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商住樓可行性研究報(bào)告-展示頁

2025-05-22 07:03本頁面
  

【正文】 (六)舊城區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響X市及X區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速增長,城市凝聚力不斷加強(qiáng),市場有效需求得以釋放,促使房地產(chǎn)市場產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)化,產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升,城區(qū)面積擴(kuò)大,城市規(guī)模及城市人口的增加,商品房銷售額逐年增加。由于近年來X區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人口的集中度高,流動(dòng)人口多,外來人口大量購置生產(chǎn)、生活用房,為X區(qū)房價(jià)的持續(xù)走高提供了有力的支持。(三)城市化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響目前,隨著X區(qū)人口的急劇增加,以及房屋消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí),為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。此外,X區(qū)的文化水平總體上來說也在不斷的提高,有助于消費(fèi)市場的引導(dǎo)。然而,與國內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比,X區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小,文化程度普遍偏低。X區(qū)交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,將吸引人們前往置業(yè)投資。近兩年內(nèi),X區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模,人口密度增長速度加快,發(fā)展?jié)摿薮蟆區(qū)作為X市政治、經(jīng)濟(jì)中心,人口增長將逐年遞增,每年的經(jīng)濟(jì)增長率均超過30%,這種趨勢(shì)在2020年以前不會(huì)出現(xiàn)大的變化。隨著X區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快,大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口,來X區(qū)務(wù)工經(jīng)商人員還將增多,這樣企業(yè)增加,將產(chǎn)生大量的住宅樓及商務(wù)用房需求。、商品房銷售面積均超過100萬平方米。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增長隨著X市房地產(chǎn)市場的日益繁榮,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)越來越多,截止目前,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)287家,其中一、二級(jí)資質(zhì)23家、三級(jí)資質(zhì)56家、四級(jí)資質(zhì)79家、暫定資質(zhì)129家。這一消費(fèi)水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū),即使與全國大部分地區(qū)相比較,也處于較高水平。第二章 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與需求分析一、X市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(一)X房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析X地區(qū)2006年房價(jià)為平均每2500元/平方米左右,2007年高達(dá)3500元/平方米,房價(jià)持續(xù)走高,一路飚升?!禭區(qū)城市總體規(guī)劃》。建設(shè)集住宅商務(wù)、生活配套為一體的大型住宅小區(qū),吸收優(yōu)秀的地方規(guī)劃特點(diǎn),創(chuàng)造具有本市特色的滿足商務(wù)辦公需要的環(huán)境功能,努力創(chuàng)造一個(gè)開放的、與城市生活密不可分的有機(jī)綜合體。四、可行性研究報(bào)告編制原則與依據(jù)(一)編制原則符合國家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范,貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定,按城市總體規(guī)劃進(jìn)行布局。項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣,組團(tuán)空間親切宜人、疏密有致的特點(diǎn),創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的生活休閑環(huán)境,引領(lǐng)市場方向,更好地滿足市場快速增長的需求,必將會(huì)獲得市場的認(rèn)可。X商住小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)本地段發(fā)展,拉動(dòng)人民群眾消費(fèi),為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門增加稅收,對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。本項(xiàng)目將是一個(gè)產(chǎn)品多元、品質(zhì)高端、空間豐富的市中心綜合體。X商住小區(qū)項(xiàng)目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和文化性,還堅(jiān)決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求,為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機(jī)和活力的生活空間和商務(wù)環(huán)境,促進(jìn)城區(qū)改造建設(shè)。在此背景下,項(xiàng)目建設(shè)單位經(jīng)過縝密地市場調(diào)查分析,決定在X區(qū)開發(fā)建設(shè)X商住小區(qū)項(xiàng)目。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,X進(jìn)入了大開發(fā)、大建設(shè)時(shí)期,屆時(shí)建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大,人口將顯著增加,前來經(jīng)商辦企業(yè)的投資者急劇增長。2008年,全區(qū)GDP達(dá)390億元;固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到229億元;社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到132億元;;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到20851元;農(nóng)民人均純收入達(dá)到7241元。X信息集中,網(wǎng)通、電信、移動(dòng)、聯(lián)通等幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境,以X為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和信息通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。X地處有中國21世紀(jì)能源接續(xù)地之稱的X盆地,境內(nèi)和周邊地區(qū)資源富集,尤以優(yōu)質(zhì)煤炭聞名遐邇,石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲(chǔ)量驚人,開發(fā)潛力巨大,X農(nóng)畜產(chǎn)品、林果山珍、中藥材久負(fù)盛名,發(fā)展建材工業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯。X區(qū)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南,地處X高原腹地,攬于九曲黃河“幾”字灣懷抱之中,是國家新興能源重化工基地,X市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通和信息中心。展望未來,該公司將繼續(xù)遵循加快科學(xué)發(fā)展與社會(huì)和諧共進(jìn)的原則,以打造行業(yè)獨(dú)特品牌、樹立行業(yè)德益風(fēng)范為己任;以服務(wù)社會(huì)為前提;以創(chuàng)精品工程為根本,積極搶抓商機(jī)并竭誠與社會(huì)各界一道為推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,爭做貢獻(xiàn)、再立新功。目前,公司已形成了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭,集房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等為一體的多元化投資經(jīng)營格局。項(xiàng)目的建設(shè)在本地樹立了極高的品牌度、美譽(yù)度、知名度,它的建成必將成為X城市景觀的又一靚點(diǎn)。項(xiàng)目充分采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2009年7月,取得了X區(qū)X西街南、109國道北、訶額倫路西89487平方米,并按照X區(qū)城市整體規(guī)劃要求,開發(fā)建設(shè)X商住小區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目單位簡介:內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2006年,注冊(cè)資金200萬元人民幣。效益估算:本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。投資規(guī)模:,主要為自籌資金和銀行借款。商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱:住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地址: 建設(shè)性質(zhì):新建建設(shè)單位: 法人代表: 建設(shè)規(guī)模:項(xiàng)目總用地面積89487平方米,凈用地面積66736平方米,建筑總面積130000平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)內(nèi)容:主要建設(shè)內(nèi)容包括房屋建筑面積130000平方米,其中住宅面積為120000平方米;商業(yè)建筑面積10000平方米;;綠化率35%;建筑密度25%;最高建筑36米。建設(shè)時(shí)間:2010—2011年。第二年開始銷售,擬通過銷售住宅樓、商鋪、車庫,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)全部收入4億元;,%,%,%。公司現(xiàn)有職工40名,其中大專學(xué)歷以上38名,下設(shè)財(cái)務(wù)部、綜合部、經(jīng)營部、項(xiàng)目部、工程部5個(gè)職能部門,已形成了完整配套的運(yùn)營體系,具有較強(qiáng)的投資開發(fā)能力和經(jīng)營實(shí)力。該項(xiàng)目是一處集住宅、商用、辦公的大型綜合建筑群。所設(shè)計(jì)戶型從住戶、商戶角度出發(fā),全力為客戶提供舒適、便捷的商住條件,可滿足不同層次的消費(fèi)群體。該公司在激烈的市場競爭中,始終堅(jiān)持“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)精神;以“更好、更快、更高、更強(qiáng)”為企業(yè)宗旨;以“超越自我、做到忘我”為企業(yè)發(fā)展思路;以“嚴(yán)、精、細(xì)、實(shí)、新、恒”為企業(yè)管理理念。幾年來,內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在社會(huì)各界同仁的關(guān)懷和支持下,在董事長陳宏繼同志的帶領(lǐng)下,堅(jiān)持以人為本,廣納賢士的用人機(jī)制,不斷吸納了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富,專業(yè)水準(zhǔn)精煉,實(shí)踐能力強(qiáng)勁,工作作風(fēng)過硬的管理精英并成為公司的中堅(jiān)骨干力量。二、項(xiàng)目提出的理由與過程本項(xiàng)目位于X區(qū)。X區(qū)域總面積2530平方公里,人口53萬人,轄9個(gè)街道辦事處、3個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)在建新城區(qū)。X交通發(fā)達(dá),10210國道在此交匯,包茂高速公路貫穿市區(qū),包神鐵路、包府公路沿市而過,包西、東烏鐵路正在興建,公鐵交通干道與全國公鐵路網(wǎng)相連通,市區(qū)距包頭機(jī)場96公里,距X機(jī)場10分鐘車程,距內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特248公里,距西安、北京800公里,為晉、陜、寧、蒙四地及毗鄰地區(qū)重要的商品集散地和陸路運(yùn)輸要沖。X以X市建設(shè)中國能源重化工基地為契機(jī),利用資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì),充分構(gòu)筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業(yè)體系,呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展、社會(huì)事業(yè)整體推進(jìn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設(shè)成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì),經(jīng)濟(jì)實(shí)力始終保持在自治區(qū)101個(gè)旗縣(區(qū))前列,在國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國縣域排名中X區(qū)綜合排名列第25位。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到111億元。但與之不相適應(yīng)的是,住房困難問題仍很突出,這與“以人為本、改善人居環(huán)境、構(gòu)建和諧社會(huì)”是極不相適應(yīng)的。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性X商住小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)符合X區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃,與X區(qū)城市發(fā)展程度相適應(yīng),全面推進(jìn)區(qū)域高端商住樓產(chǎn)品的發(fā)展,使其成為區(qū)域社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺,滿足X區(qū)追求品質(zhì)生活的高端類客戶的置業(yè)需求。項(xiàng)目將建設(shè)為X較大規(guī)模、較高檔次的集住宅、商務(wù)、娛樂停車等多功能為一體的城市中心綜合體。項(xiàng)目將建成X地標(biāo)性建筑,通過項(xiàng)目開發(fā)為X打造一個(gè)全新的生活休閑空間,開創(chuàng)X全新的都市精英生活方式,以創(chuàng)新型多元化城市綜合體引領(lǐng)X市中心創(chuàng)新物業(yè)開發(fā)。在項(xiàng)目的具體實(shí)施和運(yùn)作中,可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)在實(shí)現(xiàn)舒適健康的商務(wù)生活的同時(shí),也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,方案設(shè)計(jì)堅(jiān)持合理適用原則,合理確定建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)。(二)編制依據(jù)國家發(fā)展改革委《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》(試用版)國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等。建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及數(shù)據(jù)。,按家庭人口3人計(jì)算,X年家庭可支配收入近5萬余元。部分地區(qū)人均收入對(duì)比圖項(xiàng)目呼市包頭X北京天津重慶大連人均可支配(元)12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入(元)36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價(jià)(元/㎡)39443365350011352544326975433商品房單套均價(jià)(按120㎡/套計(jì)算)4732804038003360001362240653160323640651960房價(jià)與年家庭可支配收入比值按現(xiàn)各地區(qū)房價(jià)與家庭年均可支配收入計(jì)算,X的人均購房壓力較小,通過這一比較,我們可以得到兩方面的信息:X的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市;X的房價(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比,有比較大的上升空間。(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長,房屋施工、竣工、銷售面積增加2008年,比上年增長71%,前三年增長速度分別是170%、137%和109%。二、X市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測(cè)(一)人口結(jié)構(gòu)分析“十一五”期間,X區(qū)人口急劇增加。X區(qū)做為X市的經(jīng)濟(jì)政治中心,呈以下特點(diǎn):X區(qū)人口增長率快,發(fā)展?jié)摿薮?。人口密度與人口變動(dòng)大致相同,城鎮(zhèn)人口密度高。人口增長與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。人口文化程度調(diào)查顯示,目前X區(qū)人口的文化程度比X市總體人口文化程度高,這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。又據(jù)調(diào)查了解,X區(qū)各經(jīng)濟(jì)單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高,成人教育較為普及,這一定程度地提高了X區(qū)從業(yè)人員的文化教育水平。(二)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡,表現(xiàn)在非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào),隨著X區(qū)城市化進(jìn)程的加快,城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn),地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整,仍然處于相對(duì)繁榮的階段。(四)城市化流動(dòng)人口對(duì)房地產(chǎn)市場的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。(五)以改善現(xiàn)有生產(chǎn)條件為目的的消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多,對(duì)現(xiàn)有生產(chǎn)房屋條件的不滿造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場,有相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的生產(chǎn)條件,相當(dāng)程度上擴(kuò)大了生產(chǎn)用房的需求。另一方面,由于城市居民大量拆遷,產(chǎn)生了大量的現(xiàn)實(shí)需求,刺激了潛在購房者提前購房,生產(chǎn)用房預(yù)售市場十分火爆。(八)X區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向X區(qū)目前開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重,整個(gè)市場還處于單純的以產(chǎn)品賣產(chǎn)品,談不上塑立項(xiàng)目的個(gè)性,更忽略了市場細(xì)分,對(duì)各類不同類型的消費(fèi)人群的消費(fèi)心理和需求把握不夠。同時(shí),X區(qū)房地產(chǎn)市場還處于市場發(fā)展的初期階段的高速成長期,市場供應(yīng)量快速放大,銷售價(jià)格上升較快,但是產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤營銷、消費(fèi)理念等還有待提升,這給一部分開發(fā)實(shí)力強(qiáng),開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,但是機(jī)會(huì)更大。根據(jù)市房管局提供的資料。從2005年到2008年X區(qū)的商品房每平方米平均上漲了近2000元/平方米。2008年,X區(qū)房地產(chǎn)投資額首次超過10億元,施工面積近150萬平米,同比增長123%;X房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了大量儲(chǔ)備土地的階段,土地市場非常活躍;也標(biāo)志著未來房地產(chǎn)市場將有大量的樓盤供應(yīng)上市,一場激烈的房地產(chǎn)市場競爭正在拉開帷幕。伴隨著開發(fā)量的增加,商品房銷售價(jià)格也快速上漲,目前的市場價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較高位。底商售價(jià)在2000030000之間,根據(jù)底商的層數(shù)(一拖二或一拖三)不同,價(jià)格也有所不同。寫字樓精裝修價(jià)格集中在60006500元/平方??傮w平均價(jià)格為4000元/平米左右。結(jié)合全市的地產(chǎn)走勢(shì)看,短期內(nèi)市場的價(jià)格仍有很大的上漲空間。第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址(一)項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于X市X區(qū)X西街南、109國道北、訶額倫路西。內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已通過掛牌方式取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。規(guī)劃部門已批準(zhǔn)項(xiàng)目的選址意見。根據(jù)其成因和巖性不同,由上而下分為二層,主要為人工填土層和第三系(N)粉細(xì)砂巖層。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》,確定勘察場地抗震設(shè)防烈度為7度。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定,判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土,建筑場地類別為二類。最大凍土深度為1500mm。項(xiàng)目建設(shè)符合X區(qū)總體規(guī)劃要求。在工程建設(shè)中應(yīng)充分利用場地特點(diǎn),通過獨(dú)特的設(shè)計(jì),達(dá)到降低工程造價(jià),并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào),同時(shí)滿足各建筑物的功能需要。季度更替明顯,冬長夏短,四季分明。春季是過渡性季節(jié),蒙古高壓減退,太平洋副高壓加強(qiáng)北上,氣溫迅速回長,5月中下旬春霜結(jié)束。夏季短促、溫?zé)?,降水集中,氣候濕潤。秋季降溫快,氣候涼爽,霜凍?yán)重,冰雹多,氣候變化明顯,多數(shù)年份,天高氣
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