【正文】 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等 各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 精品文檔 精心打造 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)現(xiàn)代花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 精品文檔 精心打造 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： ：主要包括以下幾個(gè)方面 a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。本公司將采取抵押貸款，以 工程設(shè)備作抵押。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在 近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)人民幣。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉 升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。 ② 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。 4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 營(yíng)銷部 ： 負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 二 .現(xiàn)場(chǎng)工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B 辦理開(kāi)工報(bào)告。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 采購(gòu)部 ： 負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、 設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理 。 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。 二．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。 三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此 污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪 聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。 二．施工期環(huán)境影響分析 1. 施工期污染源 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。在?dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從 高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 (2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 (延時(shí)自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷 片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié) 能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 精品文檔 精心打造 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。山水環(huán)抱，人杰地靈。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 5 分鐘就可到達(dá)。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。 其理由： 通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué) ，南至南湖。 擁有便利的交通條件。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 其他用地 萬(wàn)㎡ 四 、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 4) 智能 化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 精品文檔 精心打造 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方精品文檔 精心打造 米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 另外知名企業(yè)得到追捧。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 ，按揭的作用。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從 原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 半島尊邸取得了開(kāi)門紅，銷量在 4000 平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫(kù)面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 精品文檔 精心打造 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 據(jù) 2021年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫字樓平均價(jià)格為 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。