人員 38 人，其中具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng) 25 人。 公司自成立之初，本著房產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的高起點(diǎn)，打造“ XX 房產(chǎn)”品牌，確立五個(gè)目標(biāo)，即：打造誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、打造城市優(yōu)秀住宅小區(qū)、設(shè)計(jì)優(yōu)秀戶(hù)型、打造優(yōu)秀節(jié)能住宅、打造全裝修優(yōu)秀住宅。每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以設(shè)計(jì)科學(xué)合理、優(yōu)質(zhì)節(jié)能、環(huán)境清潔優(yōu)美、物業(yè)管理正規(guī)等而受到社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。 該項(xiàng)目總投資 52504 萬(wàn)元，所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌解決。項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 100100 萬(wàn)元、各種經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 31471 萬(wàn)元，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期）。 第六節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地 ㎡ 228300 2 市級(jí)道路用地 ㎡ 51200 3 凈用地 ㎡ 177100 4 總建筑面積 ㎡ 297500 其 中 多層住宅 ㎡ 225600 商業(yè)公建 ㎡ 225600 11 建筑密度 ％ 12 容積率 13 綠地率 ％ 14 停車(chē)位 個(gè) 2821 15 綜合售價(jià) 多層住宅 元／㎡ 4000 出售 高層住宅 元／㎡ 6000 出售 商業(yè)公建 元／㎡ 6000 出售 16 建設(shè)投資 萬(wàn)元 5