【導(dǎo)讀】六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)····································································-20-

　　

【正文】 資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 6. 培訓(xùn)積分制度。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢(xún) ．人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服 務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到 公司 主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021 年 7月開(kāi)工，至 2021 年 6 月竣工，總工期 2 年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 29 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面 積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶(hù)數(shù) 996 戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。 該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： （ 1） 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200 戶(hù)居民每戶(hù) 13 萬(wàn)元計(jì)算共計(jì) 2600 萬(wàn)人民幣。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除 房屋面積 2800 平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)人民幣。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400 萬(wàn)人民幣。 時(shí) 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 30 項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 供 電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 臨海 宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū) 電話局從831 開(kāi)設(shè)下屬分局解決。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000 平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹(shù)木，安裝路燈。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 31 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見(jiàn)費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶(hù) 996 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 130 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 32 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成 功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資 金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要 資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱(chēng)為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、 通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房 33 地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中有兩種銷(xiāo)售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來(lái)購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬(wàn)元。 二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 序號(hào) 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷(xiāo)售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： ：主要包括以下幾個(gè)方面 a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 d．銀行借款的成本率。 風(fēng)險(xiǎn)因素和 風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng) 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 34 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，可以緩和資金矛盾。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉 ，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、銷(xiāo)售稅金及附加估算表 （見(jiàn)附表 6） （新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見(jiàn)附表 7） 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過(guò)表中計(jì)算 可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。 2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為 萬(wàn) 元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表） 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /銷(xiāo)售收入 100％＝ ％ 35 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金 流動(dòng)資 金估算表（見(jiàn)附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見(jiàn)附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見(jiàn)附圖 5） 三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿(mǎn)足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量 ，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量 臨海 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居住。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要 想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車(chē)流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周?chē)慕煌l件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿(mǎn)足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn) 36 題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。 三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總 的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì) 臨海 的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè) 率 吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè) 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 37 十四、 風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)現(xiàn)代花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見(jiàn)附表 13） 敏感性分析圖（見(jiàn)附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)