【正文】 市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。但是這個調(diào)息傳遞的政策信號必須引起我們的重視。要求其承租人或所有X 者每年都要繳一定稅款，而應(yīng)繳的稅金會隨著其市值的升高而提升。據(jù)統(tǒng)計，在商品房的購買人群中有 80%以上都是采取按揭貸款方式，即使是二手房也有將近 40%的人是最終通過按揭貸款完成置業(yè)，房地產(chǎn)稅的征收很可能會出現(xiàn)消費者買得起房卻供不起的現(xiàn)象，增加消費者的購房風險，又有可能影響房地產(chǎn)市場的需求。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1, 億元，增長 %。2022 年，X 消費市場持續(xù)暢旺，全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 2022 年地鐵 1 號線工程竣工使用、2022 年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使 X 成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ：2022 年 X 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %（2022 年同比增長 %） ，而 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度為%；同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 2022 年的 %下降到 %。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來 X 住宅建設(shè)的加快有關(guān)。2022 年上半年 X 市采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100 公頃左右）等一系列宏觀調(diào)控政策。商鋪、寫字樓價格的下降與近年來市場上累計的供應(yīng)量較大有一定的關(guān)系。X 三 片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1 片區(qū)規(guī)劃根據(jù)《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》 ，東門片區(qū)是深南東路以北，筍崗東路以南，東門中路以西，人民公園路和建設(shè)路以東的圍合區(qū)域，總用地面積 公頃。宗地位置X 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場特征 片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。東門片區(qū)的住宅、商鋪倍受港人追捧，造成新推出市場的商鋪、住宅價格一直高企不下。由于中心區(qū)西移，近年來東門片區(qū)樓盤竣工量降低不少，市場競爭的激烈也使各項目之間的起價與均價相互制約，形成了較為集中的價格區(qū)間。 住宅房地產(chǎn)市場供給隨著多年的集中開發(fā)，片區(qū)內(nèi)土地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，建設(shè)用地逐漸減少，正在銷售的項目多為舊。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時均配有簡單或精裝修。近年來，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)住宅物業(yè)。東門片區(qū)獨特、鮮明的商業(yè)定位，決定了該片區(qū)內(nèi)商用物業(yè)的巨大價值，同時也提升了住宅物業(yè)，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績，部分樓盤的銷售價格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產(chǎn)的歷史紀錄。②環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際性城區(qū)。根據(jù)人均GDP 來判斷，X 的房地產(chǎn)發(fā)展已進入平穩(wěn)增長期。2022 年，在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產(chǎn)用地入市，商品房供應(yīng)開始比 2022 年有所增加，商品房批準預(yù)售面積基本與當年的銷售面積相當。此外，隨著 CEPA 的正式實施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結(jié)構(gòu)更為合理：根據(jù)市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2022 年X 市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增加了 %，市場整體需求平穩(wěn)增長。 X 市房地產(chǎn)市場回顧2022 年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。X X 市遠景及發(fā)展定位根據(jù)《X 市總體規(guī)劃（19962022） 》 ，X 市城市發(fā)展總目標是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的以金融、商貿(mào)、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術(shù)為先導，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進工業(yè)生產(chǎn)基地；把 X 建設(shè)成為一個園林式花園城市，成為我國進一步對外開放的“窗口” 。X 市經(jīng)濟發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國民生產(chǎn)總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。增長速度按可比口徑計算，比上年增長 %。第二、開征房地產(chǎn)稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房價將因此降低，消費者在購買房屋時所需繳納的各種稅費將比過去有所降低，有可能帶來新的消費需求。 房地產(chǎn)稅開征對于房地產(chǎn)市場的影響2022 年 3 月 20 日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時間將重點進行房地產(chǎn)稅改革。若以新利率的最優(yōu)惠利率計算，每月應(yīng)還款 5, 元，分別較之前多付 元，對買房的消費者微不足道。一年、二年和三年期房貸年利率，從 %調(diào)整為下限 %。X 加強土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)根據(jù)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 （國土資發(fā)[2022]45 號） ，嚴格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準設(shè)立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當?shù)卣慕y(tǒng)一計劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理，經(jīng)營性用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。其中，商品住宅空置面積 7,405 萬平方米，下降 %；辦公樓 816 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 3,142 萬平方米，增長 %。一季度商品房平均銷售價格比上年同期增長 %，上半年增長 %，一至三季度增長 %，全年增長 %。其中，新開工面積 60,414 萬平方米，增長 %，增幅回落 個百分點。其中，經(jīng)濟適用房投資 606136515207447238743384050,000100,000150,000GDP 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)產(chǎn) 值 (億 元 )產(chǎn) 值 (億 元 )%%%%%%%%%%%%GDP 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)增 長 率增 長 率X 億元，比上年減少 %，是 2022 年以來的首次負增長；辦公樓投資 652 億元，比上年增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 1,724 億元，比上年增長 %。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了 2022年強勁增長的勢頭。X 二 宏觀市場研究1 全國經(jīng)濟環(huán)境 2022 年國民經(jīng)濟較快增長初步核算，2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 136,515 億元，比上年增長 %，沒有出現(xiàn)大的起落。根據(jù) 2022 年頒布的 X 市人民政府令第 101 號《X 市地下鐵道建設(shè)管理暫行規(guī)定》第三十九條規(guī)定：“地鐵公司對經(jīng)批準取得的地鐵沿線規(guī)劃用地享有土地綜合開發(fā)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，綜合開發(fā)的土地地價，按未建地鐵時的地價核定出讓給地鐵公司開發(fā)，綜合開發(fā)的土地地價款，按先開發(fā)后上繳原則，根據(jù)開發(fā)進度分期繳納” 。 資金籌措風險 由于項目地價款占整個項目的投資金額大，根據(jù)有關(guān)規(guī)定地價款需要由開發(fā)商自籌解決，不能使用銀行貸款資金，目前此部分款項的籌措未確定。項目資金來源表序號 項 目 資金( 萬元) 比例1 自籌資金 15, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 5, %4 總投資 25, %X 項目經(jīng)濟效益項目經(jīng)濟效益略高于行業(yè)平均水平，與東門片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平相近。X 投資估算和資金籌措? 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為 25, 萬元（含地價）詳見下表：項 目 總 投 資 估 算 表序號 項目名稱 總額（萬元）單價(元/平方米) 占總投資比例1 土地成本 15, 5, %3 前期工程費 %4 建安工程 7, 2, %5 不可預(yù)見費 %6 其他費用 %7 管理費 %8 財務(wù)費用 %9 銷售費用 %10 公用設(shè)施專用基金 %合 計 25, 8, %注：有關(guān)項目投資的組成說明詳見報告第 5 可行性研究范圍內(nèi)容；目前尚未確定地價款的金額，我們根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定進行了測算，詳細測算過程請參見報告第 39 頁土地成本測算內(nèi)容；單價為按計入容積率建筑面積計算。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷售、租金情況及綜合經(jīng)營，并考慮目前市場上在建地鐵商業(yè)項目的銷售、招商情況，結(jié)合本項目所處市級商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點，因此在解決垂直交通條件下，我們認為本項目第 2層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價格對外銷售具有競爭力；另外考慮到目前東門經(jīng)營成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進駐，因此為確保本項目在前期聚集人氣，經(jīng)營獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣場進駐，吸引人氣促進第 3 層的銷售，待市場情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。? 配套可行本宗地所處片區(qū)為 X 最早開發(fā)地區(qū)，各項生活配套設(shè)施齊全，水、電、氣保障配套充足，能滿足建成后的交通、商業(yè)、居住的要求。而對于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠為實業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進行銷售或經(jīng)營，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。公司總部負責整個公司的管理調(diào)控和地鐵建設(shè)，下屬運營和資源開發(fā)分公司分別負責地鐵的運營和地鐵相關(guān)調(diào)控和地鐵建設(shè)。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊資本 10 億元，經(jīng)營范圍為城市地鐵、輕軌交通項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)融資、運營以及相關(guān)資源的開發(fā)工作。董事會由五人組成，甲方三人，乙方一人，董事長由地鐵公司派出董事?lián)?，副董事長由遠為公司派出董事?lián)巍 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標層數(shù) 建筑面積指標（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計 16,456（全部用于地鐵 3 號線換乘，已扣除設(shè)備轉(zhuǎn)換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計 11,060（其中商務(wù)公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》 ； 項目用地現(xiàn)狀地形、地勢地塊形狀呈近似方型，地勢平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實地查勘，現(xiàn)場正在進行地質(zhì)勘察。X 評估報告名稱： 地鐵老街站上蓋物業(yè)項目可行性研究報告目 錄一 項目總論 .................................................................................................................11 項目背景 ....................................................................................................1 項目位置 ...............................................................................................................1 項目四至 ...............................................................................................................1 項目建設(shè)規(guī)劃指標 ...............................................................................................2 項目用地現(xiàn)狀 .......................................................................................................3 開發(fā)公司概況 .......................................................................................................3 承擔可行性研究工作的單位 .....................................................