【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 他們未婚，其家庭成員主要為父母；5 口之家主要集中36～45 歲，其成員是愛人與2 小孩與3 小孩；7 口之家則是三世同堂家庭。（4）文化程度消費(fèi)者的文化程度主要集中在高中，其占46％，他們主要是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；其次是本科，占20％，他們主要是工薪階層。（5）職業(yè)狀況消費(fèi)者的職業(yè)主要是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、工薪階層，以及州內(nèi)各縣退休職工及迪慶、麗江等地。（6）個(gè)人月平均收入個(gè)人平均月收入主要集中在1500～2000 元，占30％，其次為2000～3000 元，占25％。1500～2000 元的主要是工薪階層，2000～3000 元的主要是個(gè)體戶。（7）家庭月平均收入家庭平均月收入主要集中在2000～5000 元，占40％，其次6000～7000 元，占19％。購(gòu)房目的調(diào)查顯示，為了改善居住環(huán)境而有購(gòu)房意向的人占大多數(shù)，比例高達(dá)60％。為結(jié)婚，作為臨時(shí)休息和工作的場(chǎng)所和投資而打算購(gòu)房的消費(fèi)者所占比例也較高，分別占13％、12％和15％。從以上購(gòu)房目的調(diào)查中顯示，多數(shù)人對(duì)現(xiàn)在住房地居住環(huán)境不是很滿意，他們?yōu)榱烁纳谱约旱木幼…h(huán)境而打算買房，在買房時(shí)環(huán)境可能是其主要考慮的因素，另外，也有很大一部分群體是為了投資而買房。影響購(gòu)房決策的最大因素調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的因素較多，有價(jià)格、交通、配套、地段、樓盤綜合素質(zhì)、戶型、服務(wù)、開發(fā)商信譽(yù)、建筑風(fēng)格、升值潛力等。．消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)價(jià)格比較敏感，有50％的人表示在購(gòu)房首先考慮的是價(jià)格；其次，有42％的人表示在購(gòu)房時(shí)主要考慮的因素是交通及環(huán)境；另外：配套，地段、樓盤綜合素質(zhì)，戶型設(shè)計(jì)，服務(wù)等也會(huì)成為人們?cè)谫?gòu)房時(shí)首要考慮的因素。（1）單價(jià)選擇愿意接受的單價(jià)主要集中在3000～3500 元/m2，占28％；其次集中在3500～4000 元／m2，占22％；因?yàn)槟壳澳扯鄬觾r(jià)格均價(jià)在3500元左右，商鋪均價(jià)在10000 元左右，高層住宅均價(jià)在3500 元左右，別墅因區(qū)位不同而不同，均價(jià)在8000 左右。（2）戶型選擇通過調(diào)查了解及分析，某住房消費(fèi)者根據(jù)年齡層大致分為兩類群體，一類是25～35 歲群體，一類是35 歲以上群體。第一類群體相對(duì)比較年輕，但也是多層住宅的消費(fèi)主體之一，這類客戶大部分屬首次購(gòu)房，多為滿足自住需求，主要考慮房屋的價(jià)格因素，注重戶型設(shè)計(jì)合理，及居住是否方便。面積選擇100～120m2 三房居多。另一類群體約占購(gòu)房群體的60%。他們多為二次或二次以上置業(yè)，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)寬裕，主要為了提高生活品質(zhì)，特別注重居住區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品的舒適性，還有部分客戶考慮子女讀書方便而購(gòu)房，多選擇三房或四房，面積130～200（復(fù)式）平米。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，多趨向選擇別墅類物業(yè)或者躍層及大面積花園洋房。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段購(gòu)房者多是為了自住，受二手房交易稅費(fèi)等政策影響，投機(jī)炒房者已明顯減少。但也不排除部分客戶的買房從眾心理（擁有兩套或以上房屋），明顯感受到了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，這些客戶提前實(shí)現(xiàn)將來的需求。 項(xiàng)目的SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（strength）（1）交通便捷項(xiàng)目位于大鳳路旁交通條件及其便利。（2）資金優(yōu)勢(shì)某建筑工程有限公司資金實(shí)力雄厚，值得消費(fèi)者信賴。劣勢(shì)（weakness）（1）某建筑工程有限公司目前開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量不多，開發(fā)經(jīng)營(yíng)相對(duì)不足，因此在項(xiàng)目策劃、建設(shè)、營(yíng)銷、管理等方面有一定的劣勢(shì)。（2）住宅配套不成熟。機(jī)會(huì)（opportunity）隨著某經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件越來越富裕，購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)，加上隨著某知名度的逐漸提升，外地人到某旅游、經(jīng)商以及定居的人數(shù)越來越多，市場(chǎng)供需兩旺，空置率低，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應(yīng)求。威脅（threat）由于某市目前已經(jīng)開發(fā)了大量樓盤，而且不乏許多高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤，這樣，給項(xiàng)目帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)主要條件 地理位置項(xiàng)目地處某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，開發(fā)區(qū)國(guó)土面積465平方公里。項(xiàng)目地塊位于某火車站東側(cè)；西臨某下關(guān)主城區(qū)，東臨某鳳儀。地理位置優(yōu)勢(shì)，交通十分便利，區(qū)域配套成熟。項(xiàng)目建設(shè)用土土地權(quán)屬類別為某建筑工程有限公司征地拆遷劃撥用地總用地面積：。項(xiàng)目地表較為平坦，為熟地：七通一平 地形、地貌項(xiàng)目地處某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，位于某火車站東側(cè)；西臨某下關(guān)主城區(qū)，東臨某鳳儀。地理位置優(yōu)勢(shì)，交通十分便利。、水文地質(zhì)條件場(chǎng)地地形相對(duì)平坦，無崩塌及地震液化等不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定。整個(gè)建設(shè)區(qū)內(nèi)地下水對(duì)砼無腐蝕性，適宜進(jìn)行該項(xiàng)目的建設(shè)。本工程建設(shè)場(chǎng)地根據(jù)建設(shè)方提供的資料，場(chǎng)地呈規(guī)則長(zhǎng)方開形,用地范圍內(nèi)地形比較平坦，無切割較深的溝谷及陡壁邊坡，無滑坡、崩塌、泥石流、坍塌、漏斗、地面沉陷等不良地質(zhì)作用和災(zāi)害地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地的穩(wěn)定性較好，屬于基本穩(wěn)定場(chǎng)地。適宜本項(xiàng)目的工程建設(shè)。 周邊建筑與環(huán)境條件項(xiàng)目東面是依瑪中大食品有限公司、加油站。項(xiàng)目對(duì)面的得勝家具城。西臨泛亞汽車城。某市電力有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)供電電網(wǎng)覆蓋本項(xiàng)目區(qū)，10kV高壓輸電線路已架設(shè)到場(chǎng)地，專用的變電設(shè)備也配置到位。電信及廣播電視光纜、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)已通至用地附近，能即時(shí)滿足本工程使用要求，無須配套建設(shè)投資。供水本工程水源自城市供水管網(wǎng)，可以滿足本項(xiàng)目的供水要求。排水本工程排水主要為生活污水，該場(chǎng)址周圍道路鋪設(shè)有市政排水干管，場(chǎng)址內(nèi)的污水經(jīng)處理后可排入市政排水管中。在服務(wù)中心區(qū)域內(nèi)，雨水按雨、污分流的原則，有組織地排放。按現(xiàn)有地形由高至低，雨水統(tǒng)一匯集后排放。周邊道路均規(guī)劃有雨污排放管網(wǎng)，滿足排放條件。某的氣候和昆明十分接近，是一個(gè)四季如春的地方，一年四季都適宜旅游觀光。這里常年無夏，春秋相連達(dá)九個(gè)月。最冷的一月，℃，最熱的七月，℃。年平均日照超過2200小時(shí)，年平均降水約1000毫米。年平均相對(duì)濕度6‰，年平均無霜期230天。一天之中晝夜溫差較大，平均有15~20℃。有“夜晚即冬季”之說。春秋季節(jié)，無處不綠，繁花似錦，無論你是想逛古城，還是登蒼山、游洱海都是適宜的季節(jié)。某的冬天，晝夜溫差較大，并常有大風(fēng)，冬季各月8級(jí)以上的大風(fēng)有10多天。“下關(guān)風(fēng)”是某“風(fēng)花雪月”四景之一。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有足量的砂料場(chǎng)和石灰?guī)r料場(chǎng)，可為本項(xiàng)目供給足量的建筑材料。本項(xiàng)目位于某白族自治州下關(guān)，地處某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，開發(fā)區(qū)國(guó)土面積465平方公里。項(xiàng)目地塊位于某火車站東側(cè)；西臨某下關(guān)主城區(qū)，東臨某鳳儀。交通便利，路況較好，施工用的機(jī)械設(shè)備、各種建筑材料、主副食品等均可方便地運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)。 環(huán)境保護(hù)條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好。項(xiàng)目擬對(duì)建筑材料的堆放以及建筑施工過程采取必要的環(huán)境保護(hù)措施，以降低項(xiàng)目對(duì)人群健康以及外部環(huán)境的影響。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃依據(jù)1. 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年2. 《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部）3. 《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》4. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50180—93(2002年版)5. 《城市道路交通設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50220956. 《居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則》7. 《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》8. 《城市電力工程規(guī)劃規(guī)范》9. 《某市城市總體規(guī)劃》（2009—2030）10. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》11. 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》12. 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》13. 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》14. 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》15. 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》16. 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500l5—2003）17. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500l62006）18. 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）19. 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）20. 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）21. 國(guó)家、地方及行業(yè)的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、條例、規(guī)定等22. 某?國(guó)際郡城項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖23. 業(yè)主提供的其它資料24. 工程項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)行法律和法規(guī)。本項(xiàng)目位于某下關(guān)，地處某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地。用地形狀呈規(guī)則長(zhǎng)方形，地塊長(zhǎng)約111米，寬約49米。深入解讀當(dāng)?shù)氐牡乩項(xiàng)l件和居住需要，深入分析消費(fèi)者的居住習(xí)慣、生活方式和購(gòu)物習(xí)慣等，把握現(xiàn)代城居住小區(qū)的需求和觀念的變化，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境和舒適的購(gòu)物環(huán)境，節(jié)約建筑的投資，降低建筑的造價(jià)。：統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一實(shí)施創(chuàng)造合理布局。：結(jié)合實(shí)際，營(yíng)造舒適節(jié)約，合理使用的居住環(huán)境。：布置合理的規(guī)劃，設(shè)計(jì)合理的戶型，創(chuàng)造實(shí)用的空間，力求最合理地利用投資，節(jié)約投資。：整體設(shè)計(jì)，分期實(shí)施。項(xiàng)目總用地面積：6033平方米總建筑面積： 地上建筑面積： 42376平方米地下建筑面積： 綠地面積： 2138平方米建筑密度： %綠化率： %容積率： 住宅總戶數(shù)： 374戶居住人口規(guī)模： 1310人車位數(shù)： 260項(xiàng)目主要由2棟主體建筑構(gòu)成，；主體建筑12層為商業(yè)、商務(wù)裙樓，330層為普通住宅，地下室配有207個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。車流：停車場(chǎng)出入口設(shè)置于擬建地塊的東北角，有利于整個(gè)擬建建筑的交通流線組織。人流：小區(qū)公共部分人流從北面關(guān)鳳路進(jìn)入，塔樓住宅部分人流從南面的花園進(jìn)入。垂直交通流線：塔樓分四個(gè)單元，每單元均設(shè)置電梯，可供用戶迅速抵達(dá)到樓層。住宅樓南面大面積綠地，這里不是簡(jiǎn)單的硬質(zhì)地處理，而是構(gòu)筑自然的公共綠化，以優(yōu)美的線條與建筑裝飾立面的感覺相得益彰。公共綠地的導(dǎo)入作用使本住宅小區(qū)不僅可以被觀賞。同時(shí)，建筑內(nèi)部空間自然流淌到室外，室外自然環(huán)境浸潤(rùn)到建筑之中。用地西北側(cè)的景觀廣場(chǎng)的景觀可作良好景觀，四季輪回，住戶們可以在這里享受早春的快綠，仲夏的微熏，深秋的紅葉和冬日的瑞雪，蒼山洱海的風(fēng)花雪月。建筑外立面采用了地域性建筑元素和現(xiàn)代建筑元素相融合的做法。單體造型上，通過虛實(shí)變化的空間構(gòu)成，形成各露臺(tái)、房間循序漸進(jìn)的序列，豐富空間層次。 項(xiàng)目?jī)?yōu)化本項(xiàng)目的規(guī)劃在初步設(shè)計(jì)方案地基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步與規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門對(duì)接和匯報(bào)，力求在各部門的配合下使規(guī)劃設(shè)計(jì)方案得到更好的優(yōu)化和完善。 規(guī)劃審查意見2010年10月16日某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)2010年專家評(píng)審會(huì)上，某?國(guó)際郡城項(xiàng)目規(guī)劃方案得到規(guī)委會(huì)的批復(fù)，“原則同意項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、總平面規(guī)劃和建筑方案?！保▋?nèi)容詳見附件6）第六章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明1. 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092001（2006年版）2. 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5001020023. 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)劃》GB500112001（2008修改版）4. 《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB5022320085. 《商層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ32002及J18620026. 《建筑地基設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5000720017. 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》GB5000320018. 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB5010820019. 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003200110. 《筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500882001）本項(xiàng)目用地位于云南省某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為有2層地下室、上部2層裙樓及3至30層住宅塔樓的整體建筑。 結(jié)構(gòu)選型及基礎(chǔ)選型采用鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，因未提供地質(zhì)資料，基礎(chǔ)初擬為靜壓預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)（地基CFG樁處理） 安全等級(jí)及抗震設(shè)防本工程的設(shè)計(jì)合理使用年限為100年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，本工程抗震設(shè)防烈度為8度（ ），設(shè)計(jì)地震分組為一組，抗震類別為丙類；本工程計(jì)算采用的抗震設(shè)防烈度和構(gòu)造措施采用的設(shè)防烈度均為8度，抗震等級(jí)：二級(jí)剪力墻，二級(jí)框架（裙樓部分）本工程墻體材料采用加氣混凝土砌塊，容重小于11KG/M179。第七章 給排水規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 設(shè)計(jì)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402005《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001（2005年版）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500142006 生活給水系統(tǒng)采用市政自來水兩路供水生活和其他用水估算約450m/d，大樓四層及四層以下采用市政直供方式供水、氣壓生活供水設(shè)備供水 排水系統(tǒng)本建筑物室內(nèi)地面以上排水直接按重力源排放；地下室排水匯至集水井由潛污泵提升排放本建筑物周邊均有完善的市政排水系統(tǒng)，室外排水采用雨、污分流制。雨水經(jīng)匯流后排入市政雨水管；糞便污水經(jīng)化糞池處理后與生活污水合并排入市政污水管網(wǎng)。采用某市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算表設(shè)計(jì)重視期P=5年，降雨歷時(shí)t=5分鐘 qs=(L/ m3) 消防系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)置的消防系統(tǒng)有：室外消防給水系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)、濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、建筑滅火器設(shè)置名稱流量（升/秒）延續(xù)供水時(shí)（小時(shí)）用水量（m3）室外消防用水量302216室內(nèi)消防栓用水量402288自動(dòng)噴水滅火用水量301108合計(jì)612室外消防用水由市政水管網(wǎng)供給室外消火栓及自動(dòng)噴淋用水在地下層設(shè)專用消防水池396 m3消防供水系統(tǒng)：市政自來水管網(wǎng)（兩路供水）—地下消防水池—消防水泵—各消火栓用水；屋頂消防水箱（火災(zāi)初期10min消防用水）—各消火栓用水消火栓系統(tǒng)設(shè)三組消防水泵接合器市政自來水管網(wǎng)（兩路供水）—地下消防水池—消防噴淋水泵——濕式報(bào)警閥——各層噴淋消