【正文】 的重要航空工業(yè)基地。項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在嘉華地產(chǎn)具備項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的企業(yè)信譽(yù)嘉華地產(chǎn)依托于集團(tuán)的經(jīng)營理念和良好的銀企關(guān)系優(yōu)勢嘉華地產(chǎn)擁有眾多的人才優(yōu)勢和社會資源優(yōu)勢第二章 市場分析一、西安市閻良區(qū)概況及房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“航空城”概況西安閻良區(qū)現(xiàn)轄五個街道辦事處、兩個建制鎮(zhèn)，總?cè)丝?4萬，城區(qū)人口10萬。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項(xiàng)目進(jìn)行滾動開發(fā)。而本項(xiàng)目歷史遺留問題土地，不存在招標(biāo)和拍賣問題。另外，隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。類似本項(xiàng)目開發(fā)達(dá)15多萬平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。而“皇城麗都”商住房地產(chǎn)項(xiàng)目就是我公司的投資首選。根據(jù)西安市政府規(guī)劃，在未來的幾年內(nèi)，閻良地區(qū)將建設(shè)成為國家一流的航空產(chǎn)業(yè)基地。加上二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。又由于西安市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)閻良區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并逐步樹立企業(yè)在閻良地產(chǎn)業(yè)界的形象。同時(shí)還要興建中國最大的航空主題公園，屆時(shí)閻良將成為真正意義上的中國的“西雅圖”。周邊區(qū)委、區(qū)政府等行政機(jī)關(guān)以及醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、電信、超市等都近在500米范圍內(nèi)。東臨小良新村、規(guī)劃小區(qū)路，西臨勝利路，北臨新世紀(jì)廣場、市場路，南接西飛十二區(qū)，五邊臨街。憑借公司自身雄厚的資本實(shí)力、專業(yè)的管理隊(duì)伍、與國內(nèi)外投資界的緊密聯(lián)系及同政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系等有利因素，今天，嘉華集團(tuán)已經(jīng)向著立足于房地產(chǎn)業(yè)、面向多元化發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)公司邁進(jìn)。公司始終如一的遵循“以人為本”的經(jīng)營管理理念，致力于形成員工職業(yè)生涯發(fā)展與公司整體戰(zhàn)略發(fā)展一致的企業(yè)文化，為公司實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司弘揚(yáng)“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)精神，匯聚了金融、經(jīng)濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)等方面的高層次專業(yè)人才，通過建立科學(xué)、高效的管理體系和良好的激勵約束機(jī)制，提升了公司的綜合競爭力。 “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“皇城麗都”商住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章　　總　論一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名稱：“皇城麗都”商住小區(qū)（二）承辦單位概況：西安市嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于公司于2006年12月組建為西安嘉華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱嘉華集團(tuán)），經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、商業(yè)運(yùn)營及鋼結(jié)構(gòu)加工等。其母公司房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目投資部、工程建設(shè)部，營銷管理部，公司現(xiàn)有員工56人，有專業(yè)技術(shù)職稱的員工26人（其中：高級職稱人員4人，中級職稱人員15人，初級職稱技術(shù)人員7人），具本科以上學(xué)歷的16人，為本項(xiàng)目的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。按照規(guī)范化運(yùn)作、系統(tǒng)化管理、多樣化形式、一體化服務(wù)的模式。公司擁有較好社會信譽(yù)，有專業(yè)化的獨(dú)到眼光，有依托對本土投資發(fā)展方向把握的能力。（三）可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》《西安市規(guī)劃管理?xiàng)l例》《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》二、項(xiàng)目概況地塊位置：建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：該項(xiàng)目交通地理位置十分優(yōu)越，地處閻良區(qū)城區(qū)版圖核心地段，城區(qū)主干道勝利街與文化路交匯處，文化東路從小區(qū)中心通過，把本項(xiàng)目分為南北兩區(qū)。勝利街在改造前沿街均為傳統(tǒng)商業(yè)街，本身具有較為濃郁的商業(yè)氛圍。周邊配套設(shè)施十分完善，地理位置鬧中取靜，人居環(huán)境優(yōu)越，非常適宜居住和商業(yè)經(jīng)營。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為155895平方米（其中：商業(yè)用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；閣樓5052平方米），—，綠化率達(dá)32%以上， 周圍環(huán)境與設(shè)施1）步行約5分鐘可至區(qū)中心廣場；2）項(xiàng)目緊鄰素有服裝商業(yè)一條街的勝利路；3）未來規(guī)劃：國家在未來三到五年內(nèi)將在閻良投資興建“世界一流、亞洲第一”的航空科技城。；項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資額：30368萬元住宅銷售價(jià)格：1750元/平米（住宅均價(jià)）住宅銷售收入：17390萬元商鋪銷售價(jià)格：7500元/平米（商鋪均價(jià)）商鋪銷售收入：28344萬元地下室銷售價(jià)格：500元/平米地下室銷售收入：684萬元閣樓贈送銷售總收入 ：46418萬元稅前利潤總額：　16050萬元項(xiàng)目毛利率為：　％三、項(xiàng)目建設(shè)緣由項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在西安房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展公司自成立以來，秉承“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)理念，依托西部大開發(fā)的前沿優(yōu)勢，立足于西部龍頭，輻射西北區(qū)域。項(xiàng)目的建設(shè)符合西安市對城區(qū)建設(shè)的規(guī)劃由于西安市的房地產(chǎn)市場相對成熟，價(jià)格波動較沿海市場較小，因此，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對小得多。隨著國家西部大開發(fā)的進(jìn)程，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。西安市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性十分高漲，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)合適地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商住宅小區(qū)。由于西安市閻良區(qū)內(nèi)繁華地段可開發(fā)土地極度稀缺，開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定性和自上世紀(jì)90年代末期以來西安市房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，西安市土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，繁華地段土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。所以，區(qū)中心繁華地段的周邊必然成為投資者必爭之地。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。為資金流動周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)逐漸提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。地處關(guān)中平原中部，距西安市區(qū)50公里，是西安市一個獨(dú)具特色的現(xiàn)代衛(wèi)星城市，有中國航空城的美譽(yù)。 　自1966年建區(qū)以來現(xiàn)已形成了飛機(jī)制造、汽車制造、電子、電氣設(shè)備制造、建材等工業(yè)生產(chǎn)體系；形成了以瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖主導(dǎo)產(chǎn)品的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。交通便利，西閻高速公路、108國道、10110省道穿境而過，區(qū)內(nèi)道路三橫六縱，村村通油路，西韓、西延、咸銅鐵路在區(qū)內(nèi)交匯。閻良還是渭北地區(qū)最大的商貿(mào)中心和物資集散地。園區(qū)規(guī)劃面積10平方公里，著力打造中國航空科技研發(fā)、整機(jī)制造、零部件配套、設(shè)備檢測與維修，飛行試驗(yàn)與鑒定，航空教育培訓(xùn)和博覽旅游等產(chǎn)業(yè)鏈條完備、功能齊全的專業(yè)化園區(qū)，成為“國際一流、亞洲第一”的航空產(chǎn)業(yè)基地。（2）閻良區(qū)商品住宅價(jià)格走勢西安市閻良地區(qū)房地產(chǎn)市場自2004年以來一直呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格穩(wěn)步上漲并逐步走高的態(tài)勢。受房價(jià)