【正文】 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 37 十四、 風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 項目建設對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 三．社會評價結(jié)論 總 的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關(guān)山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。 二．項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要 想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。 除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。 十三、社會評價 一．項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量 ，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 十二、財務評價 一．設項目法人項目財務評價 、銷售稅金及附加估算表 （見附表 6） （新設項目法人項目）（見附表 7） 1）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算 可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 。 ，有選擇地租賃施工用機械設備。 風險因素和 風險程度分析表 序 號 風險因素名稱 風 險 程 度 災難性 嚴重性 較 大 一 般 1 市場風險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 34 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設 期 2021 2021 2021 2021 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設投資 建設期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關(guān)鍵因素。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 電信：本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū) 電話局從831 開設下屬分局解決。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由 臨海 宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 供 電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 時 間 任 務 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 30 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 九、項目實施進度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 7. 培訓信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服 務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。 6. 培訓積分制度。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓機構(gòu)進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。 ② 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈 感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、 聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。這種培訓由專任講師授課或主持。 4. 培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 3. 培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。 對此組織機構(gòu)進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債 務等責任。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 售后服務部 ： 負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 營銷部 ： 負責商品房的銷售和管理 。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 組織設計交底。 B 辦理開工報告。 2. 物資準備 3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設計計劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。 采購部 ： 負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。 財務部 ： 負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 負責 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 一．組織機構(gòu)設置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機構(gòu) ,經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu) .最高權(quán)力機構(gòu)是董事會 ,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制 ,董事會 由 8 人組成 ,董事長1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負責 .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設經(jīng)理 , 負責組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8人組成 .對公司的財務和職權(quán)予以監(jiān)督。 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 二．消防設施 消防設施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營 過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成 對人身的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 一．勞動安全衛(wèi)生 1．危害因素和危害程 度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 擬建項目的水污染源主要是生活污水。停車場設有兩個進出口。 三．項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土