【正文】 多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績，部分樓盤的銷售價格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產的歷史紀錄。此外，隨著 CEPA 的正式實施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎設施的加快建設，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。X 市經濟發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國民生產總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。若以新利率的最優(yōu)惠利率計算，每月應還款 5, 元，分別較之前多付 元，對買房的消費者微不足道。一季度商品房平均銷售價格比上年同期增長 %，上半年增長 %，一至三季度增長 %，全年增長 %。2022 年，房地產開發(fā)投資延續(xù)了 2022年強勁增長的勢頭。項目資金來源表序號 項 目 資金( 萬元) 比例1 自籌資金 15, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 5, %4 總投資 25, %X 項目經濟效益項目經濟效益略高于行業(yè)平均水平，與東門片區(qū)房地產開發(fā)利潤水平相近。而對于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠為實業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進行銷售或經營，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。X 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標層數(shù) 建筑面積指標（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計 16,456（全部用于地鐵 3 號線換乘，已扣除設備轉換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計 11,060（其中商務公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》 ； 項目用地現(xiàn)狀地形、地勢地塊形狀呈近似方型，地勢平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實地查勘，現(xiàn)場正在進行地質勘察。經營進出口業(yè)務（具體按深貿進準字第[2022]2143 號資格證書辦）營業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產開發(fā)經驗 以開發(fā) X 地鐵為主，尚未有房地產開發(fā)經驗公司以開發(fā)高科技項目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無房地產開發(fā)經驗注：本表來源于 X 市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及開發(fā)公司提供資料。 市場可行住宅可行項目住宅公寓約 250 套，以小戶型 1 房和 2 房為主、每戶面積約 26~62 平方米，兼有少量復式公寓，與目前周邊暢銷樓盤戶型吻合，供應量不大，應能取得良好的銷售業(yè)績；另外考慮到目前 X 市場上單身公寓暢銷的情況，可采用提高項目的實用率（例如招商地產“ 城市主場”項目等） ，配有中高檔裝修和家用電器的情況下的以 8,500 元/ 平方米的價格銷售符合目前的市場客戶需求，將會受到市場的青睞。 關于地價的建議本項目為地鐵上蓋綜合項目，而且地鐵公司作為開發(fā)主體之一直接參與項目投資及權益分配，考慮本項目地價成本占總投資比例達 60%，達 億元，為保證本項目的開發(fā)建設與地鐵實現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設、同步建成、同步運營） ，緩解項目自籌資金的壓力顯得尤為重要，因此我們建議：根據(jù)對項目的分析，因地下 4 層地鐵換乘空間的建設占用了地上項目本應具有的地下車庫及地下設備空間，為了滿足地上商業(yè)及公寓的停車就需要開發(fā)商建設立體停車場或與周邊項目共同開發(fā)停車空間，或有償使用周邊其它項目的停車位，相對增大了投資成本和后期經營成本，因此可以向政府申請因地下車庫的缺失而核減地價。其中，國內貸款 3,158 億元，僅增長 %；企業(yè)自籌資金 5,208 億元，增長 38%；其他資金 8,563 億元，增長 %；銀行貸款占全部資金來源的比重為 %，比上年降低 個百分點。 土地市場不斷規(guī)范隨著國家對土地市場調控的加強，近年來國家關部門陸續(xù)發(fā)布了針對規(guī)范土地市場的各種新規(guī)定，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（即國土資源部 11 號令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。但對房地產稅開征后，對房地產市場帶來的影響，我們認為：第一、在市場未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關系，房地產稅的開征對于目前的投機炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫，相應地對于房地產的投機需求也會有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價格下降不會很大。2022 年 X 市遠景經濟發(fā)展目標為達到中等發(fā)達國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。 房地產進入平穩(wěn)增階段由國際城市發(fā)展經驗可知，房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關系，而近幾年 X 經濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產市場的高速發(fā)展。目前，東門中心地段樓盤均價為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國貿商圈內樓盤項目均價500 元/平方米左右。1997 年前后，東門片區(qū)開始對片區(qū)進行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現(xiàn)，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場日益增加的商業(yè)、居住需求。在特區(qū)內外不同片區(qū)由于住宅建設的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。三次產業(yè)比重由上年的 ： ： 調整為今年的 ：：。這次預料之中的央行調息調整對于整個房地產市場影響不會太大，首先它給貸款人增加的小額負擔不足以抵消消費者的購房欲望，以總房款為 100 萬元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬元，分 15 年還清。2022 年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。全年房地產開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：。按照 X 一般房地產開發(fā)要求，土地地價款需在簽訂土地合同后一次性支付，項目總投資為 25, 萬元，經測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價款及前期費用 15,200 萬元，另外需要向銀行融資 5, 萬元，銷售收入 5, 萬元。 承擔可行性研究工作的單位受托單位：X 市世聯(lián)房地產評估有限公司單位地址：X 市深南東路 X 發(fā)展銀行大廈 13 層資質證書：深中服資（評）字 002 號資質等級：一級法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800 可行性研究范圍本次研究項目為地鐵老街站上蓋物業(yè)，其地下連接地鐵 1與 3線換乘使用的地下 4 層換乘空間，該部分工程為較為特殊的基建工程，工程投資由政府全額投入，是地鐵交通建設不可分割的一部分，對其可行性、建造價格進行判斷應由專門的工程咨詢公司在地鐵開發(fā)建設的可行性研究中完成，在本報告中不能夠對其可行性、建造價格給予判斷。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號 《X 市建設用地規(guī)劃許可證》作廢。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊資本 10 億元，經營范圍為城市地鐵、輕軌交通項目的規(guī)劃、設計、建設融資、運營以及相關資源的開發(fā)工作。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷售、租金情況及綜合經營，并考慮目前市場上在建地鐵商業(yè)項目的銷售、招商情況，結合本項目所處市級商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點，因此在解決垂直交通條件下，我們認為本項目第 2層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價格對外銷售具有競爭力；另外考慮到目前東門經營成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進駐，因此為確保本項目在前期聚集人氣，經營獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣場進駐，吸引人氣促進第 3 層的銷售，待市場情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。根據(jù) 2022 年頒布的 X 市人民政府令第 101 號《X 市地下鐵道建設管理暫行規(guī)定》第三十九條規(guī)定：“地鐵公司對經批準取得的地鐵沿線規(guī)劃用地享有土地綜合開發(fā)權和物業(yè)管理權，綜合開發(fā)的土地地價，按未建地鐵時的地價核定出讓給地鐵公司開發(fā)，綜合開發(fā)的土地地價款，按先開發(fā)后上繳原則，根據(jù)開發(fā)進度分期繳納” 。X 加強土地供應調控，停止別墅類用地的土地供應根據(jù)《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控的緊急通知》 （國土資發(fā)[2022]45 號） ，嚴格控制建設用地供應總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準設立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當?shù)卣慕y(tǒng)一計劃，統(tǒng)一供應、統(tǒng)一市場管理，經營性用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。第二、開征房地產稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房價將因此降低，消費者在購買房屋時所需繳納的各種稅費將比過去有所降低，有可能帶來新的消費需求。 X 市房地產市場回顧2022 年，在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。根據(jù)人均GDP 來判斷，X 的房地產發(fā)展已進入平穩(wěn)增長期。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時均配有簡單或精裝修。宗地位置X 2 片區(qū)房地產市場特征 片區(qū)房地產市場發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來 X 住宅建設的加快有關。其中，第一產業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 1, 億元，增長 %。 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則；房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。 全國房地產市場發(fā)展狀況2022 年，全國完成房地產開發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長 %，雖略低于2022 年增長 %的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。 ? 資金籌措本項目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。公司注冊資本 3,000 萬元人民幣，企業(yè)總資產近 5,000 萬元人民幣，已完成高科技項目開發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計 2,600 萬元人民幣。 《建設用地規(guī)劃許可證》根據(jù) X 市規(guī)劃委員會 2022 年第 1 次會議審議結果核發(fā)。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運系統(tǒng)（地鐵）建設領導X 小組辦公室” 。因此本項目商業(yè)的銷售及出租經營可以預期將取得良好的市場可實現(xiàn)性。建議可向政府申請分期交納地價款。全年完成土地開發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個百分點；完成土地開發(fā)面積 19,740 萬平方米，比上年下降 %，而上年是增長 %；本年購置土地面積 39,785 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點。嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發(fā)；嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費資源和沖擊市場。但同時，也使消費者供房的壓力大大增加。從 X 房地產市場運行情況看，由于較早地采取了嚴格的房地產用地供應政策，房地產市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。國際通行的房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關系圖 單位: 美元發(fā)展時期 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產市場未來預測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調的發(fā)展局面；? 二手房市場將進一步快速發(fā)展，二手住宅價格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域將隨著特區(qū)外城市化的啟動與房地產市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內，房地產價格總體保持平穩(wěn)波動。片區(qū)