【正文】 項目另行申報）；國內商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；經濟信息咨詢（不含限制項目）。 《建設用地規(guī)劃許可證》根據 X 市規(guī)劃委員會 2022 年第 1 次會議審議結果核發(fā)。 開發(fā)公司概況根據《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號文件內容，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠為實業(yè)公司合作開發(fā)本項目，具體開發(fā)經營方案經市政府批準后方可辦理土地出讓手續(xù)。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運系統（地鐵）建設領導X 小組辦公室” 。經過對目前資料的分析及向有關人員了解，屬于地上商品房不可分割的供配電設施、消防水池、泵房等面積 1,086 平方米設計在地下 4 層地鐵轉換層內，因此我們在項目經濟指標時對此部分予以計算其建造成本。因此本項目商業(yè)的銷售及出租經營可以預期將取得良好的市場可實現性。項目主要經濟技術指標序號 項 目 指標 備注1 占地面積 5,2 總建筑面積 30,526 包括：地下設備轉換 1,086 平方米，地上 29,440,3 項目總投資 25,813 包括公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務公寓、地下設備轉換面積等部分4 項目經營收入 34,199 包括銷售期內實現的銷售收入和未售經營部分物業(yè)的現值 項目銷售收入 29,816 指銷售期內所得，項目銷售收入按開工后第 3 季度至第 7 季度內銷售期商業(yè)銷售收入 21,338公寓銷售收入 8,478二層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為95%；三層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為75%；公寓銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為100%。建議可向政府申請分期交納地價款。一季度完成投資 1,820 億元，比上年同期增長 %；上半年完成投資 4,924 億元，增長 %；前三季度完成投資 8,357 億元，增長 %；全年完成投資 13,158 億元，增長 %。全年完成土地開發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個百分點；完成土地開發(fā)面積 19,740 萬平方米，比上年下降 %，而上年是增長 %；本年購置土地面積 39,785 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長 %，為 1998 年以來的最高增幅。嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發(fā)；嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數開發(fā)商圈占大量土地浪費資源和沖擊市場。因此就從這次調息本身來說，本次調息根本不足以抑制目前“過熱”的房地產市場。但同時，也使消費者供房的壓力大大增加。數據來源來源于統計年鑒及統計公報 居民消費、收入呈上升態(tài)勢近年來，X 社會經濟持續(xù)發(fā)展，人口快速增加，市場規(guī)模擴大，居民購買力提高，消費升級加快，消費對經濟增長的拉動作用進一步增強。從 X 房地產市場運行情況看，由于較早地采取了嚴格的房地產用地供應政策，房地產市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。X 商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡：2022 年，X 市商品房批準預售面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅批準預售面積為 萬平方米，同比增長 %。國際通行的房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數值的關系圖 單位: 美元發(fā)展時期 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產市場未來預測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協調的發(fā)展局面；? 二手房市場將進一步快速發(fā)展，二手住宅價格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域將隨著特區(qū)外城市化的啟動與房地產市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內，房地產價格總體保持平穩(wěn)波動。南海中心、萬科彩園等樓盤都曾是該片區(qū)的標志性物業(yè)。片區(qū)住宅的銷售情況良好。近年來隨著片區(qū)土地資源減少，99 年以來項目的建筑類型基本上以拆遷后建筑高層為主，很大一部分為商住結合的單棟樓體。 ”本次研究宗地的《X 市建設用地規(guī)劃許可證》內規(guī)定建設情況符合政府公布的《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標，在規(guī)劃上可行。商品房價格水平小幅上漲，商鋪、寫字樓平均交易價格小幅下降：根據 X 市網上預售合同備案統計，2022 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5,980 元/平方米，與 2022 年相比上漲了 %；寫字樓平均交易價格為 9,997 元/平方米，比上年同期下降了 %；商鋪平均交易價格為 12,463 元/平方米，比上年同期下降了 %。2022 年全市住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2022 年增長 %；商業(yè)用房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。隨著中興路北側開發(fā)建設、地鐵 1 號線、大學城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進一步加大投資力度。增幅是1996 年以來僅次于 2022 年的又一高位。房地產稅主要針對土地、房屋等不動產。五年以上期限的房貸，從 %調整為下限 %。2022 年房地產開發(fā)運行態(tài)勢表明：國家采取的一系列宏觀調控政策取得了初步效果，房地產市場運行質量有所提高。竣工面積 42,465萬平方米，僅增長 %，增幅回落 個百分點；商品房銷售面積 38,232 萬平方米，增長 %，增幅回落 個百分點。，占資金來源比重有所降低。其中，第一產業(yè)增加值 20,744 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值72,387 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 43,384 億元，增長 %。 市場風險 目前區(qū)域商業(yè)房地產市場發(fā)展趨勢平緩，如何制定合理的市場定位營銷策略，特別是商業(yè)部分，在招商經營管理上樹立投資者信心，是項目開發(fā)成功的保障。銷售費用為二層商業(yè)銷售率 95%、三層商業(yè)銷售率 75%，公寓銷售100%的情況下計算所得。X 法律基本可行根據《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號內容，項目使用宗地為協議用地，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠為實業(yè)公司合作開發(fā)，在具體開發(fā)經營方案經市政府批準后方可辦理土地出讓手續(xù)。X 市遠為實業(yè)有限公司是一家以從事高科技項目的引進與開發(fā)、投資興辦高科技企業(yè)、房地產開發(fā)及資本運營為主的綜合性實體企業(yè)，公司聘用國家 863 專家、安徽大學副校長、博士生導師韋穗教授等一批專家學者為公司高科技項目開發(fā)顧問，著重開發(fā)具有可持續(xù)發(fā)展的高科技項目。監(jiān)事會由三人組成，甲方二人，乙方一人，監(jiān)事長由乙方推薦人選擔任。車輛出入口 給水接口 與周邊市政路相接雨水接口 與周邊市政路相接污水接口 與周邊市政路相接電 源 與周邊市政路相接市政設施要求通 訊 與周邊市政路相接備注 根據 X 市政府[2022]23 號文，具體開發(fā)經營方案經市政府批準后方可辦理土地出讓手續(xù)。截止研究時點，X 市地鐵有限公司（甲方）與 X 遠為實業(yè)有限公司（乙方）于2022 年 12 月 13 日簽訂了《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協議書》 ，截止X 本次可行性研究，地鐵與遠為簽訂之《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協議書》還有待政府批準。X 市地鐵有限公司是 X 市國有資產管理委員會授權經營企業(yè)，X 市國有資產管理委員會是公司唯一股東。 研究工作依據? 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 （建設部：建標[2022]205 號）X ? 《建設項目經濟評價方法與參數》 （國家計委、建設部：計投資[1993]530號）? 《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11 號）? 《關于規(guī)范 X 市房地產項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》 （X 市發(fā)展計劃局：深計[2022]590 號）? 《X 建設工程價格信息》? 《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》LH0101/01? 《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號? 《X 市規(guī)劃與國土資源局用地方案圖》 （2022610）? 《X 市建設用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號? 《X 地鐵一期工程老街站換乘綜合體及上蓋物業(yè)工程方案設計任務書》? 《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》? 《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項目合作協議書》? 企業(yè)提供的其它相關資料2 可行性研究結論 項目開發(fā)的必要性本項目為 X 市第一個地鐵上蓋物業(yè)，其開發(fā)建設是非常有必要的：? 地鐵上蓋將充分發(fā)揮地鐵對城市沿線土地開發(fā)價值最大化示范作用；? 項目的建成將對建立城市交通接駁體系，舒緩東門擁擠交通現狀有積極貢獻；? 項目的開發(fā)將帶動周邊區(qū)域繁榮發(fā)展；? 發(fā)揮國有資產良性發(fā)展示范作用；? 加強港深經貿往來；? 增加政府稅收，提供就業(yè)機會，本項目將充分體現社會效益與經濟效益雙贏。 經濟效益可行 項目建設進度由于本項目處于地鐵 3線換乘體上蓋，因此地上工程的開工時間取決于地下 4 層換乘部分工程的完工時間。 項目經營現值 4,383 詳見報告第 42 頁相關內容5 銷售稅金及附加 1,5216 利潤總額 6,8657 稅后利潤 5,835 扣除所得稅后利潤8 成本利潤率（稅前） %9 成本利潤率（稅后） %10 財務凈現值（FNPV） 4,23511財務內部收益率（FIRR） %12 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期從地上工程開工起計算13 貸款償還期 1 年3 項目風險及防范建議 開發(fā)風險 手續(xù)風險項目開發(fā)使用所需要使用的土地尚未辦理出讓手續(xù)，具體開發(fā)經營方案經市政府批準后方可辦理，因此合作雙方開發(fā)經營方案能否及時得到政府的批準有一定的不可預見性，因此會對本項目開發(fā)手續(xù)的正常報批產生影響。根據有關市場調查，香港地鐵公司在 X 地鐵 4線建設開發(fā)與政府達成協議，X 其沿線土地的出讓地價實行優(yōu)惠地價，本項目為 X 地鐵地沿線第一個房地產開發(fā)項目，其成功與否將直接影響未來地鐵沿線物業(yè)開發(fā)與投資者的信心，因此建議向政府申請一定的地價優(yōu)惠。，商品房銷售面積增速高于竣工面積。別墅用地叫停，別墅用地供應減少，短期內刺激市場放量，未來兩年別墅項目開發(fā)量明顯放大，早期囤積在開發(fā)商手上的大量土地開始放出。但是這個調息傳遞的政策信號必須引起我們的重視。據統計，在商品房的購買人群中有 80%以上都是采取按揭貸款方式，即使是二手房也有將近 40%的人是最終通過按揭貸款完成置業(yè)，房地產稅的征收很可能會出現消費者買得起房卻供不起的現象，增加消費者的購房風險，又有可能影響房地產市場的需求。2022 年，X 消費市場持續(xù)暢旺，全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。房地產開發(fā)投資增長 ：2022 年 X 市房地產開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %（2022 年同比增長 %） ，而 2022 年房地產開發(fā)投資同比增長速度為%；同時，房地產投資占固定資產投資的比重由 2022 年的 %下降到 %。2022 年上半年 X 市采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房地產用地供應（100 公頃左右）等一系列宏觀調控政策。X 三 片區(qū)房地產市場研究1 片區(qū)規(guī)劃根據《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》 ，東門片區(qū)是深南東路以北，筍崗東路以南，東門中路以西，人民公園路和建設路以東的圍合區(qū)域，總用地面積 公頃。東門片區(qū)的住宅、商鋪倍受港人追捧，造成新推出市場的商鋪、住宅價格一直高企不下。 住宅房地產市場供給隨著多年的集中開發(fā)，片區(qū)內土地基本已經開發(fā)完畢，建設用地逐漸減少，正在銷售的項目多為舊。近年來，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)住宅物業(yè)。②環(huán)境優(yōu)美的現代化國際性城區(qū)。2022 年，在土地供應繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產用地入市，商品房供應開始比 2022 年有所增加，商品房批準預售面積基本與當年的銷售面積相當。商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結構更為合理：根據市國土資源和房產管理局網上備案預售合同資料顯示，2022 年X 市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增加了 %，市場整體需求平穩(wěn)增長。X X 市遠景及發(fā)展定位根據《X 市總體規(guī)劃（19962022） 》 ，X 市城市發(fā)展總目標是：具有全國意義的綜合性經濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的以金融、商貿、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市