【正文】 項　　　　目估算金額備　　注1建安費(fèi)用2前期工程費(fèi)用建安2％圖紙設(shè)計費(fèi)建筑面積40元/m2規(guī)劃審圖費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路、水電、綠化4建設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用5間接費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)建安3％招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安2%工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)建安2‰白蟻防治費(fèi)建筑面積2元/m2勞?；?防雷審核環(huán)衛(wèi)費(fèi)建筑規(guī)費(fèi)房地產(chǎn)交易費(fèi)5元/M2物業(yè)維修基金25元/M2不可預(yù)見費(fèi)建安3%6土地成本合計：項目估算總投資 萬元。本項目建筑包括商業(yè)門面、住宅、車庫和雜屋間等四項內(nèi)容。其中建筑占地面積 ㎡，建筑面積 ㎡。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對基地周圍建筑無影響。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。人防面積滿足人防要求。人防設(shè)計采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米?；?***城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計的陽臺，陽臺做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實對比。單體設(shè)計不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。1建筑風(fēng)格****城為山區(qū)小城市，為適應(yīng)其與山水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以徽派建筑為主，采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。枝狀盡端步行道伸入每一個住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個組團(tuán)級道路而成。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。設(shè)計中考慮到****的氣候特點(diǎn)，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。3建筑設(shè)計住宅設(shè)計：地塊戶型設(shè)計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。設(shè)計理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。同時，也可以隨時感受到炎陵的歷史文化。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。二條城市主干道從項目地南北兩側(cè)經(jīng)過。：1選址概況：本方案用地位于霞陽鎮(zhèn)****村，東靠****村農(nóng)貿(mào)市場，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對解放路。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積： m2其中：商業(yè)用房面積 m2住宅面積 m2車庫面積 m2地雜屋間面積 m2。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。項目地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動。同時，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。未來****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。十二五期末，城區(qū)人口要達(dá)到8萬，城區(qū)面積達(dá)到8萬平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米。2009年底，城區(qū)住房均價為1507元/平方米，預(yù)計2010年均價將達(dá)到1650元/平方米。圍繞創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程加快。在推進(jìn)“東擴(kuò)北展”，加快西城區(qū)、新城區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略的推動下。至2009年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2005年的二倍以上。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平均取得極大成效。由此看來，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個持續(xù)高速增長階段。未來一個時期，****將會由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)將促使縣域經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變。全縣綜合實力和人民生活邁上新的臺階。2009年，全縣圍繞“又好又快、進(jìn)位爭先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持“保增長、強(qiáng)基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”和“目標(biāo)不變、速度不減、標(biāo)準(zhǔn)不降”要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進(jìn)取，%；，增長27%；，%；，%。小水電開發(fā)有新發(fā)展。%，%。全縣累計通公路村202個，村通公路率達(dá)99%；累計通電話村達(dá)201個，村通電話率達(dá)95%；新建移動基站12個，開通15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通廣播電視率達(dá)96%。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。2 可行性研究結(jié)論****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。根據(jù)****規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項目。表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預(yù)計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月1）《****城總體規(guī)劃2006－2015》；2）《****國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；3）《投資項目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（2000）；5）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；7）《****城市拆遷管理條例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；11）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。2）資金籌措根據(jù)項目資金籌措方案，本項目所需建設(shè)資金由項目申報單位通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。本項目預(yù)計開發(fā)周期為14個月，即2010年7月動工，至2011年8月竣工。：小區(qū)規(guī)劃占地區(qū) 平方米，建筑占地 平方米，總建筑面積 平方米，綠化占地面積 平方米。％，％，％。該公司自成立以來，已開發(fā)房地產(chǎn)項目投資規(guī)模達(dá)48000平方米，投資近20000萬元。經(jīng)營辦公地址：****霞陽鎮(zhèn)霞陽路。公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、售樓部等部門。第一部分 項目總論1 項目概況： ****商住小區(qū)： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本項目選址于****霞陽鎮(zhèn)****村。：********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于200７年12月12日，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項目。現(xiàn)有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。公司注冊資本：伍佰零壹萬元人民幣。根據(jù)公司2009年會計年報情況來看，該公司資產(chǎn)總額546萬元，其中：固定資產(chǎn)44萬元、流動資產(chǎn)502萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入500萬元，利潤42萬元。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。1）項目估算總投資項目估算總投資 萬元。項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11。本項目地塊系********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從縣國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系商業(yè)用地。項目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求?！笆晃濉逼陂g，全縣以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開發(fā)帶動、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動、民營經(jīng)濟(jì)帶動、旅游產(chǎn)業(yè)帶動、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。工業(yè)發(fā)展迅速?！?152”工程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)3家。新投產(chǎn)電站11座。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，%，農(nóng)民人均純收入6602元，%。 隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為****加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。同時，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件?！笆晃濉逼陂g，****健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開發(fā)房地產(chǎn)。特別是2009年，****房地產(chǎn)市場十分活躍。推進(jìn)舊城改造，房地產(chǎn)開發(fā)面積、%%。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng)絡(luò)普及水平不斷提高。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價不斷攀升。根據(jù)****城市規(guī)劃，十一五期末。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來水普及率達(dá)到100%。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和小城鎮(zhèn)建設(shè)投入，著力培育“國際性的生態(tài)旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4萬平方米。本項目基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道內(nèi)環(huán)線和解放路，道路四通八達(dá)，交通便捷。項目地南邊200米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。建設(shè)規(guī)劃用地面積 平方米，建設(shè)占地面積 平方米。：1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180932《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)4****規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5國家及湖南省，****的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。項目總用地面積 平方米。項目區(qū)域地勢平坦，分布有大面積的農(nóng)田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。：立足項目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。：1規(guī)劃概述功能：項目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計中注意建筑和環(huán)境融為一體，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。道路交通：項目用地通過環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。2總平面設(shè)計設(shè)計充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連接解放南路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時通過中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。在住宅間距控制上按照《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，并滿足日照要求。公共建筑設(shè)計：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級來配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。~4米寬道路與之聯(lián)系。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。5綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。地塊通過中心景