【正文】 片區(qū)住宅的銷(xiāo)售情況良好。近年來(lái)隨著片區(qū)土地資源減少，99 年以來(lái)項(xiàng)目的建筑類(lèi)型基本上以拆遷后建筑高層為主，很大一部分為商住結(jié)合的單棟樓體。南海中心、萬(wàn)科彩園等樓盤(pán)都曾是該片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)。 ”本次研究宗地的《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)規(guī)定建設(shè)情況符合政府公布的《X 市 X0104 號(hào)片區(qū)[ 東門(mén)地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃上可行。國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位: 美元發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長(zhǎng)階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面；? 二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步快速發(fā)展，二手住宅價(jià)格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售規(guī)模有限；寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣；? 房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成；? 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。商品房?jī)r(jià)格水平小幅上漲，商鋪、寫(xiě)字樓平均交易價(jià)格小幅下降：根據(jù) X 市網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計(jì)，2022 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 5,980 元/平方米，與 2022 年相比上漲了 %；寫(xiě)字樓平均交易價(jià)格為 9,997 元/平方米，比上年同期下降了 %；商鋪平均交易價(jià)格為 12,463 元/平方米，比上年同期下降了 %。X 商品房新增供給小幅上升，住宅市場(chǎng)整體供求基本均衡：2022 年，X 市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。2022 年全市住宅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比 2022 年增長(zhǎng) %；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。從 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，由于較早地采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。隨著中興路北側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號(hào)線(xiàn)、大學(xué)城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度。數(shù)據(jù)來(lái)源來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào) 居民消費(fèi)、收入呈上升態(tài)勢(shì)近年來(lái)，X 社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人口快速增加，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，居民購(gòu)買(mǎi)力提高，消費(fèi)升級(jí)加快，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。增幅是1996 年以來(lái)僅次于 2022 年的又一高位。但同時(shí)，也使消費(fèi)者供房的壓力大大增加。房地產(chǎn)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。因此就從這次調(diào)息本身來(lái)說(shuō)，本次調(diào)息根本不足以抑制目前“過(guò)熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。五年以上期限的房貸，從 %調(diào)整為下限 %。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)；國(guó)土資源管理部門(mén)加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開(kāi)發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場(chǎng)。2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行態(tài)勢(shì)表明：國(guó)家采取的一系列宏觀調(diào)控政策取得了初步效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量有所提高。其中，全年商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng) %，為 1998 年以來(lái)的最高增幅?？⒐っ娣e 42,465萬(wàn)平方米，僅增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積 38,232 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。全年完成土地開(kāi)發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積 19,740 萬(wàn)平方米，比上年下降 %，而上年是增長(zhǎng) %；本年購(gòu)置土地面積 39,785 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。，占資金來(lái)源比重有所降低。一季度完成投資 1,820 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；上半年完成投資 4,924 億元，增長(zhǎng) %；前三季度完成投資 8,357 億元，增長(zhǎng) %；全年完成投資 13,158 億元，增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20,744 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值72,387 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43,384 億元，增長(zhǎng) %。建議可向政府申請(qǐng)分期交納地價(jià)款。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 目前區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)平緩，如何制定合理的市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)策略，特別是商業(yè)部分，在招商經(jīng)營(yíng)管理上樹(shù)立投資者信心，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的保障。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo) 備注1 占地面積 5,2 總建筑面積 30,526 包括：地下設(shè)備轉(zhuǎn)換 1,086 平方米，地上 29,440,3 項(xiàng)目總投資 25,813 包括公交車(chē)總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓、地下設(shè)備轉(zhuǎn)換面積等部分4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 34,199 包括銷(xiāo)售期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入和未售經(jīng)營(yíng)部分物業(yè)的現(xiàn)值 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 29,816 指銷(xiāo)售期內(nèi)所得，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入按開(kāi)工后第 3 季度至第 7 季度內(nèi)銷(xiāo)售期商業(yè)銷(xiāo)售收入 21,338公寓銷(xiāo)售收入 8,478二層商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格為 萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售率為95%；三層商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格為 萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售率為75%；公寓銷(xiāo)售價(jià)格為 萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售率為100%。銷(xiāo)售費(fèi)用為二層商業(yè)銷(xiāo)售率 95%、三層商業(yè)銷(xiāo)售率 75%，公寓銷(xiāo)售100%的情況下計(jì)算所得。因此本項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售及出租經(jīng)營(yíng)可以預(yù)期將取得良好的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性。X 法律基本可行根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)內(nèi)容，項(xiàng)目使用宗地為協(xié)議用地，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，在具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。經(jīng)過(guò)對(duì)目前資料的分析及向有關(guān)人員了解，屬于地上商品房不可分割的供配電設(shè)施、消防水池、泵房等面積 1,086 平方米設(shè)計(jì)在地下 4 層地鐵轉(zhuǎn)換層內(nèi)，因此我們?cè)陧?xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)對(duì)此部分予以計(jì)算其建造成本。X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司是一家以從事高科技項(xiàng)目的引進(jìn)與開(kāi)發(fā)、投資興辦高科技企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及資本運(yùn)營(yíng)為主的綜合性實(shí)體企業(yè)，公司聘用國(guó)家 863 專(zhuān)家、安徽大學(xué)副校長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師韋穗教授等一批專(zhuān)家學(xué)者為公司高科技項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，著重開(kāi)發(fā)具有可持續(xù)發(fā)展的高科技項(xiàng)目。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)X 小組辦公室” 。監(jiān)事會(huì)由三人組成，甲方二人，乙方一人，監(jiān)事長(zhǎng)由乙方推薦人選擔(dān)任。 開(kāi)發(fā)公司概況根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件內(nèi)容，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。車(chē)輛出入口 給水接口 與周邊市政路相接雨水接口 與周邊市政路相接污水接口 與周邊市政路相接電 源 與周邊市政路相接市政設(shè)施要求通 訊 與周邊市政路相接備注 根據(jù) X 市政府[2022]23 號(hào)文，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù) X 市規(guī)劃委員會(huì) 2022 年第 1 次會(huì)議審議結(jié)果核發(fā)。截止研究時(shí)點(diǎn)，X 市地鐵有限公司（甲方）與 X 遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司（乙方）于2022 年 12 月 13 日簽訂了《地鐵老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》 ，截止X 本次可行性研究，地鐵與遠(yuǎn)為簽訂之《地鐵老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》還有待政府批準(zhǔn)。公司總經(jīng)理由甲方推薦人選擔(dān)任，副總經(jīng)理一人由乙方推薦人選擔(dān)任；? 由遠(yuǎn)為公司派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，董事會(huì)聘任；由地鐵公司派出財(cái)務(wù)經(jīng)理，董事會(huì)聘任；由遠(yuǎn)為公司派出合同預(yù)算部經(jīng)理；? 由于市場(chǎng)變化因素，項(xiàng)目商場(chǎng)部分的出租和出售應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)具體情況，甲、乙雙方另行協(xié)商決定，以利潤(rùn)的最大化為原則；項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱(chēng) X 市地鐵有限公司 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司住 所 X 市福田區(qū)深南大道 4009 號(hào)投資大廈 9 層 X 市 X 區(qū)人民南路深房廣場(chǎng) B 座 24 層之一法定代表人 陳玉明 鄧家貴注冊(cè)資本 100,000 萬(wàn)元 3,000 萬(wàn)元（實(shí)收資本：3,000 萬(wàn)元）企業(yè)類(lèi)型 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào) 4403011003771 4403012026431經(jīng)營(yíng)范圍地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)和綜合利用；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)，物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含限制項(xiàng)目）。X 市地鐵有限公司是 X 市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，X 市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)是公司唯一股東。公司注冊(cè)資本 3,000 萬(wàn)元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)近 5,000 萬(wàn)元人民幣，已完成高科技項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計(jì) 2,600 萬(wàn)元人民幣。 研究工作依據(jù)? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）X ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)）? 《關(guān)于規(guī)范 X 市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （X 市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)）? 《X 建設(shè)工程價(jià)格信息》? 《X 市 X0104 號(hào)片區(qū)[ 東門(mén)地區(qū)]法定圖則》LH0101/01? 《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)? 《X 市規(guī)劃與國(guó)土資源局用地方案圖》 （2022610）? 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號(hào)? 《X 地鐵一期工程老街站換乘綜合體及上蓋物業(yè)工程方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》? 《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書(shū)》? 《地鐵老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》? 企業(yè)提供的其它相關(guān)資料2 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性本項(xiàng)目為 X 市第一個(gè)地鐵上蓋物業(yè)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)是非常有必要的：? 地鐵上蓋將充分發(fā)揮地鐵對(duì)城市沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化示范作用；? 項(xiàng)目的建成將對(duì)建立城市交通接駁體系，舒緩東門(mén)擁擠交通現(xiàn)狀有積極貢獻(xiàn)；? 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)周邊區(qū)域繁榮發(fā)展；? 發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)良性發(fā)展示范作用；? 加強(qiáng)港深經(jīng)貿(mào)往來(lái)；? 增加政府稅收，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目將充分體現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。目前合作雙方已取得《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案、土地出讓手續(xù)、報(bào)批的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)正在辦理制作中。 經(jīng)濟(jì)效益可行 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度由于本項(xiàng)目處于地鐵 3線(xiàn)換乘體上蓋，因此地上工程的開(kāi)工時(shí)間取決于地下 4 層換乘部分工程的完工時(shí)間。 ? 資金籌措本項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資及銷(xiāo)售回款。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)值 4,383 詳見(jiàn)報(bào)告第 42 頁(yè)相關(guān)內(nèi)容5 銷(xiāo)售稅金及附加 1,5216 利潤(rùn)總額 6,8657 稅后利潤(rùn) 5,835 扣除所得稅后利潤(rùn)8 成本利潤(rùn)率（稅前） %9 成本利潤(rùn)率（稅后） %10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 4,23511財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） %12 動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期從地上工程開(kāi)工起計(jì)算13 貸款償還期 1 年3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使用所需要使用的土地尚未辦理出讓手續(xù)，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理，因此合作雙方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案能否及時(shí)得到政府的批準(zhǔn)有一定的不可預(yù)見(jiàn)性，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)的正常報(bào)批產(chǎn)生影響。 防范建議? 加快合作雙方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的制訂，盡早獲得政府批準(zhǔn)；? 落實(shí)地下 4 層換乘空間的設(shè)計(jì)方案，盡早確定工程計(jì)劃和竣工時(shí)間；? 在工程準(zhǔn)備期內(nèi)作好項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查，尋求專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)代理公司合作；? 向政府申請(qǐng)有關(guān)地價(jià)減免、延期支付的優(yōu)惠政策，減少前期地價(jià)支付的資金壓力，降低資金籌措風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查，香港地鐵公司在 X 地鐵 4線(xiàn)建設(shè)開(kāi)發(fā)與政府達(dá)成協(xié)議，X 其沿線(xiàn)土地的出讓地價(jià)實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)，本項(xiàng)目為 X 地鐵地沿線(xiàn)第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其成功與否將直接影響未來(lái)地鐵沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)與投資者的信心，因此建議向政府申請(qǐng)一定的地價(jià)優(yōu)惠。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2022 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長(zhǎng) %，雖略低于2022 年增長(zhǎng) %的水平，但仍然保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 17,169 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。，商品房銷(xiāo)售面積增速高于竣工面積。2022 年會(huì)在不放松宏觀調(diào)控的同時(shí)，著力解決好商品房結(jié)構(gòu)不合理和平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展。別墅用地叫停，別墅用地供應(yīng)減少，短期內(nèi)刺激市場(chǎng)放量，未來(lái)兩年別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量明顯放大，早期囤積在開(kāi)發(fā)商手上的大量土地開(kāi)始放出。 ，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城