【文章內容簡介】 10 月出生，本科 學歷 ，會計 師、中共黨員，畢業(yè)于浙江工業(yè)大學。 曾任 萊茵達集團有限公司計劃財務部副經(jīng)理 、 揚州萊茵達置業(yè)有限公司計劃財務部經(jīng)理 、 揚州萊茵西湖置業(yè)有限公司計劃財務部經(jīng)理。 有著豐富的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，同時有著良好的房地產(chǎn)財務管理理論知識及實際操作經(jīng)驗。 可見， 公司的領導層均有多年房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，并且一直擔任各公司的主要領導職務，積累了豐富的 房地產(chǎn)企業(yè) 管理經(jīng)驗和理論知識。 第三節(jié) 地理區(qū)位 “萊茵東郡” 項目 位于 濟川東路與 328 國道交叉口東北側、泰順路西側 。 土地面積為 132865m2（ 畝） ，總建筑面積 180026 平方米 。 第四節(jié) 主要經(jīng)濟指標 該項目經(jīng)初步測算，主要經(jīng)濟指標見表 。 表 “萊茵東郡” 項目 經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 主要內容 1 項目名稱 “萊茵東郡” 項目 建設 2 開發(fā)單位 泰州 萊茵 達 置業(yè)有限公司 3 開發(fā)資質 房地產(chǎn)開發(fā)二級資質 4 法定代表人 高繼勝 5 用地面積 132865 6 總建筑面積 180026 7 容積率 8 綠地率 35% 11 銷售收入 64723 萬元 12 稅前利潤 19120 萬元 13 凈利潤 14340 萬元 14 凈 利潤率 % 15 投資收益率 % 第三章 項目建設條件 第一節(jié) 自然條件 成陸 約 8000 年前，古長江口在鎮(zhèn)江與揚州之間，海陵這一帶是一片茫茫海域。 因長江每年攜帶 4 億多噸泥沙入海，入?？诹魉贉p慢，加之受海潮頂托，泥沙不斷沉淀，先后在淺灘處出現(xiàn)墩、沙洲，逐步在長江北岸今泰州與海安一線形成一條長 達數(shù)十公里的沙嘴。過了一千多年，海陵這一帶成為一塊四面環(huán)水的陸地。 5000 多年前新石器時代，人類已在這里生息繁衍。直至 4000 年前，揚州 —宜陵 —海陵才連成一片，史稱揚泰沙岸，亦稱揚泰岡 地。 與此同時，在江北的合成風和海浪推沙作用影響下，北部淮河入海處亦有沙嘴發(fā)育，由阜寧大沙向南，逐漸形成一條弧形的沙堤。在2500——3000 年前，淮河以南的岸外沙堤與長江北岸的沙岸合攏，把今高寶湖及其以東地區(qū)原來的大海灣封閉成一個與外海隔開的瀉湖。長年累月，大量泥沙在原來的海積層上堆積，瀉湖被分割成許多大小不等的湖泊，有些湖泊后來變成沼澤，有些沼澤后來又變?yōu)殛懙?。尤其?1128—1855 年的七百多年間，黃河多次奪淮入海，注入瀉湖的 泥沙不斷增加，陸地不斷擴大，終于形成今天的里下河平原。 地質 區(qū)內以 通揚公路為界，北部屬里下河平原區(qū)，南部屬長江三角洲平原區(qū)。均為地質年代的第四系沉積物所覆蓋。地面以下 400—1400米的基巖是玄武巖的 “古潛山 ”。本區(qū)為揚子準地臺的一部分，地質屬新生代。境內構筑地基的結構層，由于成因類型各異，構成地基土也截然不同，因其上部地基土承載力標準值不同，大體上可分為良好區(qū)、軟土區(qū)、雜填區(qū)和不良區(qū) 4 個工程地質區(qū)。 地貌 全區(qū)地勢平坦，南高北低，南部多屬平地，北部河網(wǎng)密布，地面標高 — 米，最高處岳阜標高 米。 土壤 境內土壤分為潮土和水稻土兩大類，其中包含六 個亞類，十二個土種，三個變種。通揚公路沿線土壤質地為砂壤到輕壤，以高砂土為主；通揚運河兩岸質地中壤，以小粉漿土為主；鹵汀河兩岸為垛田土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場為潛育型水稻土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場與新通揚運河之間，以勤泥土為主。 氣候 海陵屬北亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，四季分明，無霜期長，熱量充裕，降水豐沛。年平均氣溫在 ℃ —℃ 之間，年平均降水量 毫米，年降雨日平均為 日。年間變化很大， 1956 年降水量為 1694 毫米，而 1978 年僅為 毫米。一年中有三個多雨期，4 月中旬至 5 月上旬為春雨 期， 6 月中旬至 7 月上旬為梅雨期， 8 月中旬至 9 月中旬為臺風季節(jié)。一般 3 月底 4 月初進入春季， 6 月上、中旬進入夏季， 9 月中旬進入秋季， 11 月中旬進入冬季。大致上冬季為 4 個多月，夏季三個多月，春、秋各二個多月。常年風向以東南風居多，春夏雨季多為東南風，秋季多東北風，冬季多偏北風。平均 風速為 米 /秒。 地震 海陵區(qū)位于揚州 —銅陵地震帶腹部，歷史上有記載的地震 28 次，國家地震總局劃定海陵在地震烈度七度設防區(qū)內。境內沒有發(fā)生過大于 級的地震。 資源 區(qū)內地熱礦泉水資源豐富，地熱水埋深 650—1500 米，水溫54℃ —68℃ ，含有對人體有益的碘、溴、鍶等微量元素，尚處于待開發(fā)階段。 第二節(jié) 城市概況 歷史人文 泰州歷史悠久，古稱海陽、海陵，漢初（公元前 117 年）置縣， 東晉時（公元 411 年）設郡，南唐時（公元 937 年）始為州治，取 “國泰民安 ”之意，名泰州至今。 泰州自古以來人杰地靈，名賢輩出，《水滸傳》作者施耐庵、哲學家、 “ 泰州學派 ” 創(chuàng)始人王艮、評話宗師柳敬亭、一代 “ 棋圣 ” 黃龍士、 “ 揚州八怪 ” 代表人物鄭板橋、京劇藝術大師梅蘭芳等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表。 泰州境內名勝古跡眾多，現(xiàn)存古遺址 、古建筑、古墓葬、古石刻舊址數(shù)百處，其中列為省市級文物保護的有 134 處，珍藏文物 10000余件，不少為稀世珍品。 千年古剎光孝寺在海內外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、四眼井、四牌樓、安定書院、李園船廳、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀念館等人文景觀是泰州歷史文化的瑰寶。 交通設施 海陵區(qū)通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。 （ 1） 公路 ：新 328 國道從海陵區(qū)通過，直接連接京滬、寧通、寧靖鹽高速公路，大大縮短了與上海、浙江和蘇南的時空距離。 （ 2） 鐵路 ：泰州火 車站位于海陵區(qū)北部。寧啟鐵路從這里經(jīng)過，與津浦、滬寧和新長鐵路連接，快速通往全國各地。 （ 3） 水運 ：蘇中入江達海的 5 條航道在此交匯。調整后的城市內河航道依園區(qū)接通引江河直達長江，連接蘇北各地，距離國家一級港口 ― 高港（可?？? 萬噸貨輪）僅 10 公里左右。 （ 4） 航空 ：距離上海國際機場 2 個半小時的行程，距離南京祿口機場 2 個半小時的行程，泰州與揚州之間的泰揚機場項目已在建設中，建成后距離海陵區(qū)只有 10 分鐘的行程。 經(jīng)濟發(fā)展 泰 州是我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)之一，改革開放以來， 泰 州經(jīng)濟快速發(fā)展。 2021 年 國民經(jīng)濟保 持穩(wěn)健增長。初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值26093 元，增長 %。 經(jīng)濟發(fā)展方式轉變加快。產(chǎn)業(yè)結構中，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調整為 ∶ ∶ ，二、三產(chǎn)業(yè)所占比重比上年提高 個百分點。創(chuàng)新發(fā)展方面，實現(xiàn)高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重達 %，比上年提高 個百分點。所有制結構中，民營經(jīng)濟增加值 億元，可比增長 %，在生產(chǎn)總值中的份額達%，比上年提高 個百分點。 地方財政收支較快增長。全市財政總收入 億元，比上年增長 %。地方一般預算收入 億元，增長 %，其中營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅分別增長 %、 %和 %。財政總支出 億元，同比增長 %。其中，地方一般預算支出 億元，增 長 %。財政支出結構不斷優(yōu)化，對教育、農(nóng)林水利、環(huán)保和文體廣播等領域的資金 保障力度加大，分別增長 %、%、 %和 %。 目前，泰州 市正式啟動新一輪城市總體規(guī)劃修編工作，規(guī)劃期限從 2021 年至 2030 年。 根據(jù)規(guī)劃 ，新一輪城市總體規(guī)劃修編，將中心城市范圍擴大為 “ 一城三區(qū) ” 新格局。至 2030 年，市中心城區(qū)人口規(guī)模可達到 120 萬至 150 萬之間。新一輪城市總體規(guī)劃修編市域范圍包括四市二區(qū)，面積為 5793 平方公里。中心城市范圍將擴大為 “ 一城三區(qū) ” 新格局，規(guī)劃區(qū)范圍包括海陵、高港兩區(qū)及姜堰的部分地區(qū)。規(guī)劃總體理念將繼承泰州 “ 漢唐古郡 ” 、 “ 淮海名區(qū) ” 和 “ 鳳凰城 ”的文化 內涵，在此基礎上形成泰州 “ 濱江 ” 和 “ 組團式城市 ” 的總體布局結構和景觀框架，將泰州建設成宜居城市。 作為一個后起的地級城市，泰州確立了追趕型城市的標桿，體現(xiàn)了這個城市的突出特色和科學定位。借助沿江開發(fā)戰(zhàn)略，依托本地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，泰州市選定醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，集中力量建設中國醫(yī)藥城，并努力將其構建為全國最大的醫(yī)藥加工基 地、長三角醫(yī)藥流通中心、醫(yī)藥研發(fā)中心，以及全國重要醫(yī)藥研究成果的轉化基地和 出口基地，使醫(yī)藥城具有了新的功能、新的發(fā)展平臺和核心競爭力，成為促進全市產(chǎn)業(yè)結構調整和產(chǎn)業(yè)結構升級優(yōu)化的龍頭。 在發(fā)展 經(jīng)濟的同時，泰州市著力打造秀美宜居的文明城、祥泰和諧的平安城、共建共享的幸福城，體現(xiàn)了 “發(fā)展經(jīng)濟、造福百姓 ”的理念，體現(xiàn)了執(zhí)政為民與和諧發(fā)展的理念。 2021 年，泰州提出了 “ 五城同創(chuàng) ” 的目標，即以爭創(chuàng)全國創(chuàng)建文明城市工作先進市總攬全局，同步推進國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、全國雙擁模范城市、江蘇省園林城市創(chuàng)建活動。一輪文明創(chuàng)建熱潮隨即在泰州大地上蓬勃興起。市區(qū)最大的公園泰山公園改擴建后免費向市民開放，濱河綠地廣場、鳳城河風景區(qū)等大型公共綠地工程先后竣工， 10 多處街頭游園相繼建成，市民出門不足 500 米就可見到 公共綠地。目前，泰州市區(qū)建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。 海陵區(qū)是泰州中心城市功能最主要的載體，海陵區(qū) 擁有 兩大優(yōu)勢，即地級泰州市主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和中心城市建設對主城區(qū)的政策優(yōu)勢。 海陵文化亦即泰州文化，是泰州中心城市最可寶貴的、不可再生的資源，而中心城市的精華所在是老城區(qū)，海陵區(qū)無疑承擔著這座歷史文化名城最顯赫的功能。從泰州未來可以集中展示現(xiàn)代城市功能以及工業(yè)文明的地域看，海陵區(qū)也是首當無愧的區(qū)域載體 。 實施條件 本項目位于 泰州海陵區(qū) ，地勢較為平坦，基礎設 施條件已基本具備，水、電供給均能滿足工程施工需要。項目建設所需建筑材料主要有石料、粉煤灰、水泥、鋼材、木材等，這些材料中有一部分屬于地產(chǎn)，另一部分需外購解決。鑒于 泰州 市區(qū)水陸運輸條件較理想，且目前建材市場旺盛，故資源條件基本能保證該項目的建設的需要。 泰州中心城市通過 “十一五 ”期間的建設，努力建成 “ 錫常泰城市群的重要一極，新型現(xiàn)代制造中心和濱江城市，水城一體、古今交融的現(xiàn)代宜居城市 ” 。海陵區(qū)的定位主要體現(xiàn) “ 水城一體、古今交融的現(xiàn)代化宜居城市 ” ， “ 主城區(qū)要增強城市綜合服務功能，以服務業(yè)和居住為發(fā)展重點，引導工業(yè) 向沿江地區(qū)和開發(fā)區(qū)轉移 ” ?？陀^上分析，隨著城市功能的逐步完善，產(chǎn)業(yè)結構加速調整，主城區(qū)工業(yè)的發(fā)展空間將收到城市用地結構調整等諸多方面的制約，服務業(yè)無論從政策以及需求等方 面，其比重都將不斷提升。從長期發(fā)展趨勢看 ,主城區(qū)將逐步由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向服務業(yè)為主的現(xiàn)代經(jīng)濟中心轉變，但 “ 十一五 ” 期間工業(yè)發(fā)展仍具較大空間。 第四章 泰州 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展的背景與趨勢 21 世紀的中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過 1988 年前的計劃經(jīng)濟形態(tài)和1996 年前的計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟交替的形態(tài)之后，市場已經(jīng) 進入一個成熟的穩(wěn)定增長期。隨著房分配貨幣化政策的到位，城鄉(xiāng)居民的購買力有了很大的提高，而人們對住宅的要求也更高。今后，智能化住宅、生態(tài)住宅、老年公寓、學生公寓等將成為住宅發(fā)展的新方向。 國家有關部門對 21 世紀上半葉的住房發(fā)展預測 （ 1）從全國城市化發(fā)展來預測。前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 億，按人均居住面積 10 平方米，即建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設住房 52 億平方米，平均每年需建設住房 億平方米。后30 年城鎮(zhèn)人口增加 億，仍按人均建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設住房 66 億平方米 ，平均每年需建設住宅 億平方米。 （ 2）按低速提高居住水平來預測。按 2020 年城鎮(zhèn)人口達到 億人，每人增加 4 平方米計算，前 20 年為提高居住水平需新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。后 30 年按 億人口計算，則需在 2020 年基礎上再新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。 （ 3）按住房折舊拆除重建來預測。目前我國城鎮(zhèn)存量住房有 60 多億平方米，按 50 年折舊計算，并適當減掉有些住房到期未能拆除重建 1 億平方米。 把以上的三項預測相加， 21 世紀的前 20 年，每年需新建住房 億 至 億平方米；后 30 年每年新建住房 億平方米至 億平方米。這種預測屬于一種自然的、平均的預測，而且人均面積提高定在較慢的速度上。因而，今后 50 年的住房建設量僅僅是稍高于 20世紀最后兩年的水平。 （ 4）從住房建設投資額持續(xù)增長來預測。估計我國在不增加建設規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預計用50 年的時間把住宅投資額增加 16 倍。按此計算，今后 50 年的住宅投資每