【文章內(nèi)容簡介】 0億元；；。圖：大理市房產(chǎn)開發(fā)投資情況（數(shù)據(jù)來源于：《云南省統(tǒng)計年鑒》） 大理市房地產(chǎn)市場情況 大理市城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀2009年年末全市總?cè)丝跒?15728人，其中：城鎮(zhèn)人口約33萬人，%；，%。09年大理市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，，城鎮(zhèn)家庭戶均居住面積約為97平方米。 大理市目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況大理市下關(guān)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要是以大理新城開發(fā)和老城改造相結(jié)合的模式進(jìn)行，但目前下關(guān)的開發(fā)隨著洱海西岸可開發(fā)土地的逐步減少，已慢慢向洱海東側(cè)轉(zhuǎn)移。據(jù)了解，現(xiàn)在政府已不允許洱海以西的土地做房地產(chǎn)開發(fā)，因此洱海以東是未來土地開發(fā)的重要區(qū)域。無論是從大理市的地形來看，還是從政府的指導(dǎo)來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將是一個熱點(diǎn)區(qū)域。圖:大理下關(guān)區(qū)域圖本案從目前這三個區(qū)域在售樓盤的價格來看，老城區(qū)的普通住宅項(xiàng)目均價最高，這主要是因?yàn)槔铣蓛?nèi)配套設(shè)施完善，而且是很多居民習(xí)慣居住的區(qū)域；新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由于配套設(shè)施一般，所以價格低于老城區(qū)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的別墅項(xiàng)目目前價格是大理市最高的，這主要因?yàn)樵搮^(qū)域景觀別墅比較多，吸引外地人前來投資和居??；商鋪價格幾個區(qū)域差距不大，這跟大理市的商業(yè)整體環(huán)境有關(guān)系，由于主要還是以底商形式出現(xiàn)，商業(yè)運(yùn)營模式比較單一，無法帶動整體商鋪價格上漲。表：大理市各區(qū)域價格老城區(qū)新城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)普通住宅（元/平米）380035003500別墅（元/平米）——900014000商鋪（元/平米）120001100010000216。 市場機(jī)會點(diǎn)：通過以上分析可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套成熟，交通便利，本項(xiàng)目的建設(shè)將成為區(qū)域規(guī)劃的重要完善。216。 大理市下關(guān)老城區(qū)的普通住宅均價在3800元/平米左右，商鋪為12000元/平米。 項(xiàng)目用地分析項(xiàng)目東側(cè)臨大理開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)佳麗建材城及鳳儀工業(yè)園區(qū)。西臨泛亞汽車城，大理汽車客運(yùn)站和大理火車站，正面是滇西最大的得勝家具城。項(xiàng)目所在地交通四通八達(dá)，大鳳路緊鄰項(xiàng)目地，從項(xiàng)目地直接穿過，到大理火車站僅5分鐘的車程。公交線路有：1路、7路、13路通過。項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)和建材商業(yè)城。項(xiàng)目對面規(guī)劃為家具城。項(xiàng)目地表較為平坦，為熟地：七通一平。本項(xiàng)目通過建設(shè)臨街底層商業(yè)，平衡項(xiàng)目開發(fā)投資及合理投資收益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資土地價值利用最大化及社會效益最大化，項(xiàng)目建設(shè)對區(qū)域環(huán)境的改善及對緩解城鎮(zhèn)居民住房問題都有非常重大的社會意義。 項(xiàng)目客群本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有：（1）目前居住條件較差，隨著生活水平改善，為滿足自住需求的首次購房者；（2）經(jīng)濟(jì)條件相對寬裕，為了提高生活品質(zhì)，二次或二次以上購房者；（3）外地來大理經(jīng)商者；（4）不定期到大理居住或旅游者；（5）購買后用于出租及用于其他方面投資者。可以看出：本項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶主要為大理本地客戶，輔助目標(biāo)客戶為昆明客戶，延伸發(fā)展客戶外省及省內(nèi)其他地區(qū)客戶。 項(xiàng)目定位通過客戶研究、項(xiàng)目資源分析、競爭分析等推導(dǎo)出本項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)該是：整合資源的基礎(chǔ)上，將本項(xiàng)目開發(fā)融合到大理市整體規(guī)劃的整個大市場中，在政策允許的條件下，充分挖掘項(xiàng)目價值，提升產(chǎn)品品質(zhì)。檔次定位小區(qū)定位為高層商業(yè)住宅樓。價格定位2004 年，大理全州房屋竣工面積51 萬平方米，供求基本平衡。而2005 年， 萬平方米，供應(yīng)量嚴(yán)重不足導(dǎo)致2005 年大理房價迅速上漲。到去年，大理州房屋竣工面 萬平方米，但受2005 年住房消費(fèi)需求影響，仍供不應(yīng)求。而另一方面，土地供應(yīng)也偏少，房價上漲也在情理之中。今年1—5 月，大理商品房銷售平均價格達(dá)到3800 元/平方米，其中住宅均價為3500元/平方米。通過調(diào)查，2009年多層住宅平均價格達(dá)3200 元/m2 左右，比2008年增長25%左右。別墅、聯(lián)排別墅價格差異較大，從5000～10000不等，均價在8000 元/m2 左右。小高層均價3800 元/m2 左右。根據(jù)國家發(fā)改委、統(tǒng)計局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，今年10 %，%；%，%；，環(huán)比持平。通過分析，由于大理的自然風(fēng)光和宜人氣候適宜開發(fā)風(fēng)光地產(chǎn)，吸引眾多外地投資者，加上房產(chǎn)和土地供應(yīng)不足拉升了房價，以及大理房地產(chǎn)開發(fā)投資基數(shù)小、份額少，大理市的房價還會呈增長態(tài)勢。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析據(jù)統(tǒng)計，2006 年至2007 年10 月推出的樓盤中，多層占43%，別墅類物業(yè)占近42%，高層、小高層占15%。從開發(fā)的物業(yè)比例來看，市場需求量最大的普通多層住宅開發(fā)量與高檔別墅類物業(yè)呈現(xiàn)失衡，出現(xiàn)供需不對稱現(xiàn)象，這從多層的銷售（有多少賣多少）也有體現(xiàn)。別墅類物業(yè)開發(fā)量急劇增加，由于前幾年別墅開發(fā)量過小，別墅由市場稀缺，而如今變得凡有規(guī)模的新盤均有一定量別墅，造成別墅短時期內(nèi)開發(fā)量過多，市場競爭異常劇烈，加之部分前期集資建蓋的別墅也流于市場，產(chǎn)品價格差異較大。而（?。└邔游飿I(yè)開發(fā)量已達(dá)一定市場份額，高層類物業(yè)在大理市場的開發(fā)水平也不斷提高，此類物業(yè)也正被更多市民所接受?？蛻羧后w分析（1）年齡情況購房的消費(fèi)者年齡主要集中在36～40 歲，占到45％，他們有相當(dāng)長的工作時間，因而有相當(dāng)可觀的積蓄，他們的付款方式大多數(shù)也采用1 次性付款，其次是25～35歲，占到35％，他們出來工作幾年，有一定的首付款后，也樂意買房，他們的付款方式主要是按揭。（2）婚姻狀況因消費(fèi)者主要集中在30 歲左右，所以消費(fèi)者的婚姻狀況，已婚的占多數(shù)，占75％左右。（3）家庭人口狀況家庭人口數(shù)主要集中在3 人，其占45％，他們年齡主要集中在26～40 歲，其人員組成主要是愛人與小孩；3 口之家另一部分群體年齡集中在20～25 歲，他們未婚，其家庭成員主要為父母；5 口之家主要集中36～45 歲，其成員是愛人與2 小孩與3 小孩；7 口之家則是三世同堂家庭。（4）文化程度消費(fèi)者的文化程度主要集中在高中，其占46％，他們主要是個體經(jīng)營者；其次是本科，占20％，他們主要是工薪階層。（5）職業(yè)狀況消費(fèi)者的職業(yè)主要是個體經(jīng)營者、工薪階層，以及州內(nèi)各縣退休職工及迪慶、麗江等地。（6）個人月平均收入個人平均月收入主要集中在1500～2000 元，占30％，其次為2000～3000 元，占25％。1500～2000 元的主要是工薪階層，2000～3000 元的主要是個體戶。（7）家庭月平均收入家庭平均月收入主要集中在2000～5000 元，占40％，其次6000～7000 元，占19％。購房目的調(diào)查顯示，為了改善居住環(huán)境而有購房意向的人占大多數(shù)，比例高達(dá)60％。為結(jié)婚，作為臨時休息和工作的場所和投資而打算購房的消費(fèi)者所占比例也較高，分別占13％、12％和15％。從以上購房目的調(diào)查中顯示，多數(shù)人對現(xiàn)在住房地居住環(huán)境不是很滿意，他們?yōu)榱烁纳谱约旱木幼…h(huán)境而打算買房，在買房時環(huán)境可能是其主要考慮的因素，另外，也有很大一部分群體是為了投資而買房。影響購房決策的最大因素調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者在購房時考慮的因素較多，有價格、交通、配套、地段、樓盤綜合素質(zhì)、戶型、服務(wù)、開發(fā)商信譽(yù)、建筑風(fēng)格、升值潛力等。．消費(fèi)者在購房時對價格比較敏感，有50％的人表示在購房首先考慮的是價格；其次，有42％的人表示在購房時主要考慮的因素是交通及環(huán)境；另外：配套，地段、樓盤綜合素質(zhì)，戶型設(shè)計，服務(wù)等也會成為人們在購房時首要考慮的因素。（1）單價選擇愿意接受的單價主要集中在3000～3500 元/m2，占28％；其次集中在3500～4000 元／m2，占22％；因?yàn)槟壳按罄矶鄬觾r格均價在3500元左右，商鋪均價在10000 元左右，高層住宅均價在3500 元左右，別墅因區(qū)位不同而不同，均價在8000 左右。（2）戶型選擇通過調(diào)查了解及分析，大理住房消費(fèi)者根據(jù)年齡層大致分為兩類群體，一類是25～35 歲群體，一類是35 歲以上群體。第一類群體相對比較年輕，但也是多層住宅的消費(fèi)主體之一，這類客戶大部分屬首次購房，多為滿足自住需求，主要考慮房屋的價格因素，注重戶型設(shè)計合理，及居住是否方便。面積選擇100～120m2 三房居多。另一類群體約占購房群體的60%。他們多為二次或二次以上置業(yè)，經(jīng)濟(jì)條件相對寬裕，主要為了提高生活品質(zhì)，特別注重居住區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品的舒適性，還有部分客戶考慮子女讀書方便而購房，多選擇三房或四房，面積130～200（復(fù)式）平米。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，多趨向選擇別墅類物業(yè)或者躍層及大面積花園洋房。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段購房者多是為了自住，受二手房交易稅費(fèi)等政策影響，投機(jī)炒房者已明顯減少。但也不排除部分客戶的買房從眾心理（擁有兩套或以上房屋），明顯感受到了房價上漲趨勢，這些客戶提前實(shí)現(xiàn)將來的需求。 項(xiàng)目的SWOT 分析優(yōu)勢（strength）（1）交通便捷項(xiàng)目位于大鳳路旁交通條件及其便利。（2）資金優(yōu)勢三環(huán)建筑工程有限公司資金實(shí)力雄厚，值得消費(fèi)者信賴。劣勢（weakness）（1）三環(huán)建筑工程有限公司目前開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量不多，開發(fā)經(jīng)營相對不足，因此在項(xiàng)目策劃、建設(shè)、營銷、管理等方面有一定的劣勢。（2）住宅配套不成熟。機(jī)會（opportunity）隨著大理經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件越來越富裕，購買力逐漸增強(qiáng)，加上隨著大理知名度的逐漸提升，外地人到大理旅游、經(jīng)商以及定居的人數(shù)越來越多，市場供需兩旺，空置率低，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應(yīng)求。威脅（threat）由于大理市目前已經(jīng)開發(fā)了大量樓盤，而且不乏許多高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤，這樣，給項(xiàng)目帶來一定的競爭壓力。第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)主要條件 地理位置項(xiàng)目地處大理經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，開發(fā)區(qū)國土面積465平方公里。項(xiàng)目地塊位于大理火車站東側(cè)；西臨大理下關(guān)主城區(qū)，東臨大理鳳儀。地理位置優(yōu)勢，交通十分便利，區(qū)域配套成熟。項(xiàng)目建設(shè)用土土地權(quán)屬類別為大理三環(huán)建筑工程有限公司征地拆遷劃撥用地總用地面積：。項(xiàng)目地表較為平坦，為熟地：七通一平 地形、地貌項(xiàng)目地處大理經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，位于大理火車站東側(cè)；西臨大理下關(guān)主城區(qū)，東臨大理鳳儀。地理位置優(yōu)勢，交通十分便利。、水文地質(zhì)條件場地地形相對平坦，無崩塌及地震液化等不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定。整個建設(shè)區(qū)內(nèi)地下水對砼無腐蝕性，適宜進(jìn)行該項(xiàng)目的建設(shè)。本工程建設(shè)場地根據(jù)建設(shè)方提供的資料，場地呈規(guī)則長方開形,用地范圍內(nèi)地形比較平坦，無切割較深的溝谷及陡壁邊坡，無滑坡、崩塌、泥石流、坍塌、漏斗、地面沉陷等不良地質(zhì)作用和災(zāi)害地質(zhì)現(xiàn)象，場地的穩(wěn)定性較好，屬于基本穩(wěn)定場地。適宜本項(xiàng)目的工程建設(shè)。 周邊建筑與環(huán)境條件項(xiàng)目東面是依瑪中大食品有限公司、加油站。項(xiàng)目對面的得勝家具城。西臨泛亞汽車城。大理市電力有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)供電電網(wǎng)覆蓋本項(xiàng)目區(qū)，10kV高壓輸電線路已架設(shè)到場地，專用的變電設(shè)備也配置到位。電信及廣播電視光纜、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)已通至用地附近，能即時滿足本工程使用要求，無須配套建設(shè)投資。供水本工程水源自城市供水管網(wǎng)，可以滿足本項(xiàng)目的供水要求。排水本工程排水主要為生活污水，該場址周圍道路鋪設(shè)有市政排水干管，場址內(nèi)的污水經(jīng)處理后可排入市政排水管中。在服務(wù)中心區(qū)域內(nèi)，雨水按雨、污分流的原則，有組織地排放。按現(xiàn)有地形由高至低，雨水統(tǒng)一匯集后排放。周邊道路均規(guī)劃有雨污排放管網(wǎng)，滿足排放條件。大理的氣候和昆明十分接近，是一個四季如春的地方，一年四季都適宜旅游觀光。這里常年無夏，春秋相連達(dá)九個月。最冷的一月，℃，最熱的七月，℃。年平均日照超過2200小時，年平均降水約1000毫米。年平均相對濕度6‰，年平均無霜期230天。一天之中晝夜溫差較大，平均有15~20℃。有“夜晚即冬季”之說。春秋季節(jié)，無處不綠，繁花似錦，無論你是想逛古城，還是登蒼山、游洱海都是適宜的季節(jié)。大理的冬天，晝夜溫差較大，并常有大風(fēng)，冬季各月8級以上的大風(fēng)有10多天?！跋玛P(guān)風(fēng)”是大理“風(fēng)花雪月”四景之一。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有足量的砂料場和石灰?guī)r料場，可為本項(xiàng)目供給足量的建筑材料。本項(xiàng)目位于大理白族自治州下關(guān)，地處大理經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地，開發(fā)區(qū)國土面積465平方公里。項(xiàng)目地塊位于大理火車站東側(cè)；西臨大理下關(guān)主城區(qū)，東臨大理鳳儀。交通便利，路況較好，施工用的機(jī)械設(shè)備、各種建筑材料、主副食品等均可方便地運(yùn)到施工現(xiàn)場。 環(huán)境保護(hù)條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好。項(xiàng)目擬對建筑材料的堆放以及建筑施工過程采取必