【正文】 建議加強(qiáng)項(xiàng)目后階段的準(zhǔn)備工作，保證建設(shè)資金的落實(shí)，加強(qiáng)工程實(shí)施的管理和監(jiān)督，開拓市場(chǎng)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高經(jīng)營管理水平。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。它的巨大投資價(jià)值和高尚的居住功能是一般住宅無法比擬的。項(xiàng)目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。第十二章 結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合?？谑袊窠?jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。項(xiàng)目經(jīng)營期三年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。（四）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。所以，從以上分析可看出，銷售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的貢獻(xiàn)都是最大，成本控制也非常重要。靜態(tài)投資回收期均小于3，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率取8%計(jì)算。三、財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，%，%，%。在損益計(jì)算中，計(jì)算各種稅金（詳見附表七“項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表”）。%計(jì)算，%。項(xiàng)目收入估算。經(jīng)營期內(nèi)銷售比例分別為2%、35%、63%。第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則《投資項(xiàng)目可行性研究指南》二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）銷售收入項(xiàng)目可售建筑面積：本項(xiàng)目為濱江豪庭工程，一期開發(fā)總建筑面積201778㎡，可售住宅面積為188642㎡，商鋪面積6612㎡。%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2012012013年三次還清。詳見附表七“項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表”。費(fèi)用估算詳見項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表二“項(xiàng)目總投資估算表”與“附表五”。第十章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)海南省相關(guān)定額文件類似建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定材料和設(shè)備價(jià)格信息二、估算范圍及金額本項(xiàng)目濱江豪庭都工程，一期開發(fā)總建筑面積201778㎡。（見附表） 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、進(jìn)度安排的說明根據(jù)市場(chǎng)情況和我國現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目前期階段——立項(xiàng)，申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)階段——項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營。公司設(shè)立了董事會(huì)及各經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，董事會(huì)是最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，管理上采用機(jī)動(dòng)靈活的體制，在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，公司一直以專業(yè)、高效、創(chuàng)新、誠信為企業(yè)的發(fā)展理念，提倡精兵簡(jiǎn)政，減少了中間環(huán)節(jié)，提高了整體工作效率，達(dá)到節(jié)約管理成本和控制的目的。d) 空調(diào)室外機(jī)擱板位置的設(shè)置均有利于室外機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的熱量交換，并防止對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。b) 對(duì)產(chǎn)生較大噪聲的機(jī)房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音吊頂，對(duì)外采用隔音門。C、噪聲與振動(dòng)控制a) 各專業(yè)設(shè)備選用低噪聲，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。B、廢氣：a) 廚房設(shè)置防回流的垂直排油煙道，在屋頂設(shè)無動(dòng)力風(fēng)帽自然排放廢氣。無車道防火分區(qū)設(shè)風(fēng)機(jī)送風(fēng)。四、暖通消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)范圍：防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)。所有的消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電的布線電纜均采用有機(jī)絕緣耐火電纜，穿金屬導(dǎo)管或封閉式金屬線槽敷設(shè)。消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電均采用雙電源末端切換。樓梯間及前室照明以及各設(shè)備用房的應(yīng)急照明按正常照明全額考慮，地下車庫及公共場(chǎng)所的應(yīng)急照明按正常照明的550%設(shè)置。在消防控制中心設(shè)置消防廣播機(jī)柜（與音響廣播、背景音樂合用）?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，手動(dòng)切斷有關(guān)場(chǎng)所的一般照明、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)等非消防電源。聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)的控制方式分為手動(dòng)控制和自動(dòng)控制兩種。于消防控制室內(nèi)各設(shè)置一臺(tái)集中報(bào)警控制器、火災(zāi)事故廣播柜（兼作為背景音樂）和聯(lián)動(dòng)柜。滅火器配置場(chǎng)所均按輕危險(xiǎn)級(jí)考慮, 手提式滅火器規(guī)格型號(hào)為MF／ABC2。面積較大的防護(hù)區(qū)采用多臺(tái)分散設(shè)置方法，并能同時(shí)啟動(dòng)，其動(dòng)作響應(yīng)時(shí)差不得大于2秒。無管網(wǎng)滅火系統(tǒng)由柜式預(yù)制滅火裝置、火災(zāi)探測(cè)器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警滅火控制器等組成。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)用水量為30L/S。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)計(jì)按中危Ⅱ級(jí)考慮，噴水強(qiáng)度為8L／min/m2,作用面積為160m2。水泵房設(shè)置消火栓加壓泵（一用一備）,保證水槍的充實(shí)水柱不應(yīng)小于10米，在5號(hào)樓的屋面設(shè)置一個(gè)消防水箱（18m3），保證消防時(shí)的前十分鐘用水，并在屋面設(shè)置增壓設(shè)施。水槍的充實(shí)水柱不小于10米。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置范圍：住宅樓及地下停車庫。在小區(qū)主干道路旁設(shè)置7個(gè)室外消火栓，消火栓間距不大于120米，而且室外消火栓距建筑物的外墻不應(yīng)大于40m。其中室外消防用水由市政管網(wǎng)直接供給，故消防水池（設(shè)于5號(hào)樓地下室）貯水量為252m3。（Ｑ＝30升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為１小時(shí)）。（Ｑ＝20升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)）。（Ｑ＝20升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)）。二、給排水消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)范圍室外消防栓系統(tǒng)；室內(nèi)消防栓系統(tǒng)；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)；建筑滅火器的設(shè)置。45米及以上部分采取防側(cè)擊雷及等電位措施。電子信息系統(tǒng)傳輸信號(hào)的出入口處，安裝適配的電涌保護(hù)器。變壓器低壓側(cè)中性點(diǎn)，采用公共接地裝置，利用建筑基礎(chǔ)做自然接地體，在樓層總配電箱，消防控制系統(tǒng)及各大型金屬設(shè)備構(gòu)件均預(yù)留接地端子，要求總接地電阻不大于1歐姆。天面沿建筑物周邊、屋脊及女兒墻等處應(yīng)安裝避雷帶，屋面非金屬物（如PVC透氣管等）應(yīng)設(shè)接閃器保護(hù)，避雷網(wǎng)格不大于1010或128米，引下線間距小于18米，建筑物外廓各對(duì)角上的柱筋應(yīng)被利用作為引下線。每戶用戶通過分機(jī)與入口主對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)，對(duì)來訪客人監(jiān)控，以便大樓住戶安全管理。其他公共建筑按需要設(shè)置一定數(shù)量的信息插座。每戶設(shè)置二到三個(gè)信息出線口。其他公共建筑按規(guī)定設(shè)置一定數(shù)量的電視出線口。每戶設(shè)置二個(gè)電視出線口。用戶電平要求75177。七、公共天線電視天線引市有線電視網(wǎng)至小區(qū)電視前端箱，再從電視前端箱以放射式布線至各單體建筑電視分配箱。住宅的客廳、主臥室均預(yù)留電話插座。六、電話系統(tǒng)從市電話局引一條大對(duì)數(shù)電話電纜至小區(qū)電信機(jī)房，經(jīng)機(jī)房配線架以放射式布線至各單體建筑電話分線箱。住宅每戶設(shè)置獨(dú)立電表計(jì)量。所有的消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電、公共道路照明的布線電纜均采用阻燃電纜，沿鋼管敷設(shè)。對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式供電；對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。四、高壓變配電系統(tǒng)：高壓配電采用單母線分段運(yùn)行方式，采用手車高壓開關(guān)柜，高壓開關(guān)選用10KV真空斷路器，直流操作系統(tǒng)；遮斷容量要求為5000KVA。引一路10KV市電作為正常工作電源，另配柴油發(fā)電機(jī)作為消防應(yīng)急電源。5）建筑物電子信息防雷技術(shù)規(guī)范（GB503432004）6）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）7）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB500342004）三、變配電系統(tǒng)：電源：消防負(fù)荷、客梯及變頻調(diào)速生活泵按一類，其余按三類電氣負(fù)荷考慮。住宅樓三層以上采用自動(dòng)恒壓變頻供水，杜絕二次供水污染，節(jié)省能源。沖洗閥采用節(jié)水型延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥。水咀采用陶瓷閥芯的全塑產(chǎn)品。六、建筑節(jié)水設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取以下的節(jié)水措施，達(dá)到建筑節(jié)水的要求。室外采硬聚氯乙烯雙壁波紋塑料管。雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期p=1年，㎡。屋面雨水由雨水斗匯集后，通過雨水管排至室外雨水道。室內(nèi)糞便水經(jīng)管網(wǎng)收集排至化糞池經(jīng)三級(jí)處理后排至小區(qū)污水管網(wǎng)。水表的設(shè)置：小區(qū)的總進(jìn)水管上設(shè)總水表，住宅按一戶一表設(shè)置IC卡水表，水表的口徑均與進(jìn)水管管徑相同。為防止噪音。不同供水分區(qū)采用獨(dú)立的給水加壓設(shè)備。住宅采用自動(dòng)恒壓變頻給水設(shè)備供水,采用下行上給制。生活水池貯水量為200m3。第七章 公用工程第一節(jié) 給排水設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)范圍給水系統(tǒng)雨、污水排水系統(tǒng)建筑節(jié)水設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB509661999）2003年版三、給水方式水源：從市政自來水管網(wǎng)引兩條管徑為150mm的管道，作為小區(qū)內(nèi)的生活及消防用水水源。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為 二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年，建筑抗震設(shè)防類別屬丙類建筑；結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)本工程建筑使用要求及功能，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體 系；基礎(chǔ)選型：待地質(zhì)勘察后確定。地震基本情況:抗震設(shè)計(jì)烈度為 8度, 。第六章 土建工程第一節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)濱江豪庭項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：一期總建筑面積：201778平方米容積率：建筑密度：%綠化率:%停車位：2100個(gè)。在條件允許的情況下，考慮利用太陽能，使用太陽能熱水器等。配備加蓋垃圾容器，實(shí)行垃圾袋裝制度。合理布置空調(diào)器散熱口，禁止在人行道或居民窗戶附近設(shè)置散熱裝置，防止產(chǎn)生噪聲和熱污染。統(tǒng)一設(shè)置住宅樓廚房排煙管道，廚房產(chǎn)生的油煙集中通過排煙管道在樓頂高空排放。 備用發(fā)電機(jī)房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量≤‰。聲環(huán)境按《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）的2類標(biāo)準(zhǔn)控制。二、環(huán)境治理生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處理廠集中處理之前執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池厭氧消化處理，三級(jí)化糞池容積保證污水在池中停留足夠時(shí)間。小區(qū)內(nèi)的各類廢氣的排放與控制按我國有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。整個(gè)小區(qū)的排水設(shè)計(jì)中做好廢、污水的處理，污水處理后排入市政管網(wǎng)。八、生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)生態(tài)社區(qū)是良性循環(huán)的社區(qū)，應(yīng)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在多層次人工植物群落中，通過植物與微生物之間的代謝作用，實(shí)現(xiàn)無廢物循環(huán)生產(chǎn)。盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。設(shè)計(jì)還對(duì)廚房、衛(wèi)生間作了精心考慮：廚房、衛(wèi)生間采用整體設(shè)計(jì)方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線布置以及采光通風(fēng)的要求，住宅戶型設(shè)計(jì)中認(rèn)真考慮了住戶生活需求，精心設(shè)計(jì)了門斗、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、起居室、臥室等各個(gè)功能空間的相互關(guān)系和相關(guān)細(xì)部，仔細(xì)推敲了建筑外觀造型的比例、尺度和色彩等諸多方面要素。戶型設(shè)計(jì)采用以起居廳為中心的全明住宅布置方式，合理安排起居廳位置，限制并減少直接開向起居廳的門，并盡量使其相對(duì)集中。而是符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。群體戶型組合可以非常靈活，通過豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造典雅而又現(xiàn)代的居住小區(qū)。戶型設(shè)計(jì)住宅戶型設(shè)計(jì)著重重視戶型多樣性的原則，功能合理，分區(qū)明確，以滿足不同層次的需求，實(shí)行多元化生活方式的有機(jī)融合。小區(qū)住宅建筑造型既注重協(xié)調(diào)又各具特色，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了識(shí)別性和領(lǐng)域感。在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑構(gòu)件，使屋頂?shù)妮喞挥凶兓?，打破單調(diào)感。七、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)原則遵從以人為本，節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保的設(shè)計(jì)理念。使小區(qū)道路和綠化融為一體，道路既是小區(qū)的，又是組團(tuán)的，既是車行空間又是綠化空間，形成交通，景觀，交往，休閑的復(fù)合系統(tǒng)。六、道路系統(tǒng)規(guī)劃道路系統(tǒng)以優(yōu)雅的曲線貫穿整個(gè)小區(qū)，其避免了直線性的視覺疲勞感，同時(shí)很好的限制了車速，保障了行人的安全。成為居民的日常游憩共享空間。形成植物與水域相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的由公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地組成的綠地系統(tǒng)。再在小區(qū)設(shè)置了配套的小區(qū)會(huì)所，在小區(qū)南入口設(shè)置了集中商業(yè)等服務(wù)設(shè)施.五、綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃按照居住人口規(guī)模、規(guī)劃布局形式，環(huán)境特點(diǎn)及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合的綠地規(guī)劃的布局。四、用地布局在規(guī)劃布局上，建筑采用線狀布局，整體小區(qū)相互不遮擋，視野開闊，通過效果良好，建筑點(diǎn)式和板式相結(jié)合，沿基地外圍布置，在用地內(nèi)側(cè)形成圍和的景觀中心，利于創(chuàng)造成規(guī)模的景觀環(huán)境。其次是通過具體的設(shè)計(jì)把優(yōu)秀的生活理念，時(shí)尚的生活品質(zhì)帶入“小區(qū)”市民的生活中，形成該居住區(qū)獨(dú)特的生活文化氛圍。將大自然的綠葉成蔭,鳥語花香帶入千家萬戶,融入日常生活是本項(xiàng)目最顯著的特色。自然而安靜的居住生活是人們所追求和向往的，同時(shí)也成為了時(shí)尚品位的