【正文】 (四) 生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開盤銷售。本項(xiàng)目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2003年3月竣工。銷售從2001年開始，計(jì)劃3年完成。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2001年2月—2001年3月
方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2001年3月 施工圖設(shè)計(jì) 　 2001年4月—2001年5月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2001年4月—2003年4月 竣工交付 　 2003年4月 銷售 2001年5月—2004年4月第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析一、 總投資估算，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。其中：（一），由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(1)土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。(2)。其中：l 普通公寓以700元/平方米計(jì)；l 躍層式公寓以900元/平方米計(jì)；l 公共建筑平均以850元/平方米計(jì)；l 電氣按30元/平方米估算；l 水衛(wèi)按20元/平方米估算；l 道路廣場按50000平方米面積，80元/平方米估算；l 綠化按80000平方米面積，20元/平方米估算。(3)。其中：l %估算；l %估算；l 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元/平方米建筑面積估算；l 供電貼費(fèi)按250元/KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）；l 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅26元/平方米估算；l 結(jié)建人防工程費(fèi)按24元/平方米估算；l 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；l ；l 。(3)。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的8%估算。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。(7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。（二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。二、 資金籌措及計(jì)劃（一）資金籌措 ，。（二）投資計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。2001—、。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。三、 銷售收入（一）房價(jià) 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。（二）銷售收入本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；、。詳見附表4“銷售收入估算表”。四、 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，%。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營業(yè)稅的11%。所得稅稅率按33%。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。總投資）100%=%銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，評價(jià)結(jié)果說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷售收入下降10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。臨界點(diǎn)分析是測算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。按本項(xiàng)目稅后利潤為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位項(xiàng) 目數(shù) 量單 位最低售價(jià)　　售價(jià)　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價(jià)格萬元/畝土地價(jià)格萬元/畝最高工程費(fèi)用萬元工程費(fèi)用萬元綜上評價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第八章 結(jié)論與建議房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭取早日開工建設(shè)。 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。 周密策劃項(xiàng)目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目營銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營銷優(yōu)