【正文】 本面的維持意味著明年 “ 錢 ” 仍然會(huì)比多，充裕的流動(dòng)性使得投資或投機(jī)的需求在增加，和股市、黃金樣，作為投資品的商品房將會(huì)受到炒家的重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái) 講 ，政策的穩(wěn)定是正面的消息，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021 年總體上仍然會(huì)是供不應(yīng)求，另一方面，政策依然會(huì)鼓勵(lì)自住、自住改善性購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)明年普通首 套住房、自住改善性住房的優(yōu)惠政策將延續(xù)，這將會(huì)對(duì)中小套型、首次置業(yè)、以及首次改善型購(gòu)房起到刺激作用。 9 濟(jì)南市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) ①剛性需求保增長(zhǎng) 濟(jì)南的城市化進(jìn)程正處于初期階段和快速的推進(jìn)階段，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移、大學(xué)畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動(dòng)、婚齡青年的購(gòu)房等，必將產(chǎn)生龐大的剛性需求；濟(jì)南是一座有千年歷史的古老城市，城中村、危舊房屋的改造難度與過(guò)程還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，這為地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了無(wú)限機(jī)遇。在 08 年嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，房地產(chǎn)的增幅依然在穩(wěn)步增長(zhǎng)，可見房地場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，且市場(chǎng)發(fā)展局勢(shì)較好。近幾年年來(lái)濟(jì)南 房地產(chǎn)開發(fā)投資 占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)到了 15%以上，但仍遠(yuǎn)落后于京津穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全國(guó)最高，達(dá)到了51%，這正好反映了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。 2021 年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資額比重均降到近年最低點(diǎn)， 202 2021 年開始恢復(fù)。為了疏緩主城區(qū)的壓力，舊城改造將成未來(lái)政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)方 8 向 。 由于南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展將主要以東西向擴(kuò)展為主。形成“一城兩區(qū)”新的城市空間布局界結(jié)構(gòu)。 濟(jì)南市規(guī)劃將城市核心區(qū)域打造成為輻射整個(gè)山東半島的現(xiàn)代商務(wù)、商業(yè)中心；將其辦公、教育等功能從城市中心區(qū)域向外疏解；同時(shí)、中心城主要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新科技開發(fā)的發(fā)展。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。 第二章 投資環(huán)境分析評(píng)價(jià) 第一節(jié) 濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 濟(jì)南市位于北緯 36 度 40 分，東經(jīng) 117 度 00 分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。 通訊：兩條電話線接口，兩個(gè)有線接口，一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口 第四節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7 國(guó)家、省有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)房地產(chǎn)政策規(guī)定要求 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建筑技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求 濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 承辦單位提供的基礎(chǔ)資料 符合城市總體規(guī)劃的要求 合理利用城市空間和土地，充分考慮投資生產(chǎn)效益和土地使用效益，注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 117176。力爭(zhēng)達(dá)到墻體改革、建筑節(jié)能、智能化配置和裝修一次 (廚、衛(wèi) )到位四項(xiàng)基本要求。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)在對(duì)北京、上海等多個(gè)知名樓盤考察的基礎(chǔ)上進(jìn)行，創(chuàng)作時(shí)引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、人性化的建筑布局和人車分流停車系統(tǒng)，建成后將成為濟(jì) 南市一道宏偉 亮麗的風(fēng)景線。 第 三 節(jié) 項(xiàng)目的性質(zhì)和概況 項(xiàng)目性質(zhì) ： 本項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越，定位開發(fā)建設(shè) 小高層 住宅，配套建地下停車庫(kù)一處兼作小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施。在設(shè)計(jì)中，核心區(qū)具體位置可由設(shè)計(jì)單位在具體備選 范圍內(nèi)自主選定。 據(jù)介紹，東部新城中心區(qū)位于東部新城中南部，規(guī)劃范圍西起二環(huán)東路，東至馬山坡和玉頂山，北起工業(yè)南路，南至龍洞風(fēng)景區(qū)。 中心區(qū)設(shè)計(jì)： 四家公司爭(zhēng)搶 “ 繡球 ” 作為東部新城最為重要的區(qū)域，今天，中心區(qū)的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)方案開始征集。其中，貫穿城市東西的六條城市骨架路網(wǎng)（旅游東路、經(jīng)十東路、工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路、荷花路）將東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶、西部泉城特色風(fēng)貌帶緊密銜接，由二環(huán)東路、賢文路貫通南北，構(gòu)成方格網(wǎng)狀路網(wǎng)主骨架，并與高速公路系統(tǒng)銜接。其中有９座山體環(huán)繞在中心區(qū)內(nèi)，２座位于華山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。即將東部新城的龍洞風(fēng)景區(qū)、中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)與黃河風(fēng)景區(qū)有機(jī)組織為一體；兩帶指兩條自然景觀帶，分別為南部山體綠色景觀帶和北部黃河藍(lán)色景觀帶；三區(qū)指三個(gè)城市景觀區(qū)，分別為中心區(qū)城市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)；五廊指五條城市景觀走廊，分別為經(jīng)十東路、荷花路兩條城市景觀主廊和工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路三條城市景觀輔廊。 景觀結(jié)構(gòu)： 5 軸帶區(qū)廊山水相融 按照規(guī)劃，東部新城景觀結(jié)構(gòu)為 “ 一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水相融 ” 。 產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)位于工業(yè)南路至小清河之間，建設(shè)用地約２３平方公里，規(guī)劃主要功能為高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活等。其中，龍洞風(fēng)景區(qū)位于牧牛山、轉(zhuǎn)山等南部山 體至南繞城高速路之間，面積約２７平方公里，規(guī)劃主要功能為生態(tài)綠化、旅游休閑等。 第 二 節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 根據(jù)《濟(jì)南市 “ 十一五 ” 城市規(guī)劃》確定的濟(jì)南市城市規(guī)劃與發(fā)展方向， 濟(jì)南市將以線帶點(diǎn)推動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)，形成體現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀特色的城市發(fā)展帶和生態(tài)景觀帶，以此促進(jìn) 中心城區(qū)形成房地產(chǎn)開發(fā)新的隆起帶。青年家園 開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 2 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)的地理位置 第二節(jié) 提出的背景 第三節(jié) 項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn) 第四節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)宗旨、開發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二章 項(xiàng)目投資的環(huán)境分析評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向分析 第二節(jié) 項(xiàng)目的必要性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 第三節(jié) 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境 第三章 項(xiàng)目建設(shè) 條件 第一節(jié) 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)條件 第二節(jié) 市政條件 第四章 項(xiàng)目環(huán)境影響及節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境影響 第二節(jié) 節(jié)能 第五章 市場(chǎng)供 需情況調(diào)查，預(yù)測(cè)和分析 第一節(jié) 開發(fā)對(duì)象環(huán)境的調(diào)查分析 第二節(jié) 各類商品房及建筑地塊的現(xiàn)狀調(diào)查和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 第三節(jié) 各類商品房的售價(jià)和租金的調(diào)查與預(yù)測(cè) 第四節(jié) 務(wù)類商品房市場(chǎng)需求的調(diào)查與預(yù)測(cè) 第六章 開發(fā)方案的分析與選擇 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 方案選擇 第二節(jié) 建筑 設(shè)計(jì) 方案分析與選擇 3 第三節(jié) 市政及出公用服務(wù)設(shè)施布置方案 第七章 開發(fā)項(xiàng)目策劃 第一節(jié) 開發(fā)地域和具體地點(diǎn)的分析與選擇 第二節(jié) 開發(fā)內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模的分析與選擇 第三節(jié) 開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇 第四節(jié) 項(xiàng)目融資方式的分析與選擇 第五節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇 第八章 開發(fā)進(jìn)度安排和項(xiàng)目開竣工日期 第九章 物業(yè)管理 第十章 開發(fā)成本及項(xiàng)目投資估算 第一節(jié) 開發(fā)成本估算 第二節(jié) 項(xiàng)目總投資 估算 第三節(jié) 各種成本費(fèi)用計(jì)算依據(jù)及計(jì)算表（附表） 第四節(jié) 成本分析 第十一章 資源供給 第一節(jié) 資金籌集和使用計(jì)劃 第二節(jié) 資金籌措方案分析和多方案比選 第三節(jié) 建筑材料的需要量，供應(yīng)計(jì)劃和采購(gòu)方式 第四節(jié) 施工力量的組織計(jì)劃 第五節(jié) 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、用水等供應(yīng) 第六節(jié) 項(xiàng)目竣工使用水、電、氣、交通、通信等的供應(yīng)條件 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷售收入、稅金和利潤(rùn)預(yù)測(cè) 第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估 第三節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 第四節(jié) 項(xiàng)目方案比選 第十二章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 第一節(jié) 綜合評(píng)價(jià)的項(xiàng)目費(fèi)用和效益的劃分和估算 第二節(jié) 綜合盈利能力分析 4 第三節(jié) 社會(huì)影響分析 第十三章 結(jié)論與建議 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng) 目名稱： 潤(rùn)業(yè)． 117176。 1178。 117176。青年家園 項(xiàng)目建設(shè)單位： 山東潤(rùn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 本項(xiàng)目 規(guī)劃 住宅 建筑面積 20231 平方米左右 ，占地 公項(xiàng) 。 功能布局： 四大片區(qū)呼之欲出 據(jù)介紹，東部新城自南向北將劃分為四大功能片區(qū)。 中心區(qū)位于工業(yè)南路至牧牛山、轉(zhuǎn)山等南部山體之間，建設(shè)用地面積約２２平方公里，規(guī)劃主要功能為公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、會(huì)議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活居住等，在中心區(qū)內(nèi)將選擇４ — ５平方公里左右的用地作為核心區(qū)。 華山風(fēng)景區(qū)位于小清河至濟(jì)青高速路之間，面積約１５平方公里，規(guī)劃主要功能為綠化水景、旅游休閑等 。一軸指南北向的空間景觀主軸。 山水相融指自然山體與河流相互 交融，分別為小清河、大辛河、窯頭河等河流與華山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋子