【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????筑工程公司，共畝。局和市規(guī)劃局辦理。報批方案工作已相繼開展。于1992年8月正式成立。萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，方米舊房改造開發(fā)項目。公司采取新工藝、新技術(shù)，財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益。和經(jīng)濟(jì)效益較好。華盛世”項目建議書的批復(fù)》；有土地使用權(quán)出讓合同》；制性詳細(xì)規(guī)劃》；院《“風(fēng)華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；省審計事務(wù)所驗資證明；參數(shù)》（第二版）；2021年五、六月建筑工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。

　　

【正文】 E 2826 90% 2543 合計 多層：180% 多層： 5020 多層：2789 43 高層：250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。250%=3166 元 /平方米 加權(quán)平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權(quán)平均價 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。 320701平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 394011平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 44 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強(qiáng)的項目作為 比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項目的交易日期是以 2021年 6 月 31 日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。 表 16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項目名稱 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價格 交通 繁華程度 小計 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 45 和嘉園 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，本項目地段目前的租金情況在 70 元 /月 /㎡左右，在兩年的開發(fā)時間后，預(yù)計租金能達(dá)到 80 元 /月 /㎡估算商鋪的售價。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）；K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N為收益年限 (按 50 年計算 )； R 為市場租金；λ為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 % =13661 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 11815 元 /平方米 46 （三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場 對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 12021 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 多 層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 47 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 項目投資估算 一、項目實施 進(jìn)度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下： 2021 年 6 月： 2021 年 6 月 25日 ~7 月 25 日： 2021 年 8 月 ~ 9月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~ 11 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月： 2021 年 3 月： 2021 年 7 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月~2021 年 12 月： 2021 年 11 月 ~2021年 2 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月 ~3 月： 2021 年 3 月 ~5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 2021 年 6 月 ~9 月： 2021 年 7 月 ~9 月： 2021 年 10 月 ~2021年 1 月： 2021年 8月 ~2021年5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 項目建議書批復(fù)。 48 編制可行性研究報告并批復(fù)。 建筑方案設(shè)計。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 施工圖紙設(shè)計。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī) 劃許可證。 工程開工，多層1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層1~4樓。 多層 5~8樓開始施工。 高層 4樓開始施工。 多層 1~4樓主體工程完工。 高層 1~3樓開始施工。 1~4 樓 設(shè)備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗收。 公共設(shè)施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗收。 正式全部入住。 工程施工進(jìn)度詳見附表 12。 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售 風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 12021 元；地下車位每個 15萬元，即 7500 元 /平方米； 49 三、銷售進(jìn)度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時限，所以 2021 年和2021 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2021 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 地下 100 個車位用于出售，車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%；地上 200 個車位用于出租， 50 出租期從 2021 年開始，出租率分別為 2021年 80%， 2021 年 90%， 2021 年至以后都為 100%，租金價格每月 100 元 /個，因考慮有使用率的問題，按 10 個月計算，即每年租金收入 1000 元 /個。 按國 民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價系統(tǒng)指導(dǎo)規(guī)則，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評價年限從出租期起一般為 5 年。 回款進(jìn)度詳見表 18。 表 18 ： 回 款 金 額 估 算 表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2021 2021 2021 2021 面積 銷售收入 面積 銷售收 入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 51 百分比 回款金額 百分比 回款金 額 百分比 回款金額 百分 比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 5 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 52 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計 15565 14889 8396 900 注：車位面