【正文】 項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含專營、?？亍Ｙu商品）興辦實(shí)業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項目）。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù) X 市規(guī)劃委員會 2022 年第 1 次會議審議結(jié)果核發(fā)。 開發(fā)公司概況根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號文件內(nèi)容，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開發(fā)本項目，具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)X 小組辦公室” 。經(jīng)過對目前資料的分析及向有關(guān)人員了解，屬于地上商品房不可分割的供配電設(shè)施、消防水池、泵房等面積 1,086 平方米設(shè)計在地下 4 層地鐵轉(zhuǎn)換層內(nèi)，因此我們在項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時對此部分予以計算其建造成本。因此本項目商業(yè)的銷售及出租經(jīng)營可以預(yù)期將取得良好的市場可實(shí)現(xiàn)性。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號 項 目 指標(biāo) 備注1 占地面積 5,2 總建筑面積 30,526 包括：地下設(shè)備轉(zhuǎn)換 1,086 平方米，地上 29,440,3 項目總投資 25,813 包括公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓、地下設(shè)備轉(zhuǎn)換面積等部分4 項目經(jīng)營收入 34,199 包括銷售期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷售收入和未售經(jīng)營部分物業(yè)的現(xiàn)值 項目銷售收入 29,816 指銷售期內(nèi)所得，項目銷售收入按開工后第 3 季度至第 7 季度內(nèi)銷售期商業(yè)銷售收入 21,338公寓銷售收入 8,478二層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為95%；三層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為75%；公寓銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為100%。建議可向政府申請分期交納地價款。一季度完成投資 1,820 億元，比上年同期增長 %；上半年完成投資 4,924 億元，增長 %；前三季度完成投資 8,357 億元，增長 %；全年完成投資 13,158 億元，增長 %。全年完成土地開發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積 19,740 萬平方米，比上年下降 %，而上年是增長 %；本年購置土地面積 39,785 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長 %，為 1998 年以來的最高增幅。嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場。因此就從這次調(diào)息本身來說，本次調(diào)息根本不足以抑制目前“過熱”的房地產(chǎn)市場。但同時，也使消費(fèi)者供房的壓力大大增加。數(shù)據(jù)來源來源于統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報 居民消費(fèi)、收入呈上升態(tài)勢近年來，X 社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人口快速增加，市場規(guī)模擴(kuò)大，居民購買力提高，消費(fèi)升級加快，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)。從 X 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，由于較早地采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。X 商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡：2022 年，X 市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 %。國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位: 美元發(fā)展時期 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面；? 二手房市場將進(jìn)一步快速發(fā)展，二手住宅價格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產(chǎn)市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動。南海中心、萬科彩園等樓盤都曾是該片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)。片區(qū)住宅的銷售情況良好。近年來隨著片區(qū)土地資源減少，99 年以來項目的建筑類型基本上以拆遷后建筑高層為主，很大一部分為商住結(jié)合的單棟樓體。 ”本次研究宗地的《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)規(guī)定建設(shè)情況符合政府公布的《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃上可行。商品房價格水平小幅上漲，商鋪、寫字樓平均交易價格小幅下降：根據(jù) X 市網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計，2022 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5,980 元/平方米，與 2022 年相比上漲了 %；寫字樓平均交易價格為 9,997 元/平方米，比上年同期下降了 %；商鋪平均交易價格為 12,463 元/平方米，比上年同期下降了 %。2022 年全市住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2022 年增長 %；商業(yè)用房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。隨著中興路北側(cè)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號線、大學(xué)城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度。增幅是1996 年以來僅次于 2022 年的又一高位。房地產(chǎn)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。五年以上期限的房貸，從 %調(diào)整為下限 %。2022 年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行態(tài)勢表明：國家采取的一系列宏觀調(diào)控政策取得了初步效果，房地產(chǎn)市場運(yùn)行質(zhì)量有所提高?？⒐っ娣e 42,465萬平方米，僅增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)；商品房銷售面積 38,232 萬平方米，增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)。，占資金來源比重有所降低。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20,744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值72,387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43,384 億元，增長 %。 市場風(fēng)險 目前區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢平緩，如何制定合理的市場定位營銷策略，特別是商業(yè)部分，在招商經(jīng)營管理上樹立投資者信心，是項目開發(fā)成功的保障。銷售費(fèi)用為二層商業(yè)銷售率 95%、三層商業(yè)銷售率 75%，公寓銷售100%的情況下計算所得。X 法律基本可行根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號內(nèi)容，項目使用宗地為協(xié)議用地，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開發(fā)，在具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司是一家以從事高科技項目的引進(jìn)與開發(fā)、投資興辦高科技企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)及資本運(yùn)營為主的綜合性實(shí)體企業(yè)，公司聘用國家 863 專家、安徽大學(xué)副校長、博士生導(dǎo)師韋穗教授等一批專家學(xué)者為公司高科技項目開發(fā)顧問，著重開發(fā)具有可持續(xù)發(fā)展的高科技項目。監(jiān)事會由三人組成，甲方二人，乙方一人，監(jiān)事長由乙方推薦人選擔(dān)任。車輛出入口 給水接口 與周邊市政路相接雨水接口 與周邊市政路相接污水接口 與周邊市政路相接電 源 與周邊市政路相接市政設(shè)施要求通 訊 與周邊市政路相接備注 根據(jù) X 市政府[2022]23 號文，具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。截止研究時點(diǎn)，X 市地鐵有限公司（甲方）與 X 遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司（乙方）于2022 年 12 月 13 日簽訂了《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協(xié)議書》 ，截止X 本次可行性研究，地鐵與遠(yuǎn)為簽訂之《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協(xié)議書》還有待政府批準(zhǔn)。X 市地鐵有限公司是 X 市國有資產(chǎn)管理委員會授權(quán)經(jīng)營企業(yè)，X 市國有資產(chǎn)管理委員會是公司唯一股東。 研究工作依據(jù)? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號）X ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號）? 《關(guān)于規(guī)范 X 市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》 （X 市發(fā)展計劃局：深計[2022]590 號）? 《X 建設(shè)工程價格信息》? 《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》LH0101/01? 《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號? 《X 市規(guī)劃與國土資源局用地方案圖》 （2022610）? 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號? 《X 地鐵一期工程老街站換乘綜合體及上蓋物業(yè)工程方案設(shè)計任務(wù)書》? 《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》? 《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協(xié)議書》? 企業(yè)提供的其它相關(guān)資料2 可行性研究結(jié)論 項目開發(fā)的必要性本項目為 X 市第一個地鐵上蓋物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)是非常有必要的：? 地鐵上蓋將充分發(fā)揮地鐵對城市沿線土地開發(fā)價值最大化示范作用；? 項目的建成將對建立城市交通接駁體系，舒緩東門擁擠交通現(xiàn)狀有積極貢獻(xiàn)；? 項目的開發(fā)將帶動周邊區(qū)域繁榮發(fā)展；? 發(fā)揮國有資產(chǎn)良性發(fā)展示范作用；? 加強(qiáng)港深經(jīng)貿(mào)往來；? 增加政府稅收，提供就業(yè)機(jī)會，本項目將充分體現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。 經(jīng)濟(jì)效益可行 項目建設(shè)進(jìn)度由于本項目處于地鐵 3線換乘體上蓋，因此地上工程的開工時間取決于地下 4 層換乘部分工程的完工時間。 項目經(jīng)營現(xiàn)值 4,383 詳見報告第 42 頁相關(guān)內(nèi)容5 銷售稅金及附加 1,5216 利潤總額 6,8657 稅后利潤 5,835 扣除所得稅后利潤8 成本利潤率（稅前） %9 成本利潤率（稅后） %10 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 4,23511財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） %12 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期從地上工程開工起計算13 貸款償還期 1 年3 項目風(fēng)險及防范建議 開發(fā)風(fēng)險 手續(xù)風(fēng)險項目開發(fā)使用所需要使用的土地尚未辦理出讓手續(xù)，具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理，因此合作雙方開發(fā)經(jīng)營方案能否及時得到政府的批準(zhǔn)有一定的不可預(yù)見性，因此會對本項目開發(fā)手續(xù)的正常報批產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查，香港地鐵公司在 X 地鐵 4線建設(shè)開發(fā)與政府達(dá)成協(xié)議，X 其沿線土地的出讓地價實(shí)行優(yōu)惠地價，本項目為 X 地鐵地沿線第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成功與否將直接影響未來地鐵沿線物業(yè)開發(fā)與投資者的信心，因此建議向政府申請一定的地價優(yōu)惠。，商品房銷售面積增速高于竣工面積。別墅用地叫停，別墅用地供應(yīng)減少，短期內(nèi)刺激市場放量，未來兩年別墅項目開發(fā)量明顯放大，早期囤積在開發(fā)商手上的大量土地開始放出。但是這個調(diào)息傳遞的政策信號必須引起我們的重視。據(jù)統(tǒng)計，在商品房的購買人群中有 80%以上都是采取按揭貸款方式，即使是二手房也有將近 40%的人是最終通過按揭貸款完成置業(yè)，房地產(chǎn)稅的征收很可能會出現(xiàn)消費(fèi)者買得起房卻供不起的現(xiàn)象，增加消費(fèi)者的購房風(fēng)險，又有可能影響房地產(chǎn)市場的需求。2022 年，X 消費(fèi)市場持續(xù)暢旺，全年社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ：2022 年 X 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %（2022 年同比增長 %） ，而 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度為%；同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 2022 年的 %下降到 %。2022 年上半年 X 市采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100 公頃左右）等一系列宏觀調(diào)控政策。X 三 片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1 片區(qū)規(guī)劃根據(jù)《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》 ，東門片區(qū)是深南東路以北，筍崗東路以南，東門中路以西，人民公園路和建設(shè)路以東的圍合區(qū)域，總用地面積 公頃。東門片區(qū)的住宅、商鋪倍受港人追捧，造成新推出市場的商鋪、住宅價格一直高企不下。 住宅房地產(chǎn)市場供給隨著多年的集中開發(fā)，片區(qū)內(nèi)土地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，建設(shè)用地逐漸減少，正在銷售的項目多為舊。近年來，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進(jìn)駐東門，開發(fā)住宅物業(yè)。②環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際性城區(qū)。2022 年，在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，商品房供應(yīng)開始比 2022 年有所增加，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積基本與當(dāng)年的銷售面積相當(dāng)。商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結(jié)構(gòu)更為合理：根據(jù)市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2022 年X 市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增加了 %，市場整體需求平穩(wěn)增長。X X 市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)《X 市總體規(guī)劃（19962022） 》 ，X 市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市