【正文】 本項目完成后，預計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預計累計未分配利潤為 萬元。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。讓蒲氏集團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 41 十七、組員評價 38 十六、附圖、附表 31 十二、財務評價 12 五、節(jié)能節(jié)水措施 16 六、環(huán)境影響評價 19 七、勞動安全 衛(wèi)生與消防 22 八、組織機構與人力資源配置 28 十一、融資方案 36 十五、研究結論與建議 公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經營理念，開拓進取?，F(xiàn)在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。 二．項目概況 擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、精品文檔 精心打造 開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 技 術 經 濟 指 標 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注 意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面 積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。 三．價格預測 據調查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入， 銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，精品文檔 精心打造 致 使房價上漲。 ，由于房地產市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 四 ． 競 爭 力 分 析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。 據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。總居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 ：煤氣管道安裝到廚房。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內設保安。 精品文檔 精心打造 欄桿：起安全保護作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據 造就武漢市建設規(guī)劃的要求。 滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。 選址位置二： 擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 一．項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構成成分、結構 形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其 始就在這里，交通方便。如菜場、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。云集的高校帶來濟濟人才。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。 2. 污水處理 本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。 建筑 節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/傳熱系數(shù) =() 外墻：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=() 樓梯間：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫精品文檔 精心打造 砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 地基處理采用 CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 ；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠程控制裝置； GRC隔 墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。建立完善的給精品文檔 精心打造 水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及 施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機 95 電錘 100105 空壓機 7585 手工鉆 100105 打樁機 95105 無齒鋸 105 底板與結構階段 混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機 100110 電據 100110 云石機 100110 電焊機 9095 多角磨光機 100115 精品文檔 精心打造 空壓機 7585 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值 土方階段 7585 75 7585 55 結構階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 (2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。 (1)地下車庫廢氣 現(xiàn)代花園建有 240 個停車位的停車場，地下車庫面積 4820，層高約 。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗 水量每天 480 立方米。 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方 案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人 體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險性作業(yè)危害。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。 1．火災危險性分析 分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。在制定管理方案時