【正文】 蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場均價2972元/平方米，商鋪市場售價7436元/平方米，寫字樓市場均價4825元/平方米，公寓別墅類市場均價4482元/平方米。從市場開發(fā)角度來看，%，%?？傮w來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。2004年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時便利店、小型超市和餐飲店。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因素之一。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素?？傮w來看，市民購房的消費(fèi)理念越來越理性、越來越趨于成熟。在住宅面積上，80～100平方米和100～130平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對住宅面積要求很高，如表23所示。如表22所示。在戶型的選擇上，%的居民選擇二居室，%的居民選擇三居室，%的選擇四居室。在回答樓型選擇時，%的人選擇多層住宅，%的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。不過也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價格因素外，更注重將來物業(yè)的升值潛力。%，%。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格在2000～%，價格在2500～%，價格在3000～%，價格在3500～%，%，如表21所示。說明市場上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會成為本項目的目標(biāo)顧客。調(diào)查結(jié)果顯示：%，1～%，3～%，%。這次調(diào)查的主要內(nèi)容是居民購房區(qū)域、房型、房價、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場分析和定位。從上述對各房地產(chǎn)市場的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會具有很大的開發(fā)價值。在2005年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營的運(yùn)作。再次，2004年公寓市場比2003年銷售價格有一定程度的上升，銷售量方面較2003年的銷售量有一定程度的回落，據(jù)預(yù)計2005年公寓市場發(fā)展并不明朗。因此，2005年普通住宅市場需求量依然會處于上升態(tài)勢，但漲幅預(yù)計會低于2004年的水平。居民住房投資是支撐商品房市場發(fā)展的主動力。如圖22，從歷年竣工面積和銷售面積對比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。政府也積極采取降低公積金貸款門坎等舉措，促使更多工薪階層進(jìn)入住房消費(fèi)市場。在國家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款“門坎”的雙重壓力下， 西安房地產(chǎn)市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。如圖21所示，西安市國民生產(chǎn)總值從1995年至今都保持快速增長。2004年末，近年來首次出現(xiàn)下降趨勢，%，其中空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，%，處于正常區(qū)域。自2002年始，城市個人購買商品房占全部商品房銷售額的比重超過90%,2004年1～11月，%，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的快速上漲，不少城市房價的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長速度。商品房供求增幅較04年一季度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。%。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%.各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于2003年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。首次突破萬億元大關(guān)，%，其開發(fā)投資額和增長速度均為1999年來最高值?？偟膩碚f，全國經(jīng)濟(jì)形勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會。2004年，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合國力進(jìn)一步增強(qiáng)，改革取得重要進(jìn)展，對外開放實現(xiàn)新突破，社會事業(yè)加快發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間。針對宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。2 市場分析本項目的市場分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場分析、項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項目進(jìn)行初步的市場定位。 項目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) 表11序號名稱單位數(shù)值一財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元2總銷售收入萬元3銷售稅金及附加萬元4總成本費(fèi)用萬元5所得稅萬元6稅后利潤萬元二財務(wù)評價指標(biāo)1項目財務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后）萬元2項目內(nèi)部收益率（稅后）%%3資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元4資本金內(nèi)部收益率（稅后）%%5項目靜態(tài)投資回收期（稅后）年6借款償還期年7盈虧平衡點(diǎn)% 結(jié)論及建議通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：，有建設(shè)的必要性；，滿足項目建設(shè)的要求；，滿足各項控制性指標(biāo)的要求；；。 可行性研究編制的依據(jù)1．國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策；2.《西安市1995～2010年城市總體規(guī)劃》； 3．《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；4．《西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》；5．《西安市統(tǒng)計年鑒》；6．委托方提供的有關(guān)資料；7．現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。本項目的建設(shè)對于高新區(qū)成為一個集投資、居住、休閑、娛樂、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。近年來，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。13年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥等幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品?？焖俑咝У陌l(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項目，可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。本項目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。綠地率為42%。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓群底層為商鋪。e家園項目是紫薇地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū)項目，位于西安市太白南路以東、丈八東路以北、紫薇路以西，南臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實經(jīng)營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營理念，始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊伍。西安高科（集團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司是西安高科（集團(tuán)）公司的全資房地產(chǎn)公司。經(jīng)權(quán)威部門評估。先后開發(fā)了紫薇花園、紫薇大廈、紫薇苑公司成立于1996年。 可行性分析報告課題名稱：紫薇e家園可行性研究 專 業(yè)： 工商管理 項目總論 建設(shè)項目概況 建設(shè)單位基本情況本項目建設(shè)單位紫薇地產(chǎn)，是由西安高科（集團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司和西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。紫薇地產(chǎn)是國內(nèi)頗具影響力的房地產(chǎn)品牌之一，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個房地產(chǎn)項目。如今，紫薇地產(chǎn)已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。公司成立于1996年，注冊資本1億元人民幣，以房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項目投資為主，兼營機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。　　 項目概況紫薇本項目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。規(guī)劃總建筑面積為488740平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積404150平方米，規(guī)劃商業(yè)建筑面積28990平方米。項目自有資金57060萬元。 項目建設(shè)的必要性本項目建設(shè)的必要性主要從以下幾個方面來體現(xiàn)： 西安市房地產(chǎn)市場的需要伴隨著住房市場化，中低價位的住宅面向中低收入階層，中高價位住宅則面向中高收入階層。專家研究顯示：一個城市，當(dāng)人均GDP達(dá)到一定程度，就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。在西安郊區(qū)，確實應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)了一些規(guī)模較大、環(huán)境較好、比較價格相宜的樓盤，從而實際加速居住郊區(qū)化的進(jìn)程。 西安市城市總體規(guī)劃的需要根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個副中心奠定良好基礎(chǔ)。隨著中國進(jìn)入WTO，以及汽車成為人們生活和工作的必需品，加之考慮到西安城市中心發(fā)展的局限性等，可以預(yù)言，西安的居住郊區(qū)化，將逐漸成為城市發(fā)展的主流。近兩年，隨著城市化的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。 高新區(qū)建設(shè)的需要本項目所在地高新區(qū)是我國西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一，并被譽(yù)為“關(guān)中第九景”。“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時，著力營造美麗怡人、更加人性化的園區(qū)環(huán)境。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐富多彩。另外，西安高新新區(qū)是高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，中心商務(wù)區(qū)（CBD）是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個核心功能區(qū)，也是西安市CBD的重要組成部分，是體現(xiàn)高新區(qū)和全市現(xiàn)代化形象和國際化程度的重要區(qū)域。因此，本項目的開發(fā)符合西安市的發(fā)展，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動作用。 項目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)本項目的主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)，見表11。但是，由于本項目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定性分析可以明顯的看到，項目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能得到高回報。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計資料，2001年至2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%、8%%。%，%。 2003年8月31日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》（國發(fā)[2003]18號），這個文件明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料表明，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總計13158億元，%。%。2005年1～2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27%，%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。2004年全國商品房平均銷售價格為每平方米2714元，%，其中商品住宅平均銷售價格為每平方米2549元，%。居民家庭成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費(fèi)群體。2004年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)超過24平方米，人均居住面積得到了很大的改善，城鎮(zhèn)住宅自有率超過80%。 西安市房地產(chǎn)市場分析 伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進(jìn)，國家實行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。圖21 西安市GDP增長情況圖注：資料來源于《西安市統(tǒng)計年鑒》初步測算，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的外部環(huán)境。眾多開發(fā)商在樹立新的營銷理念和制定新的營銷策略中，借助教育、旅游、環(huán)境等優(yōu)勢項目，打造品牌樓盤。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004年西安市普通住宅市場平均銷售價格為28002900元/平方米，在銷售價格方面，2004年比2003年的銷售價格保持穩(wěn)中有升，變動比率超過以往歷年，在銷售量上，2004年普通住宅的銷售量比2003年銷售量上漲了60%多。圖22 西安市歷年住宅竣工和銷售面積對比圖注：資料來源于《2004年西安市統(tǒng)計年鑒》 投資機(jī)會研究據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，首先，2004年普通住宅的銷售量2003年銷售量上漲了60%多。由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價格上漲過快就會與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會有所減少。其次，在2004年，寫字樓市場的開發(fā)量已經(jīng)有了一定比例的下降，且銷售量又比2003年相差無幾，預(yù)計2005年寫字樓市場開發(fā)量將會有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以，2005年開發(fā)的寫字樓盤將會出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。最后，商鋪2004年的市場平均銷售價格在65007000元/平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比2003年銷售量翻了一番。商業(yè)用房必將顯現(xiàn)出無限商機(jī)。 需求分析我們利用五一黃金周對西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查以調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷540份，收回519份，其中有效問卷482份。如圖23所示。圖23 西安市居民購房計劃購房時間圖在回答購房區(qū)域時，28%的人會選擇再高新區(qū)買房，29%的人選擇在南郊二環(huán)外，23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖24所示： 圖24 西安市居民計劃購房區(qū)域圖多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購房，因為這兩部分區(qū)域近年來發(fā)展迅速，各項配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。