【正文】 輝映的蒼山雪和洱海月，構(gòu)成了某最為浪漫迷人的“風(fēng)、花、雪、月”四景，征服了無數(shù)的中外賓客。某白族文化和諧包容，以白族為主的某人民，不僅用自己的勤勞智慧創(chuàng)造了獨(dú)特的本主文化，同時(shí)與佛教、道教、伊斯蘭教、基督教、天主教5大宗教同存共榮。數(shù)千年歲月，給某留下了足以傲世的歷史遺存：屹立千年的“崇圣寺三塔”，作為某歷史文化主要載體的“某古城”，被譽(yù)為“西南敦煌”的石寶山石窟，享譽(yù)南亞、東南亞的佛教圣地雞足山，沙溪寺登街這個(gè)茶馬古道上的最后一個(gè)集市，被世界建筑物基金會(huì)列入世界瀕危建筑遺址目錄。據(jù)美國歷史學(xué)家馬克瑞研究發(fā)現(xiàn)，公元1000年時(shí)，某曾經(jīng)是世界上14個(gè)大城市之一。遠(yuǎn)在新石器時(shí)代，白族、彝族的先民就在這里繁衍生息。某歷史悠久、文化燦爛。第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析 項(xiàng)目所在地宏觀背景 項(xiàng)目所在地自然背景某是我國唯一的白族自治州，總?cè)丝?50萬，有13個(gè)世居民族，白族占總?cè)丝诘娜种弧?) 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，結(jié)合某州、某市的實(shí)際情況進(jìn)行投資估算和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。充分發(fā)揮本項(xiàng)目的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。3) 采用適宜的、先進(jìn)成熟的、安全可靠的技術(shù)方案和工藝設(shè)備，為該項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行創(chuàng)造良好的條件。國際郡城項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖19) 項(xiàng)目相關(guān)批文 編制原則1) 嚴(yán)格執(zhí)行國家及行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和政策，符合國家環(huán)境保護(hù)政策，確保安全和環(huán)保。通過以上工作，為項(xiàng)目的決策提供科學(xué)依據(jù)，為工程的初步設(shè)計(jì)確定原則。2) 提出財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、效益分析、環(huán)境評價(jià)等建議。 編制目的、依據(jù)、原則及內(nèi)容 編制目的本可行性研究報(bào)告通過充分的調(diào)查、研究，在收集、分析資料的基礎(chǔ)上，達(dá)到如下目的：論證建設(shè)國際郡城項(xiàng)目的必要性和迫切性。公司將依據(jù)國家政策和在自身?xiàng)l件成熟的情況下，采取多種多樣措施，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)市場，創(chuàng)造出更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為跨越式發(fā)展及改善城市居民居住質(zhì)量和環(huán)境作出更大的貢獻(xiàn)。工作目標(biāo)：在開發(fā)區(qū)管委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，服從于跨越式發(fā)展需要，提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，更新工作思路和方法，建立和完善內(nèi)控制度，加大經(jīng)營管理考核力度。公司按照現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，緊緊圍繞跨越式發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，狠抓經(jīng)營，強(qiáng)化管理，積極探索與市場機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和方針，并在多個(gè)新的領(lǐng)域進(jìn)行投資與項(xiàng)目開發(fā)，邁向集團(tuán)化、多元化經(jīng)營發(fā)展之路。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：地塊總用地面積：6033平方米項(xiàng)目總建筑面積：其中：地上總建筑面積：42376平方米地下總建筑面積：投資規(guī)模：機(jī)動(dòng)車停車位：207輛規(guī)劃總戶數(shù)：374戶居住總?cè)丝谝?guī)模：1341人 項(xiàng)目建筑單位建設(shè)單位：某建筑工程有限公司建筑由地下二層地下車庫（可停260輛），一、二層為裙樓商業(yè)，3—30層為點(diǎn)式兩梯八戶的2棟住宅。本項(xiàng)目地塊位于雄風(fēng)塔正對面，西臨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主城區(qū)，東臨鳳儀鎮(zhèn)。 68 69 中標(biāo)方式 69第十四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與項(xiàng)目建設(shè)管理 70 70 70 71項(xiàng)目 712010年 712011年 712012年 714季度 711季度 712季度 713季度 714季度 711季度 712季度 713季度 714季度 71可行性研究報(bào)告 71方案報(bào)批 71施工圖設(shè)計(jì) 71土建施工設(shè)備安裝 71交付準(zhǔn)備 71交付使用 71 71 71，實(shí)行“五項(xiàng)管理職度” 71，嚴(yán)格定期檢查制度 72，按時(shí)完成建設(shè)計(jì)劃 72 72 72第十五章 投資估算及資金籌措 73 73 73 73 在本項(xiàng)目投資估算范圍內(nèi)未包括的資金投入 73 投資估算依據(jù) 73 73 估算取費(fèi)依據(jù) 74 74 75 75 76 76第十六章 財(cái)務(wù)評價(jià) 77 財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)和說明 77 評價(jià)依據(jù) 77 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 77 收入、稅金及利潤估算 78 收入預(yù)測 78 78 利潤預(yù)測 79 收入及稅金估算結(jié)果 79 財(cái)務(wù)盈利能力分析 79 79 財(cái)務(wù)指標(biāo) 80 80 81 項(xiàng)目敏感性分析 81 81第十七章 社會(huì)評價(jià) 82 82 82 社會(huì)評價(jià)結(jié)論 82第十八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 84 84 自然風(fēng)險(xiǎn) 84 政策和法律風(fēng)險(xiǎn) 84 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 86 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 86 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 86 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 87 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 87 87 88 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 88 88第十九章 研究結(jié)論與建議 89 推薦方案的總體描述 89 89 89 89 90 90 90圖1：項(xiàng)目總平圖 91圖2：項(xiàng)目交通分析 92圖3：冬至日日照分析 93圖4：效果圖一 94圖5：效果圖二 95圖6：首層平面圖 96圖7：側(cè)立面圖 97圖8：地下一層平面圖 98圖9：地下二層平面圖 99前 言近年來，隨著某旅游業(yè)不斷發(fā)展以及某所處的滇西經(jīng)濟(jì)交通中心的優(yōu)越地理，目前某區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)利用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等領(lǐng)域仍然存在很大的開發(fā)空間，因此，在未來的幾年內(nèi)，新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，將某的旅游、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合在一起，必定會(huì)得到較好的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益，為此特制定本可行性報(bào)告為加快本項(xiàng)目順利推進(jìn)，現(xiàn)就國際郡城項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程實(shí)施的可行性進(jìn)行綜合論證，并提出相關(guān)的建議及意見。.國際郡城商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄前 言 10第一章 概 述 11 項(xiàng)目名稱及性質(zhì) 11 項(xiàng)目名稱 11 項(xiàng)目性質(zhì) 11 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 11 工程內(nèi)容與規(guī)模 11 項(xiàng)目建筑單位 12 項(xiàng)目建設(shè)年限 12 編制目的、依據(jù)、原則及內(nèi)容 12 編制目的 12 編制依據(jù) 13 編制原則 14 投資估算及資金籌措 14第二章 項(xiàng)目背景及必要性分析 15 項(xiàng)目所在地宏觀背景 15 項(xiàng)目所在地自然背景 15 項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)背景 16 項(xiàng)目背景 16 17 17 18 建設(shè)項(xiàng)目的重要性及必要性 19，創(chuàng)建園林城市，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的需要 19 是改善民生，不斷提高人民生活質(zhì)量的需要 20第三章 市場分析及定位 21 某城市區(qū)域環(huán)境研究 21 某市城市總體規(guī)劃 21 某市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 23 某市人口及生活狀況 23 某市房產(chǎn)開發(fā)投資 24 某市房地產(chǎn)市場情況 24 某市城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀 24 某市目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況 25 26 項(xiàng)目用地分析 26 26 26 26 27 27 項(xiàng)目客群 27 項(xiàng)目定位 27 項(xiàng)目的SWOT 分析 31第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)主要條件 32 32 地理位置 32 32 32 地形、地貌 3水文地質(zhì)條件 32 周邊建筑與環(huán)境條件 33 33 33 34 環(huán)境保護(hù)條件 34第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 35 規(guī)劃依據(jù) 35 36 36 36 36 36 36 項(xiàng)目優(yōu)化 38 規(guī)劃審查意見 38第六章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 39 39 39 結(jié)構(gòu)選型及基礎(chǔ)選型 39 安全等級(jí)及抗震設(shè)防 39 39第七章 給排水規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 40 設(shè)計(jì)依據(jù) 40 生活給水系統(tǒng) 40 40 40 40 排水系統(tǒng) 40 40 41 41 消防系統(tǒng) 41 41 41第八章 通風(fēng)設(shè)計(jì)規(guī)劃 43 43 4防排煙系統(tǒng) 4減振 44第九章 電氣設(shè)計(jì)說明 45 45 45 變配電所 45 45 46 46 46 47 47 47 48第十章 環(huán)境保護(hù)及消防安全 49 49 49 50 51 54 消防安全 55 55 56 57 57 57 5材料要求 58 58 59 59第十一章 節(jié)能節(jié)水 60 能耗分析 60 節(jié)能措施及效果分析 60 60 61 62 63第十二章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 64 64 64 64 64 64 65第十三章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 67 67 67 68 報(bào)名條件 68必須具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位及相應(yīng)承擔(dān)高層建筑經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的施工企業(yè)。 68 68 68 交納投標(biāo)保證金。第一章 概 述 項(xiàng)目名稱及性質(zhì) 項(xiàng)目名稱國際郡城 項(xiàng)目性質(zhì)商住樓 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于某市下關(guān)鎮(zhèn)，地處某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 工程內(nèi)容與規(guī)模地塊長約111米，寬約44米，總用地面積約6033平方米，基地內(nèi)基本平坦。整體規(guī)劃，分兩期開發(fā)實(shí)施。某建筑工程有限公司堅(jiān)持“以人為本”的建設(shè)理念，遵循“創(chuàng)造品質(zhì)，奉獻(xiàn)社會(huì)”的宗旨，為營造居住消費(fèi)新時(shí)尚，創(chuàng)造居住生活新感受而努力。經(jīng)營思路：按照跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略要求，緊緊圍繞，以市場為導(dǎo)向，改造提升居住品質(zhì)，依法經(jīng)營，滾動(dòng)發(fā)展，又快又好的實(shí)現(xiàn)效益最大化。努力兌現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)指標(biāo)，熟練掌握房地產(chǎn)運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)的積累，加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，盤活土地資產(chǎn)，開發(fā)具有時(shí)代品質(zhì)的項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)年限項(xiàng)目建設(shè)期為2011年3月至2012年12月，共計(jì)22個(gè)月。1) 對本項(xiàng)目有關(guān)的主要因素，如：對項(xiàng)目投資估算等進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施可行性等多方案的綜合性研究，進(jìn)行方案比較和論證。3) 符合國內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文件編制要求。 編制依據(jù)1) 《某市城市總體規(guī)劃》2) 《某市“十一五”城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃》3) 《某州建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)則（試行）》4) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》5) 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》6) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》7) 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》8) 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》9) 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》10) 國家、地方及行業(yè)的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、條例、規(guī)定11) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào)文)12) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500l5—2003）13) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500l62006）14) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）15) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）16) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）17) 其它相關(guān)的國家和地方規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)等18) 某2) 遵循某城市發(fā)展過程中對不同等級(jí)住房的需求，結(jié)合實(shí)際情況，合理確定工程規(guī)模，使工程建設(shè)和城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)，既保護(hù)環(huán)境，又最大程度地發(fā)揮工程效益。4) 通過總體優(yōu)化，合理布局、減少占地，節(jié)約能耗，降低成本，減少工程總投資和運(yùn)行管理費(fèi)用。5) 充分考慮周邊環(huán)境，重視環(huán)境保護(hù)。 投資估算及資金籌措，資金來源為單位自籌籌措方式，分為自有資金60%和銀行貸款40%。自治州首府某市集“國家級(jí)歷史文化名城”、“國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)”、“國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國最佳魅力城市”、“蒼山國家地質(zhì)公園”、“中國十佳休閑旅游城市”、“國際最佳休閑度假勝地”等多項(xiàng)殊榮的著名旅游城市。某是云南古代文化的發(fā)祥地之一。漢武帝時(shí)期，在某設(shè)置了郡縣，唐宋時(shí)期先后建立的“南詔國”、“某國”地方政權(quán)延續(xù)595年，一度成為云南政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。元代意大利著名履行家馬可波羅和明代旅行家、地理學(xué)家徐霞客在游記中對某的美景和輝煌都有詳細(xì)的描述。分布在蒼山之麓、洱海之濱的太和城遺址、元世祖平云南碑、喜洲白族居民建筑群等歷史古跡，既是某發(fā)展史的鮮活見證，又是某輝煌燦爛的歷史文化的代表。某山水秀麗，氣侯宜人。某風(fēng)光壯美，首推“銀蒼玉洱”，終年積雪的蒼山峰嶺峻拔，麗日晴空下晶瑩奪目。蒼山洱海珠聯(lián)璧合，如鑲嵌在云嶺橫斷山脈的一顆高原明珠。某以白族為主的民族風(fēng)情浪漫迷人，其流光異彩之處令人不勝枚舉。 項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)背景2009年，某市全年生產(chǎn)總值(GDP)完成1596433萬元，%人均生產(chǎn)總值25969元，%，其中:第一產(chǎn)業(yè)增加值為126236萬元,增長5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為787524萬元，%。全年財(cái)政總收入完成191930萬元， %。目前某有30 多個(gè)待建或在建樓盤，某白族自治州，這個(gè)向來以旅游資源為外界熟知的地方，短短兩三年的時(shí)間里吸引了天城屋業(yè)、銀海、銀冠、城建股份等諸多知名地產(chǎn)品牌企業(yè)先后進(jìn)入。城市居民住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，為某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了一場根本性的轉(zhuǎn)變，居民已經(jīng)適應(yīng)從過去依賴政府供給住房轉(zhuǎn)向到市場找房，成為房地產(chǎn)消費(fèi)主力。某下關(guān)的商業(yè)形態(tài)主要以沿街為市，零散雜亂為特點(diǎn)，主要經(jīng)營的商品仍僅限于滿足本地消費(fèi)者。新開工面積、竣工面積、銷售面積穩(wěn)定增長，市場需求旺盛。（1）商品房新開工面積穩(wěn)定增長，其中：普通住宅穩(wěn)定增長，別墅高檔公寓、商業(yè)營業(yè)用房高速增長。其中： 萬平方米，％；經(jīng)濟(jì)適用房新開工１萬平方米； 萬平方米，； 萬平方米，％。1—5 月全市商品房竣工面積達(dá)144027 平方米， 倍，其中：普通住宅竣工109112平方米， 倍；別墅高檔公寓竣工9270 平方米， 倍；商業(yè)營業(yè)用房竣工24229 萬平方米， 倍。1—5 月全市商品房空置面積與上年同期基本持平，其中：別墅高檔公寓空置面積大幅下降，由去年同期16132 平方米下降到今年的6043 平方米；商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長，比上年同期增加3040 平方米。1— 萬平方米， 萬平方米， 萬平方米。房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛，同時(shí)空置面積持平，供求關(guān)系基本平衡。與此同時(shí)，該開發(fā)商與沃爾瑪緊臨的商業(yè)步行街鋪面賣出兩萬多元每平方米的天價(jià)。隨著一些重量級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的亮相和商家如約進(jìn)駐，將改變下關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)格局，改善休閑旅游配套功能，對