【正文】 目前，東門中心地段樓盤均價為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國貿(mào)商圈內(nèi)樓盤項目均價500 元/平方米左右。1997 年前后，東門片區(qū)開始對片區(qū)進(jìn)行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設(shè)用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現(xiàn)，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場日益增加的商業(yè)、居住需求。 房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)增階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 X 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。2022 年 X 市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為今年的 ：：。但對房地產(chǎn)稅開征后，對房地產(chǎn)市場帶來的影響，我們認(rèn)為：第一、在市場未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅的開征對于目前的投機炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫，相應(yīng)地對于房地產(chǎn)的投機需求也會有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價格下降不會很大。這次預(yù)料之中的央行調(diào)息調(diào)整對于整個房地產(chǎn)市場影響不會太大，首先它給貸款人增加的小額負(fù)擔(dān)不足以抵消消費者的購房欲望，以總房款為 100 萬元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬元，分 15 年還清。 土地市場不斷規(guī)范隨著國家對土地市場調(diào)控的加強，近年來國家關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了針對規(guī)范土地市場的各種新規(guī)定，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 11 號令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。2022 年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。其中，國內(nèi)貸款 3,158 億元，僅增長 %；企業(yè)自籌資金 5,208 億元，增長 38%；其他資金 8,563 億元，增長 %；銀行貸款占全部資金來源的比重為 %，比上年降低 個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：。 關(guān)于地價的建議本項目為地鐵上蓋綜合項目，而且地鐵公司作為開發(fā)主體之一直接參與項目投資及權(quán)益分配，考慮本項目地價成本占總投資比例達(dá) 60%，達(dá) 億元，為保證本項目的開發(fā)建設(shè)與地鐵實現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運營） ，緩解項目自籌資金的壓力顯得尤為重要，因此我們建議：根據(jù)對項目的分析，因地下 4 層地鐵換乘空間的建設(shè)占用了地上項目本應(yīng)具有的地下車庫及地下設(shè)備空間，為了滿足地上商業(yè)及公寓的停車就需要開發(fā)商建設(shè)立體停車場或與周邊項目共同開發(fā)停車空間，或有償使用周邊其它項目的停車位，相對增大了投資成本和后期經(jīng)營成本，因此可以向政府申請因地下車庫的缺失而核減地價。按照 X 一般房地產(chǎn)開發(fā)要求，土地地價款需在簽訂土地合同后一次性支付，項目總投資為 25, 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價款及前期費用 15,200 萬元，另外需要向銀行融資 5, 萬元，銷售收入 5, 萬元。 市場可行住宅可行項目住宅公寓約 250 套，以小戶型 1 房和 2 房為主、每戶面積約 26~62 平方米，兼有少量復(fù)式公寓，與目前周邊暢銷樓盤戶型吻合，供應(yīng)量不大，應(yīng)能取得良好的銷售業(yè)績；另外考慮到目前 X 市場上單身公寓暢銷的情況，可采用提高項目的實用率（例如招商地產(chǎn)“ 城市主場”項目等） ，配有中高檔裝修和家用電器的情況下的以 8,500 元/ 平方米的價格銷售符合目前的市場客戶需求，將會受到市場的青睞。 承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：X 市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司單位地址：X 市深南東路 X 發(fā)展銀行大廈 13 層資質(zhì)證書：深中服資（評）字 002 號資質(zhì)等級：一級法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800 可行性研究范圍本次研究項目為地鐵老街站上蓋物業(yè)，其地下連接地鐵 1與 3線換乘使用的地下 4 層換乘空間，該部分工程為較為特殊的基建工程，工程投資由政府全額投入，是地鐵交通建設(shè)不可分割的一部分，對其可行性、建造價格進(jìn)行判斷應(yīng)由專門的工程咨詢公司在地鐵開發(fā)建設(shè)的可行性研究中完成，在本報告中不能夠?qū)ζ淇尚行浴⒔ㄔ靸r格給予判斷。經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號資格證書辦）營業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 以開發(fā) X 地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗公司以開發(fā)高科技項目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗注：本表來源于 X 市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及開發(fā)公司提供資料。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作廢。X 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標(biāo)層數(shù) 建筑面積指標(biāo)（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計 16,456（全部用于地鐵 3 號線換乘，已扣除設(shè)備轉(zhuǎn)換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計 11,060（其中商務(wù)公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》 ； 項目用地現(xiàn)狀地形、地勢地塊形狀呈近似方型，地勢平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實地查勘，現(xiàn)場正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊資本 10 億元，經(jīng)營范圍為城市地鐵、輕軌交通項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)融資、運營以及相關(guān)資源的開發(fā)工作。而對于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠(yuǎn)為實業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進(jìn)行銷售或經(jīng)營，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷售、租金情況及綜合經(jīng)營，并考慮目前市場上在建地鐵商業(yè)項目的銷售、招商情況，結(jié)合本項目所處市級商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點，因此在解決垂直交通條件下，我們認(rèn)為本項目第 2層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價格對外銷售具有競爭力；另外考慮到目前東門經(jīng)營成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進(jìn)駐，因此為確保本項目在前期聚集人氣，經(jīng)營獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣場進(jìn)駐，吸引人氣促進(jìn)第 3 層的銷售，待市場情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。項目資金來源表序號 項 目 資金( 萬元) 比例1 自籌資金 15, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 5, %4 總投資 25, %X 項目經(jīng)濟(jì)效益項目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，與東門片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平相近。根據(jù) 2022 年頒布的 X 市人民政府令第 101 號《X 市地下鐵道建設(shè)管理暫行規(guī)定》第三十九條規(guī)定：“地鐵公司對經(jīng)批準(zhǔn)取得的地鐵沿線規(guī)劃用地享有土地綜合開發(fā)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，綜合開發(fā)的土地地價，按未建地鐵時的地價核定出讓給地鐵公司開發(fā)，綜合開發(fā)的土地地價款，按先開發(fā)后上繳原則，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分期繳納” 。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了 2022年強勁增長的勢頭。一季度商品房平均銷售價格比上年同期增長 %，上半年增長 %，一至三季度增長 %，全年增長 %。X 加強土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)根據(jù)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 （國土資發(fā)[2022]45 號） ，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理，經(jīng)營性用地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。若以新利率的最優(yōu)惠利率計算，每月應(yīng)還款 5, 元，分別較之前多付 元，對買房的消費者微不足道。第二、開征房地產(chǎn)稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房價將因此降低，消費者在購買房屋時所需繳納的各種稅費將比過去有所降低，有可能帶來新的消費需求。X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國民生產(chǎn)總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。 X 市房地產(chǎn)市場回顧2022 年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。此外，隨著 CEPA 的正式實施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。根據(jù)人均GDP 來判斷，X 的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入平穩(wěn)增長期。東門片區(qū)獨特、鮮明的商業(yè)定位，決定了該片區(qū)內(nèi)商用物業(yè)的巨大價值，同時也提升了住宅物業(yè)，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進(jìn)駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績，部分樓盤的銷售價格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產(chǎn)的歷史紀(jì)錄。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時均配有簡單或精裝修。由于中心區(qū)西移，近年來東門片區(qū)樓盤竣工量降低不少，市場競爭的激烈也使各項目之間的起價與均價相互制約，形成了較為集中的價格區(qū)間。宗地位置X 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場特征 片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。商鋪、寫字樓價格的下降與近年來市場上累計的供應(yīng)量較大有一定的關(guān)系。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來 X 住宅建設(shè)的加快有關(guān)。 2022 年地鐵 1 號線工程竣工使用、2022 年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使 X 成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1, 億元，增長 %。要求其承租人或所有X 者每年都要繳一定稅款，而應(yīng)繳的稅金會隨著其市值的升高而提升。 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則；房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。2022 年會在不放松宏觀調(diào)控的同時，著力解決好商品房結(jié)構(gòu)不合理和平均銷售價格上漲過快等問題，保持房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 17,169 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點。 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2022 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長 %，雖略低于2022 年增長 %的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。 防范建議? 加快合作雙方開發(fā)經(jīng)營方案的制訂，盡早獲得政府批準(zhǔn)；? 落實地下 4 層換乘空間的設(shè)計方案，盡早確定工程計劃和竣工時間；? 在工程準(zhǔn)備期內(nèi)作好項目的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，尋求專業(yè)顧問代理公司合作；? 向政府申請有關(guān)地價減免、延期支付的優(yōu)惠政策，減少前期地價支付的資金壓力，降低資金籌措風(fēng)險。 ? 資金籌措本項目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。目前合作雙方已取得《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ，開發(fā)經(jīng)營方案、土地出讓手續(xù)、報批的建筑規(guī)劃設(shè)計正在辦理制作中。公司注冊資本 3,000 萬元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)近 5,000 萬元人民幣，已完成高科技項目開發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計 2,600 萬元人民幣。公司總經(jīng)理由甲方推薦人選擔(dān)任，副總經(jīng)理一人由乙方推薦人選擔(dān)任；? 由遠(yuǎn)為公司派出財務(wù)總監(jiān)，董事會聘任；由地鐵公司派出財務(wù)經(jīng)理，董事會聘任；由遠(yuǎn)為公司派出合同預(yù)算部經(jīng)理；? 由于市場變化因素，項目商場部分的出租和出售應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的市場具體情況，甲、乙雙方另行協(xié)商決定，以利潤的最大化為原則；項目合作開發(fā)公司情況簡介表企業(yè)名稱 X 市地鐵有限公司 X 市遠(yuǎn)為實業(yè)有限公司住 所 X 市福田區(qū)深南大道 4009 號投資大廈 9 層 X 市 X 區(qū)人民南路深房廣場 B 座 24 層之一法定代表人 陳玉明 鄧家貴注冊資本 100,000 萬元 3,000 萬元（實收資本：3,000 萬元）企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司注冊號 4403011003771 4403012026431經(jīng)營范圍地鐵、輕軌交通項目的建設(shè)經(jīng)營、開發(fā)和綜合利用；投資興辦實業(yè)（具體