【正文】 一．敏感性分析 敏感性分析表（見(jiàn)附表 13） 敏感性分析圖（見(jiàn)附圖 5。 提高人們的住房質(zhì)量， 提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè) 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)精品文檔 精心打造 題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周?chē)慕煌l件較好。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。 2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為 萬(wàn) 元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表） 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /銷(xiāo)售收入 100％＝ ％ 精品文檔 精心打造 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金 流動(dòng)資 金估算表（見(jiàn)附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見(jiàn)附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見(jiàn)附圖 5） 三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬(wàn)元。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房精品文檔 精心打造 地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中有兩種銷(xiāo)售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 情況會(huì)較好。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。 2．用銀行貸款 萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其 他費(fèi)用等。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 精品文檔 精心打造 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見(jiàn)費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶(hù) 996 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 130 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 精品文檔 精心打造 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。目前， 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 雨，污水排放： 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線(xiàn)和 DN1800 毫米的污水管線(xiàn)，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400 萬(wàn)人民幣。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納 能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 精品文檔 精心打造 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶(hù)數(shù) 996 戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021 年 7月開(kāi)工，至 2021 年 6 月竣工，總工期 2 年。職員可以登錄到 公司 主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn) 。 5. 培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培精品文檔 精心打造 訓(xùn) 課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn) 行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。 培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得 到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 二．勞動(dòng)定員 部 門(mén) 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 精品文檔 精心打造 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購(gòu)部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷(xiāo)售管理 其中：營(yíng)銷(xiāo)部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 三．員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng) ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī)銷(xiāo)售策劃工作。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí) 妥善處理。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 精品文檔 精心打造 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀(guān)、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車(chē)場(chǎng)管理 工作。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 精品文檔 精心打造 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷(xiāo)售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷(xiāo) 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理 。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析 分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。 精品文檔 精心打造 4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 2．安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人 體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。 1)有毒有害物品的危害。 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方 案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 四．公眾參與 現(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、