住宅樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-29 13:20本頁(yè)面
【正文】 在項(xiàng)目營(yíng)銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 周密策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷方案，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來(lái)贏得客戶。建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭(zhēng)取早日開(kāi)工建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。按本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位項(xiàng) 目數(shù) 量單 位最低售價(jià) 售價(jià) 普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量 銷量 普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價(jià)格萬(wàn)元/畝土地價(jià)格萬(wàn)元/畝最高工程費(fèi)用萬(wàn)元工程費(fèi)用萬(wàn)元綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià)結(jié)果說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷售收入下降10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見(jiàn)附表7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。銷售收入）100%=%詳見(jiàn)附表5“損益表”。 利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額為銷售收入減經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的11%。詳見(jiàn)附表4“銷售收入估算表”。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。三、 銷售收入（一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。2001—、。二、 資金籌措及計(jì)劃（一）資金籌措 。（二）經(jīng)營(yíng)資金。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。(3)。(3)。(2)。其中：（一），由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。銷售從2001年開(kāi)始，計(jì)劃3年完成。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開(kāi)盤銷售。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術(shù)根據(jù)南京市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。四、 消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫(kù)或地上車庫(kù)。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。l 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線電話二門。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。三、 公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等l 本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約13530KW，按68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè)9200KVA變配電所一座。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。另外，住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽(yáng)臺(tái)：3～5平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過(guò)中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬(wàn)M2其中住宅建筑面積萬(wàn)M2公建建筑面積萬(wàn)M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密
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