【正文】 設地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經濟效益、環(huán)境影響、風險影響等多方位對本建設項目進行了論證，結論：本建設項目可行 。 （四）建設期 該項目計劃從 2020 年 8 月 開工，至 2020 年 8 月竣工， 分期建設， 3 年 建成。 景觀、運動、休閑場所 在小區(qū)內建設羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F 裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 住宅樓 共建帶電梯高層 商住 樓 9 棟，建筑面積 152020 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。（附項目總平面圖）。 對于本建設區(qū)域農房 的拆遷補助將按照《桂林市人民政府關于印發(fā)臨桂新區(qū)農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 57 號）和《桂林市人民政府關于印發(fā)臨桂新區(qū)農村集體 號 土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 61 號）的規(guī)定解決。 基地現狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內 ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。 2020 年 市委、市政府《關于加快臨桂新區(qū)開發(fā)建設的決定》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》（ 1989） 《中華人民共和國大氣污染防治法》（ 1995） 《中華人民共和國水污染防治法》（ 1996） 《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（ 1996） 《建設項目環(huán)境保護管理法》（ 1986） “ 時代楓林 一期 ” 規(guī)劃設計方案 《中華人民共和國城市規(guī)劃 法》 （ 1998 年修正） 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ GB5018093） 1 國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參 數》第三版 1 建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 （建標[2000]205 號） 1 房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 1 項目單位提供的其他有關文件和資料及 臨桂縣及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料 二、項目概況 （一） 建設地點： 本項目地處 桂林市 臨桂縣 商住區(qū) ，距 機場路不足 500 米 ， 距 新市政中心不足 一 公里， 毗鄰西 城 北路、世紀大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住區(qū)共同構成了各種服務功能完善的居住片區(qū)， 價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿?，是打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。用良好的工程質量與先進的管理水平為 公司樹立良好的信譽，奠定 公司持續(xù)發(fā)展的基石。 “ 時代楓林 一期 ”以“中心區(qū)公園里 的家園 ”為開發(fā)方向，以“ 生活時代化、環(huán)境園林化 ”為高尚品質社區(qū) 的主題元素 。總居住戶數1300 戶， 入住人口 4278 人， 住宅 建筑總面積 192745 平方米 。目前，該塊土地使用權的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時代楓林一期” ，擬 投資為 12000 萬元 。 住宅用地 畝是“時代楓林一期”的主體建設用地，其中 56畝土地 ,桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司已于 2020 年 11 月 1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動中取得70 年的使用權（商業(yè) 40 年、住宅 70 年），而 按照《桂林市人民政府 關于印發(fā)臨桂新區(qū)村莊農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 57 號） 中 村莊拆遷改造所需用地按應 安置人口人均 80 平方米安排的規(guī)定， 56 畝土地尚未達到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設用地中 劃處 16 畝，共計 72 畝作為“時代楓林一期” 中村民住宅用地，達到了人均 80 平方米的用地標準。 “時代楓林一期”總 占地 109 畝 ，包括村民住宅用地 72 畝，預留集體經濟發(fā)展用地 畝。 為了配合桂林市政府建設臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了 給大量進入臨桂新區(qū)的建設者和生活者提供高品質的居住條件，滿足人們日 益提高的物質和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進行房地產開發(fā)項目的建設 ， 分期建設 本 大型商住項目 —— “時代楓林”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀大道北側、西城北路西城、濱江路南側、時代香耕苑南側 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權，用地性質為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權 70 年 （土地證附后） 。公司有一支素質良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領導班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。 目前，公司在職員工 32 人 。 第一章 總論 一、項目背景 (一 ) 項目名稱：桂林市臨桂縣“ 時代楓林 一期 ” 商 住小區(qū) （二）項目性質：新建 （三）項目建設單位：桂林 市臨桂縣廣廈房地產開發(fā) 有限 公司 （四）項目單位法人代表： 梁堅 （五）項目單位概況 桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司 ，法人代表為 梁堅 ，公司位于桂林市臨桂縣 臨桂鎮(zhèn) 世紀大道 。公司成立于 2020 年 3 月 15 日，注冊資本 壹仟 萬元，主要從事房地產開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質為暫定三級 。 企業(yè)經營管理人員經驗豐富，公司各類專業(yè)技術人員配置齊全，具有職稱的管理人 員 19 人，其中高級工程師 3 人，工程師 8 人，會計師 1 人，助理工程師 7 人，是房地產行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。 公司董事長梁堅先生于 2001 年創(chuàng)立桂林市臨桂縣仁橋房地產開發(fā)有限公司，其公司先后在桂林市臨桂新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（建筑面積 萬平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米） 兩個大型商住小區(qū)，已交付商品房 35 萬平方米。 “ 時代楓林 ”是 桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司 在臨桂新區(qū) 開發(fā)的第 三 個房地產項目， “時代楓林一期”是整個“ 時代楓林 ”項目的一期工程，其主要 功能是為“ 時代楓林 ”項目 地址 原住戶修建安置性住宅，以使 被拆遷住戶 能夠在臨桂新區(qū)建設中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“ 時代楓林 ”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的。 本項目 部分商住建筑是為安置“時代楓林”項目用地內 需拆遷原場地農戶 166 戶， 608 人 準備 。 集體經濟發(fā)展用地 畝， 是為了保障征地農民以后生活有保障并不斷提高而預留的土地，計劃在該塊土地上建設酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。 “時代楓林一期”住宅（以下內容均指“時代楓林一期”住宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745 平方米，不計容積率地下室 26000 平方米， 架空層建筑面積 1224 平方米 。 其中為 安置 “時代楓林”項目 征地拆遷農民 166 戶， 608 人， 無償提供 36480平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057 戶 （按戶均 110 平方米計算） ，居住人口 3670 人 （按戶均 人計算） 。公司在房地產行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把 此 樓盤建成具有一定先進性，質量可靠的優(yōu)質樓盤。 （七）可行性研究報告編制依據 業(yè)主委托書 臨桂縣 國土資源局 37297 平方米國有土地出讓成交確認書。場地呈平行 長 四邊形。 因本建設區(qū)域內存在巖塘村村民農房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城 市化進程中結合社會主義新農村建設同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴、生活更加有保障。 本項目 無城市中的市政特殊的設施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。 （二） 建設內容： 總體建設內容由 高層住宅、商業(yè) 用房 、 管理用房 等 住宅樓和 公共建 筑 配套設施建筑形態(tài)構成。 包括 25F 樓 2 棟， 20F 樓 3 棟， 18F 樓 1 棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F 樓 1 棟， 12F 樓 1 棟。 會所 、管理用房 在 小區(qū) 分別 建設 市政配套設施和兒童活動中心 、老年活動中心 、物業(yè)管理等用房， 建筑面積 1224 平方米。 （三） 建設規(guī)模及總投資 總用地面積 72667 平方米 ,總建筑面積 219969 平方米 ,工程估算總投資 37749 萬元人民幣。 （五）資金來源 本項目總投資為 33000 萬元，其中： 企業(yè)自有資金 12000 萬元，銀行貸款 本息 萬元（其中本金 5000 萬元， 利息 萬元）， 信用融資（ 銷 售款 再投入 ） 萬元。 第二章 建設背景及市場需求 一、建設背景 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內陸、東部與西部的結合部。 桂林市受自然風貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個桂林城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使桂林城市的發(fā)展空間受到極大限制。由于歷史原因，城區(qū)內風景名勝、黨政機關、工廠企業(yè)以及生產區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產業(yè)難以壯大。 跳出舊城格局和產業(yè)布局，擴展新的城市和產業(yè)發(fā)展空間成為桂林的必然選擇。桂林市委、市政府提出“建設新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經濟發(fā)展提供依托，建設現代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。 通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新桂林”。 國務院 在 《關于進一步促進廣西經濟社會發(fā)展的若干意見》 中 專門提出 “ 建設桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū) ” ，這是中央給予桂林發(fā)展旅游的歷史性機遇。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提 高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。貫徹中央、自治區(qū)促進房 地產業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應土地等多措并舉，調整和優(yōu)化住房供應結構，鼓勵普通商品房住房消費，抓好廉租房建設，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場 。鼓勵房地產開發(fā)向臨桂新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。在桂林市住房建設 20202020 年規(guī)劃期內，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約 公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應總量的 45%；臨桂新區(qū)住房建設面積總規(guī)模將達到近 600 萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的%。 2020年 5 月 13日下午 ,市委書記劉君約請我市部分房地產企業(yè)負責人，召開了桂林房地 產做大做強懇談會。 市委市政府把桂林 “甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導，營造良好氛圍。車節(jié)春季交易會、桂林 房企十強評選、桂林房地產賀州展、臨桂新區(qū)地產統(tǒng)帥峰會等活動 ,對推介桂林城市價值，引導市民消費，促進房地產業(yè)的持 續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。 從今年 1 月 1 日起，一批房地產稅收新政策開始在我市正式實施 , 新政策征稅的幅度比原來的標準大為降低 ,降低了我市房地產開發(fā)企業(yè)當期應納稅款的負擔 ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉保障 ， 同時對振興我市房地產市場、有效拉動內需意義重大。根據 《桂林市住房建設規(guī)劃20202020》預計，未來幾年桂林市住房需要基本情況如下： （一）城市化住房需求。規(guī)劃 2020 年人均住房面積達到 27 平方米，故由城市化進程產生新增的住房需求為 783 萬平方米。 （二）改善居住條件 的 住房需求。 （三）城市拆遷住房需求。 2020～ 2020 年拆遷計劃應根據 城市建設發(fā)展實際情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。 綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內住房建設總量將達到約 1293 萬平方米。這是世界少有、不可多得 的 自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。桂林具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產、商業(yè)地產以及住宅地產的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。到 2020 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 67萬人以內，建設用地控制在 67 平方公里以內；到 2020 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 70 萬