【正文】 目前，東門中心地段樓盤均價(jià)為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)樓盤項(xiàng)目均價(jià)500 元/平方米左右。1997 年前后，東門片區(qū)開始對(duì)片區(qū)進(jìn)行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設(shè)用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現(xiàn)，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場(chǎng)日益增加的商業(yè)、居住需求。 房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)增階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 X 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)需求的增長(zhǎng)。2022 年 X 市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬(wàn)。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為今年的 ：：。但對(duì)房地產(chǎn)稅開征后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，我們認(rèn)為：第一、在市場(chǎng)未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅的開征對(duì)于目前的投機(jī)炒作行為將起到抑制作用，客觀上會(huì)減少房?jī)r(jià)中的泡沫，相應(yīng)地對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求也會(huì)有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價(jià)格下降不會(huì)很大。這次預(yù)料之中的央行調(diào)息調(diào)整對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大，首先它給貸款人增加的小額負(fù)擔(dān)不足以抵消消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，以總房款為 100 萬(wàn)元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬(wàn)元，分 15 年還清。 土地市場(chǎng)不斷規(guī)范隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)，近年來國(guó)家關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了針對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)的各種新規(guī)定，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國(guó)土資源部 11 號(hào)令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，并會(huì)同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。2022 年，商品房平均銷售價(jià)格上漲呈加速之勢(shì)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 3,158 億元，僅增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 5,208 億元，增長(zhǎng) 38%；其他資金 8,563 億元，增長(zhǎng) %；銀行貸款占全部資金來源的比重為 %，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)：。 關(guān)于地價(jià)的建議本項(xiàng)目為地鐵上蓋綜合項(xiàng)目，而且地鐵公司作為開發(fā)主體之一直接參與項(xiàng)目投資及權(quán)益分配，考慮本項(xiàng)目地價(jià)成本占總投資比例達(dá) 60%，達(dá) 億元，為保證本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與地鐵實(shí)現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運(yùn)營(yíng)） ，緩解項(xiàng)目自籌資金的壓力顯得尤為重要，因此我們建議：根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析，因地下 4 層地鐵換乘空間的建設(shè)占用了地上項(xiàng)目本應(yīng)具有的地下車庫(kù)及地下設(shè)備空間，為了滿足地上商業(yè)及公寓的停車就需要開發(fā)商建設(shè)立體停車場(chǎng)或與周邊項(xiàng)目共同開發(fā)停車空間，或有償使用周邊其它項(xiàng)目的停車位，相對(duì)增大了投資成本和后期經(jīng)營(yíng)成本，因此可以向政府申請(qǐng)因地下車庫(kù)的缺失而核減地價(jià)。按照 X 一般房地產(chǎn)開發(fā)要求，土地地價(jià)款需在簽訂土地合同后一次性支付，項(xiàng)目總投資為 25, 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價(jià)款及前期費(fèi)用 15,200 萬(wàn)元，另外需要向銀行融資 5, 萬(wàn)元，銷售收入 5, 萬(wàn)元。 市場(chǎng)可行住宅可行項(xiàng)目住宅公寓約 250 套，以小戶型 1 房和 2 房為主、每戶面積約 26~62 平方米，兼有少量復(fù)式公寓，與目前周邊暢銷樓盤戶型吻合，供應(yīng)量不大，應(yīng)能取得良好的銷售業(yè)績(jī)；另外考慮到目前 X 市場(chǎng)上單身公寓暢銷的情況，可采用提高項(xiàng)目的實(shí)用率（例如招商地產(chǎn)“ 城市主場(chǎng)”項(xiàng)目等） ，配有中高檔裝修和家用電器的情況下的以 8,500 元/ 平方米的價(jià)格銷售符合目前的市場(chǎng)客戶需求，將會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。 承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：X 市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：X 市深南東路 X 發(fā)展銀行大廈 13 層資質(zhì)證書：深中服資（評(píng)）字 002 號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800 可行性研究范圍本次研究項(xiàng)目為地鐵老街站上蓋物業(yè)，其地下連接地鐵 1與 3線換乘使用的地下 4 層換乘空間，該部分工程為較為特殊的基建工程，工程投資由政府全額投入，是地鐵交通建設(shè)不可分割的一部分，對(duì)其可行性、建造價(jià)格進(jìn)行判斷應(yīng)由專門的工程咨詢公司在地鐵開發(fā)建設(shè)的可行性研究中完成，在本報(bào)告中不能夠?qū)ζ淇尚行浴⒔ㄔ靸r(jià)格給予判斷。經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號(hào)資格證書辦）營(yíng)業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 以開發(fā) X 地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司以開發(fā)高科技項(xiàng)目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)注：本表來源于 X 市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及開發(fā)公司提供資料。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號(hào) 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作廢。X 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標(biāo)層數(shù) 建筑面積指標(biāo)（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計(jì) 16,456（全部用于地鐵 3 號(hào)線換乘，已扣除設(shè)備轉(zhuǎn)換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計(jì) 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計(jì) 11,060（其中商務(wù)公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計(jì) 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》 ； 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀地形、地勢(shì)地塊形狀呈近似方型，地勢(shì)平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊(cè)資本 10 億元，經(jīng)營(yíng)范圍為城市地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)融資、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)資源的開發(fā)工作。而對(duì)于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進(jìn)行銷售或經(jīng)營(yíng)，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷售、租金情況及綜合經(jīng)營(yíng)，并考慮目前市場(chǎng)上在建地鐵商業(yè)項(xiàng)目的銷售、招商情況，結(jié)合本項(xiàng)目所處市級(jí)商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點(diǎn)，因此在解決垂直交通條件下，我們認(rèn)為本項(xiàng)目第 2層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售具有競(jìng)爭(zhēng)力；另外考慮到目前東門經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進(jìn)駐，因此為確保本項(xiàng)目在前期聚集人氣，經(jīng)營(yíng)獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣場(chǎng)進(jìn)駐，吸引人氣促進(jìn)第 3 層的銷售，待市場(chǎng)情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。項(xiàng)目資金來源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金( 萬(wàn)元) 比例1 自籌資金 15, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 5, %4 總投資 25, %X 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，與東門片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)水平相近。根據(jù) 2022 年頒布的 X 市人民政府令第 101 號(hào)《X 市地下鐵道建設(shè)管理暫行規(guī)定》第三十九條規(guī)定：“地鐵公司對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)取得的地鐵沿線規(guī)劃用地享有土地綜合開發(fā)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，綜合開發(fā)的土地地價(jià)，按未建地鐵時(shí)的地價(jià)核定出讓給地鐵公司開發(fā)，綜合開發(fā)的土地地價(jià)款，按先開發(fā)后上繳原則，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分期繳納” 。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了 2022年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭。一季度商品房平均銷售價(jià)格比上年同期增長(zhǎng) %，上半年增長(zhǎng) %，一至三季度增長(zhǎng) %，全年增長(zhǎng) %。X 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)根據(jù)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 （國(guó)土資發(fā)[2022]45 號(hào)） ，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場(chǎng)管理，經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。若以新利率的最優(yōu)惠利率計(jì)算，每月應(yīng)還款 5, 元，分別較之前多付 元，對(duì)買房的消費(fèi)者微不足道。第二、開征房地產(chǎn)稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房?jī)r(jià)將因此降低，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)所需繳納的各種稅費(fèi)將比過去有所降低，有可能帶來新的消費(fèi)需求。X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國(guó)民生產(chǎn)總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長(zhǎng)率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2022 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。此外，隨著 CEPA 的正式實(shí)施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，帶動(dòng)了辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)，使得辦公樓銷售面積大幅上升。根據(jù)人均GDP 來判斷，X 的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。東門片區(qū)獨(dú)特、鮮明的商業(yè)定位，決定了該片區(qū)內(nèi)商用物業(yè)的巨大價(jià)值，同時(shí)也提升了住宅物業(yè)，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價(jià)值，紛紛進(jìn)駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績(jī)，部分樓盤的銷售價(jià)格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產(chǎn)的歷史紀(jì)錄。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時(shí)均配有簡(jiǎn)單或精裝修。由于中心區(qū)西移，近年來東門片區(qū)樓盤竣工量降低不少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈也使各項(xiàng)目之間的起價(jià)與均價(jià)相互制約，形成了較為集中的價(jià)格區(qū)間。宗地位置X 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。商鋪、寫字樓價(jià)格的下降與近年來市場(chǎng)上累計(jì)的供應(yīng)量較大有一定的關(guān)系。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長(zhǎng)，主要與近年來 X 住宅建設(shè)的加快有關(guān)。 2022 年地鐵 1 號(hào)線工程竣工使用、2022 年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使 X 成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %。要求其承租人或所有X 者每年都要繳一定稅款，而應(yīng)繳的稅金會(huì)隨著其市值的升高而提升。 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。2022 年會(huì)在不放松宏觀調(diào)控的同時(shí)，著力解決好商品房結(jié)構(gòu)不合理和平均銷售價(jià)格上漲過快等問題，保持房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 17,169 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2022 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長(zhǎng) %，雖略低于2022 年增長(zhǎng) %的水平，但仍然保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 防范建議? 加快合作雙方開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的制訂，盡早獲得政府批準(zhǔn)；? 落實(shí)地下 4 層換乘空間的設(shè)計(jì)方案，盡早確定工程計(jì)劃和竣工時(shí)間；? 在工程準(zhǔn)備期內(nèi)作好項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，尋求專業(yè)顧問代理公司合作；? 向政府申請(qǐng)有關(guān)地價(jià)減免、延期支付的優(yōu)惠政策，減少前期地價(jià)支付的資金壓力，降低資金籌措風(fēng)險(xiǎn)。 ? 資金籌措本項(xiàng)目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。目前合作雙方已取得《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ，開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案、土地出讓手續(xù)、報(bào)批的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)正在辦理制作中。公司注冊(cè)資本 3,000 萬(wàn)元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)近 5,000 萬(wàn)元人民幣，已完成高科技項(xiàng)目開發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計(jì) 2,600 萬(wàn)元人民幣。公司總經(jīng)理由甲方推薦人選擔(dān)任，副總經(jīng)理一人由乙方推薦人選擔(dān)任；? 由遠(yuǎn)為公司派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，董事會(huì)聘任；由地鐵公司派出財(cái)務(wù)經(jīng)理，董事會(huì)聘任；由遠(yuǎn)為公司派出合同預(yù)算部經(jīng)理；? 由于市場(chǎng)變化因素，項(xiàng)目商場(chǎng)部分的出租和出售應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)具體情況，甲、乙雙方另行協(xié)商決定，以利潤(rùn)的最大化為原則；項(xiàng)目合作開發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱 X 市地鐵有限公司 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司住 所 X 市福田區(qū)深南大道 4009 號(hào)投資大廈 9 層 X 市 X 區(qū)人民南路深房廣場(chǎng) B 座 24 層之一法定代表人 陳玉明 鄧家貴注冊(cè)資本 100,000 萬(wàn)元 3,000 萬(wàn)元（實(shí)收資本：3,000 萬(wàn)元）企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào) 4403011003771 4403012026431經(jīng)營(yíng)范圍地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)、開發(fā)和綜合利用；投資興辦實(shí)業(yè)（具體