【正文】 多的開發(fā)商看中了其潛在的價(jià)值，紛紛進(jìn)駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績，部分樓盤的銷售價(jià)格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產(chǎn)的歷史紀(jì)錄。此外，隨著 CEPA 的正式實(shí)施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，帶動(dòng)了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國民生產(chǎn)總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。若以新利率的最優(yōu)惠利率計(jì)算，每月應(yīng)還款 5, 元，分別較之前多付 元，對(duì)買房的消費(fèi)者微不足道。一季度商品房平均銷售價(jià)格比上年同期增長 %，上半年增長 %，一至三季度增長 %，全年增長 %。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了 2022年強(qiáng)勁增長的勢頭。項(xiàng)目資金來源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金( 萬元) 比例1 自籌資金 15, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 5, %4 總投資 25, %X 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，與東門片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平相近。而對(duì)于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進(jìn)行銷售或經(jīng)營，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。X 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標(biāo)層數(shù) 建筑面積指標(biāo)（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計(jì) 16,456（全部用于地鐵 3 號(hào)線換乘，已扣除設(shè)備轉(zhuǎn)換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計(jì) 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計(jì) 11,060（其中商務(wù)公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計(jì) 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》 ； 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀地形、地勢地塊形狀呈近似方型，地勢平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實(shí)地查勘，現(xiàn)場正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號(hào)資格證書辦）營業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 以開發(fā) X 地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司以開發(fā)高科技項(xiàng)目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)注：本表來源于 X 市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及開發(fā)公司提供資料。 市場可行住宅可行項(xiàng)目住宅公寓約 250 套，以小戶型 1 房和 2 房為主、每戶面積約 26~62 平方米，兼有少量復(fù)式公寓，與目前周邊暢銷樓盤戶型吻合，供應(yīng)量不大，應(yīng)能取得良好的銷售業(yè)績；另外考慮到目前 X 市場上單身公寓暢銷的情況，可采用提高項(xiàng)目的實(shí)用率（例如招商地產(chǎn)“ 城市主場”項(xiàng)目等） ，配有中高檔裝修和家用電器的情況下的以 8,500 元/ 平方米的價(jià)格銷售符合目前的市場客戶需求，將會(huì)受到市場的青睞。 關(guān)于地價(jià)的建議本項(xiàng)目為地鐵上蓋綜合項(xiàng)目，而且地鐵公司作為開發(fā)主體之一直接參與項(xiàng)目投資及權(quán)益分配，考慮本項(xiàng)目地價(jià)成本占總投資比例達(dá) 60%，達(dá) 億元，為保證本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與地鐵實(shí)現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運(yùn)營） ，緩解項(xiàng)目自籌資金的壓力顯得尤為重要，因此我們建議：根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析，因地下 4 層地鐵換乘空間的建設(shè)占用了地上項(xiàng)目本應(yīng)具有的地下車庫及地下設(shè)備空間，為了滿足地上商業(yè)及公寓的停車就需要開發(fā)商建設(shè)立體停車場或與周邊項(xiàng)目共同開發(fā)停車空間，或有償使用周邊其它項(xiàng)目的停車位，相對(duì)增大了投資成本和后期經(jīng)營成本，因此可以向政府申請因地下車庫的缺失而核減地價(jià)。其中，國內(nèi)貸款 3,158 億元，僅增長 %；企業(yè)自籌資金 5,208 億元，增長 38%；其他資金 8,563 億元，增長 %；銀行貸款占全部資金來源的比重為 %，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)。 土地市場不斷規(guī)范隨著國家對(duì)土地市場調(diào)控的加強(qiáng)，近年來國家關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了針對(duì)規(guī)范土地市場的各種新規(guī)定，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 11 號(hào)令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，并會(huì)同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。但對(duì)房地產(chǎn)稅開征后，對(duì)房地產(chǎn)市場帶來的影響，我們認(rèn)為：第一、在市場未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅的開征對(duì)于目前的投機(jī)炒作行為將起到抑制作用，客觀上會(huì)減少房價(jià)中的泡沫，相應(yīng)地對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求也會(huì)有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價(jià)格下降不會(huì)很大。2022 年 X 市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。 房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)增階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 X 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。目前，東門中心地段樓盤均價(jià)為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國貿(mào)商圈內(nèi)樓盤項(xiàng)目均價(jià)500 元/平方米左右。1997 年前后，東門片區(qū)開始對(duì)片區(qū)進(jìn)行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設(shè)用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現(xiàn)，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場日益增加的商業(yè)、居住需求。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)需求的增長。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為今年的 ：：。這次預(yù)料之中的央行調(diào)息調(diào)整對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場影響不會(huì)太大，首先它給貸款人增加的小額負(fù)擔(dān)不足以抵消消費(fèi)者的購房欲望，以總房款為 100 萬元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬元，分 15 年還清。2022 年，商品房平均銷售價(jià)格上漲呈加速之勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)：。按照 X 一般房地產(chǎn)開發(fā)要求，土地地價(jià)款需在簽訂土地合同后一次性支付，項(xiàng)目總投資為 25, 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價(jià)款及前期費(fèi)用 15,200 萬元，另外需要向銀行融資 5, 萬元，銷售收入 5, 萬元。 承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：X 市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：X 市深南東路 X 發(fā)展銀行大廈 13 層資質(zhì)證書：深中服資（評(píng)）字 002 號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800 可行性研究范圍本次研究項(xiàng)目為地鐵老街站上蓋物業(yè)，其地下連接地鐵 1與 3線換乘使用的地下 4 層換乘空間，該部分工程為較為特殊的基建工程，工程投資由政府全額投入，是地鐵交通建設(shè)不可分割的一部分，對(duì)其可行性、建造價(jià)格進(jìn)行判斷應(yīng)由專門的工程咨詢公司在地鐵開發(fā)建設(shè)的可行性研究中完成，在本報(bào)告中不能夠?qū)ζ淇尚行?、建造價(jià)格給予判斷。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號(hào) 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作廢。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊資本 10 億元，經(jīng)營范圍為城市地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)融資、運(yùn)營以及相關(guān)資源的開發(fā)工作。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷售、租金情況及綜合經(jīng)營，并考慮目前市場上在建地鐵商業(yè)項(xiàng)目的銷售、招商情況，結(jié)合本項(xiàng)目所處市級(jí)商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點(diǎn)，因此在解決垂直交通條件下，我們認(rèn)為本項(xiàng)目第 2層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售具有競爭力；另外考慮到目前東門經(jīng)營成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進(jìn)駐，因此為確保本項(xiàng)目在前期聚集人氣，經(jīng)營獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣場進(jìn)駐，吸引人氣促進(jìn)第 3 層的銷售，待市場情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。根據(jù) 2022 年頒布的 X 市人民政府令第 101 號(hào)《X 市地下鐵道建設(shè)管理暫行規(guī)定》第三十九條規(guī)定：“地鐵公司對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)取得的地鐵沿線規(guī)劃用地享有土地綜合開發(fā)權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，綜合開發(fā)的土地地價(jià)，按未建地鐵時(shí)的地價(jià)核定出讓給地鐵公司開發(fā)，綜合開發(fā)的土地地價(jià)款，按先開發(fā)后上繳原則，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分期繳納” 。X 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)根據(jù)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 （國土資發(fā)[2022]45 號(hào)） ，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理，經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。第二、開征房地產(chǎn)稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房價(jià)將因此降低，消費(fèi)者在購買房屋時(shí)所需繳納的各種稅費(fèi)將比過去有所降低，有可能帶來新的消費(fèi)需求。 X 市房地產(chǎn)市場回顧2022 年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。根據(jù)人均GDP 來判斷，X 的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入平穩(wěn)增長期。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時(shí)均配有簡單或精裝修。宗地位置X 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場特征 片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來 X 住宅建設(shè)的加快有關(guān)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1, 億元，增長 %。 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2022 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長 %，雖略低于2022 年增長 %的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。 ? 資金籌措本項(xiàng)目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。公司注冊資本 3,000 萬元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)近 5,000 萬元人民幣，已完成高科技項(xiàng)目開發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計(jì) 2,600 萬元人民幣。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù) X 市規(guī)劃委員會(huì) 2022 年第 1 次會(huì)議審議結(jié)果核發(fā)。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)X 小組辦公室” 。因此本項(xiàng)目商業(yè)的銷售及出租經(jīng)營可以預(yù)期將取得良好的市場可實(shí)現(xiàn)性。建議可向政府申請分期交納地價(jià)款。全年完成土地開發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積 19,740 萬平方米，比上年下降 %，而上年是增長 %；本年購置土地面積 39,785 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場。但同時(shí)，也使消費(fèi)者供房的壓力大大增加。從 X 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，由于較早地采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位: 美元發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面；? 二手房市場將進(jìn)一步快速發(fā)展，二手住宅價(jià)格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產(chǎn)市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。片區(qū)