【正文】 ....... 38 優(yōu)勢分析 .................................................................................................. 38 劣勢分析 .................................................................................................. 40 機會點分析 .............................................................................................. 40 威脅點分析 .............................................................................................. 40 第五節(jié) 項目銷售前景預(yù)測 ............................................................................... 40 第五章 項目基本情況 .............................................................................................. 45 第一節(jié) 項目總攬 ............................................................................................... 45 第二節(jié) 項目實施進度情況 ............................................................................... 45 第六章 項目經(jīng)濟分析 .............................................................................................. 46 第一節(jié) 投資測算 ............................................................................................. 46 測算依據(jù) .................................................................................................. 46 經(jīng)濟測算 .................................................................................................. 46 盈虧平衡分析 .......................................................................................... 48 敏感性分析 .............................................................................................. 49 現(xiàn)金流量分析 .......................................................................................... 49 第七章 項目資金分析 .............................................................................................. 51 第一節(jié) 資金來源分析 ....................................................................................... 51 第二節(jié) 籌資方式選擇 ....................................................................................... 51 第三節(jié) 還款能力分析 ....................................................................................... 52 第四節(jié) 銀企合作效益分析 ............................................................................... 52 銀行貸款風(fēng)險可控 .................................................................................. 52 銀行貸款效益明顯 .................................................................................. 53 第 八章 總結(jié) ............................................................................................................ 54 第一章 編制依據(jù) 本報告編制的主要依據(jù)： 一 、 泰州 市國 土 資源局與揚州萊茵 達置業(yè) 有限公司簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同（二○○ 八 年）； 二 、由 海南雅克建筑設(shè)計有限公司 設(shè)計的 項目 商品房設(shè)計方案總平面布置圖。全市總面積 5790 平方公里，其中海陵區(qū) 平方公里（老城區(qū)面積 平方公里）；高港區(qū) 224 平方公里。 全市公路通車總里程 5693 公里， 328 國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內(nèi)交錯。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為： ： ： 。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成 328 國道以南地區(qū) 東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。土地面積為 132865m2（ 畝），土地用途為商業(yè)、住宅。 法人代表 高繼勝 現(xiàn)為 浙江萊茵達集團有限公司的法人代表、董事長，清華大學(xué) EMBA 班特聘教授，浙江大學(xué)證券與期貨研究所兼職教授，蕭山作協(xié)名譽主席 。 在企業(yè)發(fā)展壯大過程中，萊茵達集團始終堅持 “ 強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補 ” 戰(zhàn)略方針，分別與浙江東方、東方通信、浙江輕紡、浙江二輕、航天中匯等一大批實力雄厚的企業(yè)建立起了長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同打造中國房地產(chǎn)的明天。 收購?fù)瓿珊?，根?jù)預(yù)測 萊茵置業(yè) 2021年度業(yè)績 將 同比增長 約 800%。 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 其中 ： 萊茵達控股集團有限 公司董事長（法人代表）高繼勝，本科學(xué)歷，現(xiàn)為浙江萊茵達集團有限公司的法人代表、董事長，畢業(yè)于上海師范大學(xué)，現(xiàn)為清華大學(xué) EMBA 班特聘教授，浙江大學(xué)證券與期貨研究所兼職教授，浙江大學(xué)民營經(jīng)濟研究中心特聘教授、浙商研究會常務(wù)理事、蕭山作協(xié)名譽主席，著有《策劃萊茵達》、《力爭第二》書集，在各類期刊上發(fā)表數(shù)十篇論文。 總經(jīng)理助理陳一華，男， 1978 年 1 月出生，本科學(xué)歷， 高級營銷員 ， 畢業(yè)于浙江工業(yè)大學(xué)， 曾任 中航浙江航空公司浙江航空廣告策劃有限公司董事局秘書 、《中航浙江航空》機上雜志執(zhí)行編輯、業(yè)務(wù)部部門 經(jīng)理 、 青年時報社社委辦公室 副主任、萊茵達置業(yè)股份有限公司戰(zhàn)略投資部高級經(jīng)理 ，具有豐富的戰(zhàn)略投資理論知識及實際操作能力。 表 “萊茵東郡” 項目 經(jīng)濟指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 主要內(nèi)容 1 項目名稱 “萊茵東郡” 項目 建設(shè) 2 開發(fā)單位 泰州 萊茵 達 置業(yè)有限公司 3 開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì) 4 法定代表人 高繼勝 5 用地面積 132865 6 總建筑面積 180026 7 容積率 8 綠地率 35% 11 銷售收入 64723 萬元 12 稅前利潤 19120 萬元 13 凈利潤 14340 萬元 14 凈 利潤率 % 15 投資收益率 % 第三章 項目建設(shè)條件 第一節(jié) 自然條件 成陸 約 8000 年前，古長江口在鎮(zhèn)江與揚州之間，海陵這一帶是一片茫茫海域。尤其是 1128—1855 年的七百多年間，黃河多次奪淮入海，注入瀉湖的 泥沙不斷增加，陸地不斷擴大，終于形成今天的里下河平原。通揚公路沿線土壤質(zhì)地為砂壤到輕壤，以高砂土為主；通揚運河兩岸質(zhì)地中壤，以小粉漿土為主；鹵汀河兩岸為垛田土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場為潛育型水稻土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場與新通揚運河之間，以勤泥土為主。平均 風(fēng)速為 米 /秒。 交通設(shè)施 海陵區(qū)通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。 2021 年 國民經(jīng)濟保 持穩(wěn)健增長。 地方財政收支較快增長。至 2030 年，市中心城區(qū)人口規(guī)?？蛇_到 120 萬至 150 萬之間。一輪文明創(chuàng)建熱潮隨即在泰州大地上蓬勃興起。鑒于 泰州 市區(qū)水陸運輸條件較理想，且目前建材市場旺盛，故資源條件基本能保證該項目的建設(shè)的需要。 國家有關(guān)部門對 21 世紀(jì)上半葉的住房發(fā)展預(yù)測 （ 1）從全國城市化發(fā)展來預(yù)測。 把以上的三項預(yù)測相加， 21 世紀(jì)的前 20 年，每年需新建住房 億 至 億平方米；后 30 年每年新建住房 億平方米至 億平方米。按前面預(yù)測今后50 年我國城鎮(zhèn)每年新建住宅 5 億平方米左右，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增 3 億平方米，到 2050 年就會凈增 150 億平方米。住宅建設(shè)在啟動消費、擴大內(nèi)需、拉動有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改善人民居住條件等方面都將繼續(xù)產(chǎn)生的巨大的作用。初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。先后有 40 多個國家和地區(qū)的客商來泰州投資興業(yè)，累計興辦三資企業(yè) 1700 多家，實際利用外資累計 億美元。商品房一經(jīng)推出立即得到市場的回應(yīng)。 至 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控年， 泰州 房地產(chǎn)的發(fā)展仍然保 持著 健康的 發(fā)展態(tài)勢。 2） 商品房竣工面積比去年同期下降 %。 2021 年上半年，市區(qū)完成土地開 發(fā)投資 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 %，比 去年同期下降 億元，體現(xiàn)出 泰州 市經(jīng)營性用地出讓情況的變化。 9） 16 月份主城區(qū)新建商品住宅完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記 3021 套 。 ● 2021 年上半年（ 1－ 6 月） 泰州市在建商品房施工面積 ㎡，比去年同期增加 萬㎡，增長 %，其中，住宅施工面積 萬㎡，辦公樓施工面積 萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬㎡。其中成交面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。 從主城（海陵區(qū)）城南新區(qū)看，至今尚未有新盤推出，在售樓盤基本為老盤的后期開發(fā)，如蘇源花園、盛和花園、西湖翠院等，其銷售價格在總體市場的帶動下，略有增長（相較前季度調(diào)查數(shù)據(jù)），銷售總體亦近結(jié)束。該地區(qū)的前景越來越被大部分人看好。另， 90 ㎡以下及 150 ㎡以上戶型市場接受度較高， 130 ㎡左右戶型開始逐漸偏離主力概念。另 12 月份，高教園區(qū)牧醫(yī)北地塊 153 萬元 /畝的成交價格（樓面價近 1500 元 /㎡）亦創(chuàng)了同區(qū)域歷史新高。分別為：周山河街區(qū)、火車站街區(qū)、海陵新城（工業(yè)園）及高港新城等 片區(qū)將作為新增住房建設(shè)重點發(fā)展的地區(qū)；海陵背部街區(qū)和高港金港路東側(cè)街區(qū)將作為舊城改造重點發(fā)展區(qū)域，在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和建設(shè)資金等方面給予優(yōu)先安排。 適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平，老城區(qū)內(nèi)容積率不低于 ，新區(qū)容積率不低于 。因此，小開發(fā)商將面臨出局的危險 ，而實力雄厚、資金運作比較成熟的開發(fā)商則擁有更廣闊的發(fā)展空間。 地塊屬泰州市城東住宅新板塊建設(shè)項目（地塊往東延伸 1 公里、往南延伸 2 公里、往西延伸 公里、往北至二號路所在區(qū)域）。 本項目所在城東住宅板塊將逐步與迎春東路高教區(qū)住宅板塊連接，形成曲線型的商住帶，從未來整體看，本項目不存在與新老城區(qū)生活隔斷的現(xiàn)象，由此偏遠(yuǎn)的觀念也將自然消除。 (4)產(chǎn)品優(yōu)勢 本項目產(chǎn)品優(yōu)勢 a、“原創(chuàng)性” —— 本案花園洋房 120— 180 ㎡左右的精致戶型面積配比、一層及二層送采光地下室的原創(chuàng)構(gòu)造，在泰州市場上屬于絕對 ； b、“高檔型” —— 花園洋房是市場共識的高檔體現(xiàn)，疊拼更以其稀缺性成為高檔房產(chǎn)的代名詞，集合兩種概念于一身的本案，當(dāng)之無愧的可 用高檔表現(xiàn)； c、“純粹性” —— “萊茵東郡”部分是純花園洋房，形式統(tǒng)一、定位清晰，保障了小區(qū)檔次 的純粹性； d、“無可比擬性” —— “萊茵東郡” 是絕對原創(chuàng)類建筑，任何項目都不具備直接比擬，項目所處板塊概念尚不清晰，因此留給了本案更加靈活的市場占位。 威脅點分析 目前該區(qū)域尚未真正意義上的商品住宅開盤，住宅物業(yè)前景雖好，但市場價格及未來存在一定的不確定因素。 “ 萊茵東郡”項目產(chǎn)品優(yōu)勢極為明顯：本項目產(chǎn)品表征： （ 1） 層層退臺式的花園意向