【正文】 定的控制性規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃上可行。X 法律基本可行根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號內(nèi)容，項目使用宗地為協(xié)議用地，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實業(yè)公司合作開發(fā)，在具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。 市場可行住宅可行項目住宅公寓約 250 套，以小戶型 1 房和 2 房為主、每戶面積約 26~62 平方米，兼有少量復(fù)式公寓，與目前周邊暢銷樓盤戶型吻合，供應(yīng)量不大，應(yīng)能取得良好的銷售業(yè)績；另外考慮到目前 X 市場上單身公寓暢銷的情況，可采用提高項目的實用率（例如招商地產(chǎn)“ 城市主場”項目等） ，配有中高檔裝修和家用電器的情況下的以 8,500 元/ 平方米的價格銷售符合目前的市場客戶需求，將會受到市場的青睞。因此本項目商業(yè)的銷售及出租經(jīng)營可以預(yù)期將取得良好的市場可實現(xiàn)性。根據(jù)項目地上部分的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力等綜合分析，我們確定本項目施工總進(jìn)度計劃如下：在地下 4 層換乘部分竣工后開始本項目地上工程建設(shè)，建設(shè)周期為 4 個季度，在開工后的第 3 季度公寓開始銷售、第 4 個季度商業(yè)開始銷售，地上部分開工后第 7 季度基本完成銷售工作。銷售費(fèi)用為二層商業(yè)銷售率 95%、三層商業(yè)銷售率 75%，公寓銷售100%的情況下計算所得。按照 X 一般房地產(chǎn)開發(fā)要求，土地地價款需在簽訂土地合同后一次性支付，項目總投資為 25, 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價款及前期費(fèi)用 15,200 萬元，另外需要向銀行融資 5, 萬元，銷售收入 5, 萬元。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號 項 目 指標(biāo) 備注1 占地面積 5,2 總建筑面積 30,526 包括：地下設(shè)備轉(zhuǎn)換 1,086 平方米，地上 29,440,3 項目總投資 25,813 包括公交車總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓、地下設(shè)備轉(zhuǎn)換面積等部分4 項目經(jīng)營收入 34,199 包括銷售期內(nèi)實現(xiàn)的銷售收入和未售經(jīng)營部分物業(yè)的現(xiàn)值 項目銷售收入 29,816 指銷售期內(nèi)所得，項目銷售收入按開工后第 3 季度至第 7 季度內(nèi)銷售期商業(yè)銷售收入 21,338公寓銷售收入 8,478二層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為95%；三層商業(yè)銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為75%；公寓銷售價格為 萬元/平方米，銷售率為100%。 建筑主體風(fēng)險本項目地上部分工程需要在地鐵換乘部分（地下 4 層）竣工后方可施工，而目X 前地鐵 3線的規(guī)劃剛剛完成評審，具體的開工日期尚未確定，對本項目開工、建筑竣工時間有較大的影響。 市場風(fēng)險 目前區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢平緩，如何制定合理的市場定位營銷策略，特別是商業(yè)部分，在招商經(jīng)營管理上樹立投資者信心，是項目開發(fā)成功的保障。 關(guān)于地價的建議本項目為地鐵上蓋綜合項目，而且地鐵公司作為開發(fā)主體之一直接參與項目投資及權(quán)益分配，考慮本項目地價成本占總投資比例達(dá) 60%，達(dá) 億元，為保證本項目的開發(fā)建設(shè)與地鐵實現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運(yùn)營） ，緩解項目自籌資金的壓力顯得尤為重要，因此我們建議：根據(jù)對項目的分析，因地下 4 層地鐵換乘空間的建設(shè)占用了地上項目本應(yīng)具有的地下車庫及地下設(shè)備空間，為了滿足地上商業(yè)及公寓的停車就需要開發(fā)商建設(shè)立體停車場或與周邊項目共同開發(fā)停車空間，或有償使用周邊其它項目的停車位，相對增大了投資成本和后期經(jīng)營成本，因此可以向政府申請因地下車庫的缺失而核減地價。建議可向政府申請分期交納地價款。4 可行性研究結(jié)論? 本項目的成功開發(fā)與實施，將會產(chǎn)生重大社會效益和深遠(yuǎn)的歷史影響，為國內(nèi)的地鐵開發(fā)營運(yùn)創(chuàng)造新的開發(fā)模式，并取得社會、經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收；? 項目滿足城市規(guī)劃，開發(fā)產(chǎn)品在市場具備突出競爭優(yōu)勢，市場可行；? 根據(jù)測算，本項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益好，具有較高的投資回報；? 本項目的合作雙方已取得政府原則同意，開發(fā)經(jīng)營方案還需要及時獲得審批，以便完善土地出讓及后期開發(fā)建設(shè)手續(xù)；? 本項目為兩條地鐵換乘上蓋物業(yè)，因此在規(guī)劃、建設(shè)中需要給予統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計，以明確其開發(fā)及竣工時間；? 為保證本項目的開發(fā)建設(shè)與地鐵實現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運(yùn)營） ，緩解項目自籌資金的壓力顯得尤為重要，建議可向政府申請合理的減免、分期支付的優(yōu)惠政策；? 本項目其它風(fēng)險可以控制，因此其開發(fā)建設(shè)基本可行。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20,744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值72,387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43,384 億元，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn)：。一季度完成投資 1,820 億元，比上年同期增長 %；上半年完成投資 4,924 億元，增長 %；前三季度完成投資 8,357 億元，增長 %；全年完成投資 13,158 億元，增長 %。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 8,837 億元，比上年增長 %，增速比上年降低 個百分點(diǎn)。，占資金來源比重有所降低。其中，國內(nèi)貸款 3,158 億元，僅增長 %；企業(yè)自籌資金 5,208 億元，增長 38%；其他資金 8,563 億元，增長 %；銀行貸款占全部資金來源的比重為 %，比上年降低 個百分點(diǎn)。全年完成土地開發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積 19,740 萬平方米，比上年下降 %，而上年是增長 %；本年購置土地面積 39,785 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)。全年商品房施工面積140,451 萬平方米，比上年增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)?？⒐っ娣e 42,465萬平方米，僅增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)；商品房銷售面積 38,232 萬平方米，增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)。2022 年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長 %，為 1998 年以來的最高增幅。到 12 月末，全國商品房空置面積 12,326 萬平方米，比上年末下降 %。2022 年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行態(tài)勢表明：國家采取的一系列宏觀調(diào)控政策取得了初步效果，房地產(chǎn)市場運(yùn)行質(zhì)量有所提高。 土地市場不斷規(guī)范隨著國家對土地市場調(diào)控的加強(qiáng)，近年來國家關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了針對規(guī)范土地市場的各種新規(guī)定，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 11 號令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場。 利率政策調(diào)整對于房地產(chǎn)市場的影響面對“瘋長”的房價，2022 年 3 月 16 日晚，人民銀行宣布，自 3 月 17 日起實行以下政策：四年和五年期的房貸年利率，從 %調(diào)整為下限 %。五年以上期限的房貸，從 %調(diào)整為下限 %。這次預(yù)料之中的央行調(diào)息調(diào)整對于整個房地產(chǎn)市場影響不會太大，首先它給貸款人增加的小額負(fù)擔(dān)不足以抵消消費(fèi)者的購房欲望，以總房款為 100 萬元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬元，分 15 年還清。因此就從這次調(diào)息本身來說，本次調(diào)息根本不足以抑制目前“過熱”的房地產(chǎn)市場。我們認(rèn)為：第一、這次調(diào)息的信號意義大于政策本身；第二、央行地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)的真實意圖不是要讓房地產(chǎn)市場向下，而是要改變其上升的速率，所以，從長期看房地產(chǎn)價格增幅整體下降將不可避免；第三、調(diào)控有利于房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、同時也有利于具備一定實力和品牌的公司發(fā)展；第四、系列政策的出臺主要是針對房地產(chǎn)投機(jī)者，而不是針對真正購買者因此對于房地產(chǎn)市場比較正常的區(qū)域，影響也不是很大。房地產(chǎn)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。但對房地產(chǎn)稅開征后，對房地產(chǎn)市場帶來的影響，我們認(rèn)為：第一、在市場未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅的開征對于目前的投機(jī)炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫，相應(yīng)地對于房地產(chǎn)的投機(jī)需求也會有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價格下降不會很大。但同時，也使消費(fèi)者供房的壓力大大增加。2 X 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 X 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀統(tǒng)計顯示，2022 年，X 市經(jīng)濟(jì)總量再上新臺階，生產(chǎn)總值突破 3,000 億元大關(guān)，將達(dá)到 3, 億元。增幅是1996 年以來僅次于 2022 年的又一高位。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為今年的 ：：。數(shù)據(jù)來源來源于統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報 居民消費(fèi)、收入呈上升態(tài)勢近年來，X 社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人口快速增加，市場規(guī)模擴(kuò)大，居民購買力提高，消費(fèi)升級加快，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù) 200 戶城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查資料顯示，2022 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為27, 元，比上年同期增長 %，居民收入水平進(jìn)一步提高。隨著中興路北側(cè)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號線、大學(xué)城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度。2022 年 X 市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。從 X 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，由于較早地采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)?？⒐っ娣e 6 年首次出現(xiàn)減少 2022 年商品房施工面積為 萬平方米，同比上漲 %，商品房竣工面積則出現(xiàn)了較大的下降，全年共竣工商品房 萬平方米，同比減少 %，自 1997 年連續(xù) 6 年持續(xù)增長后首次出現(xiàn)減少。2022 年全市住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2022 年增長 %；商業(yè)用房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。X 商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡：2022 年，X 市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 %。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)供給于 2022 年初得到有效控制，當(dāng)年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。商品房價格水平小幅上漲，商鋪、寫字樓平均交易價格小幅下降：根據(jù) X 市網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計，2022 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5,980 元/平方米，與 2022 年相比上漲了 %；寫字樓平均交易價格為 9,997 元/平方米，比上年同期下降了 %；商鋪平均交易價格為 12,463 元/平方米，比上年同期下降了 %。 房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)增階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 X 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位: 美元發(fā)展時期 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面；? 二手房市場將進(jìn)一步快速發(fā)展，二手住宅價格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產(chǎn)市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動。片區(qū)的功能定位是：“①全市中心區(qū)的重要組成部分和以商業(yè)為主的中心區(qū)。 ”本次研究宗地的《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)規(guī)定建設(shè)情況符合政府公布的《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃上可行。1997 年前后，東門片區(qū)開始對片區(qū)進(jìn)行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設(shè)用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現(xiàn)，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場日益增加的商業(yè)、居住需求。南海中心、萬科彩園等樓盤都曾是該片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)。2. 2 住宅房地產(chǎn)市場 住宅房地產(chǎn)市場概況作為 X 市歷史最悠久的商業(yè)城區(qū)，東門目前可供開發(fā)的土地已日顯珍貴。近年來隨著片區(qū)土地資源減少，99 年以來項目的建筑類型基本上以拆遷后建筑高層為主，很大一部分為商住結(jié)合的單棟樓體。目前，東門中心地段樓盤均價為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國貿(mào)商圈內(nèi)樓盤項目均價500 元/平方米左右。片區(qū)住宅的銷售