【正文】 協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，將誠信奉為立企之本。公司將繼續(xù)發(fā)揮并依托自身良好的資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出更多的企業(yè)形象，以最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益回報(bào)社會(huì)各界的關(guān)心和支持，為海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目2010年6月開工，預(yù)計(jì)工期24個(gè)月，即2012年6月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。詳見附表四及附表十。有利于打開本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件一、自然條件該項(xiàng)目位于?？谑小?，年平均相對(duì)濕度為81%。目前該小區(qū)附近生活服務(wù)配套設(shè)施齊全，已成為成熟的生活區(qū)，配套一應(yīng)俱全，人氣聚集，已經(jīng)形成了濃郁的居住氛圍。近年來，海南省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，海南良好的地理環(huán)境、潛力巨大的旅游資源，吸引不少島外購房者和投資者前來購房置業(yè)?；浐ｈF路的建成通車,進(jìn)一步改善了海南的交通條件,島內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交流會(huì)更快捷,更方便。細(xì)數(shù)?？诔鞘邪l(fā)展的5大利好，可以看出房價(jià)向上突破的可能性在增強(qiáng)。建海口綜合保稅區(qū)，這在全國是第四家。輕軌鐵路的修建受益最大的無疑是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)達(dá)的城市軌道交通，將帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶來了無限的價(jià)值空間。由此可見，具有全新超前設(shè)計(jì)理念，充分表現(xiàn)其相應(yīng)潛在客戶群生活方式的濱江豪庭項(xiàng)目的開發(fā)正適應(yīng)了海南房地產(chǎn)發(fā)展的需要。從海口、三亞銷售價(jià)格指數(shù)看，1至9月份，?？谛陆ǚ夸N售價(jià)格累計(jì)同比上漲1%，%。%，在全省各市縣中增長最快?！　《?、?？冢?，居全國第五位　　11月份，%，%，；%，%。%，%；%，%；%，%。增長16%；，%?！?2009年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)資金一直較為充裕，前三季度，%，%。　　從目前來看，三亞樓市活動(dòng)頻頻，購房人氣趨旺，預(yù)計(jì)12月份三亞樓市將繼續(xù)延續(xù)近幾個(gè)月來的火爆，掀起年末新一輪成交高峰?！　　　×?、海南東海岸線全線啟動(dòng)，遍地開花　　從三亞地區(qū)來看，依然領(lǐng)軍海南；位于陵水境內(nèi)的四個(gè)典型一線海景代表項(xiàng)目（清水灣、福灣、富力灣和紅磡香水灣）都開始趕上三亞，；　　萬寧興隆地區(qū)公寓樓銷售均價(jià)已經(jīng)接近5000元/平方；　　瓊海萬泉河地區(qū)樓盤銷售均價(jià)也逼近5000元/平方，甚至還有部分項(xiàng)目銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方（代表樓盤為萬泉豪庭三期）；　　文昌清瀾開發(fā)區(qū)城市銷售均價(jià)達(dá)到4500元左右/平方，一線沿海項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到6500元/平方；　　?？谖骱０兜貐^(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)9000元左右/平方，海甸島地區(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)7500左右/平方；　　綜上所述，海南東海岸線已經(jīng)進(jìn)入全面開發(fā)的發(fā)展階段，而且發(fā)展日趨城市，價(jià)格上揚(yáng)速度飛快，海南房地產(chǎn)業(yè)迎來飛速發(fā)展。　　八、國際旅游島催熱海南樓市銷售　　?？跇鞘薪诘幕馃?，與海南建設(shè)國際旅游島得到了國家的大力支持，《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》已經(jīng)獲得國務(wù)院的批準(zhǔn)。 　　九、旅游旺季 全面推動(dòng)?？跇鞘袩徜N　　當(dāng)步伐邁進(jìn)冬季的時(shí)候，北方早已冰封千里，海南，這時(shí)候迷人宜居的環(huán)境氣候優(yōu)勢(shì)全面體現(xiàn)?！　　　　　〉诙?jié) 優(yōu)質(zhì)資源依然是主要賣點(diǎn)　　　　　　在海南地區(qū)，項(xiàng)目所處地區(qū)，海景資源優(yōu)越或周邊自然環(huán)境優(yōu)越的項(xiàng)目，其銷售價(jià)格與銷售數(shù)量都在相比之下，領(lǐng)先于其他地區(qū)項(xiàng)目，尤其以海景資源為其先，海景資源非常優(yōu)越者，其銷售價(jià)格越貴，大部分靠近海邊的項(xiàng)目，也大打海景資源作為項(xiàng)目賣點(diǎn)。；，建設(shè)套數(shù)為3萬套；。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障?？谑械褪杖爰彝?、舊城（含城中村）改造拆遷戶的住房需求。重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)者，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)者，無償收回土地使用權(quán)。（3）區(qū)域優(yōu)勢(shì)：處于南渡江區(qū)域的“一帶兩中心”的核心地帶，與規(guī)劃中的新區(qū)府行政中心一路之隔，具有政府“政治、經(jīng)濟(jì)中心”的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)。2009年“濱江新城”規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)示著濱江板塊的開發(fā)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段，政府準(zhǔn)備投資100個(gè)億打造“濱江新城”。人們對(duì)海景充滿了向往，然而經(jīng)常居住在海邊的人知道，住在海邊問題多多。 “濱江地產(chǎn)”發(fā)展剛起步，房價(jià)還在低位運(yùn)行，隨著?？诔鞘械陌l(fā)展，南渡江兩岸的開發(fā)建設(shè)，“濱江地產(chǎn)”價(jià)值將會(huì)一路走開，如今的“濱江地產(chǎn)”將是?？谧罹呱禎摿Φ牡禺a(chǎn)。海南概念的股市和樓市風(fēng)聲再起，象海南的溫度一樣襲擊了投資者。特別是占據(jù)海南省4A級(jí)以上景點(diǎn)70%的三亞和海口，作為海南風(fēng)景名勝最多、最密集的地方，成為海南國際旅游島建設(shè)受益最顯著的兩個(gè)地區(qū)，也成為投資的首選勝地。他表示，這些人來買房子最終是買海南的自然環(huán)境，海南由于是中國唯一的熱帶島嶼，所以這個(gè)房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的。海南房地產(chǎn)仍具投資價(jià)值三亞、海口、瓊海、文昌等地再次成為炙手可熱的香餑餑，房價(jià)也因?yàn)閲H旅游島而不斷升溫。而且?？诋吘故鞘?huì)城市，其相應(yīng)的配套設(shè)施也很好。雖然現(xiàn)在價(jià)格也上漲不少，但與三亞上萬的價(jià)格相比仍然處于低位，仍然具有投資價(jià)值。三、規(guī)劃理念自然融入生活本項(xiàng)目的宗旨為“以人為本,健康生活”。居住演繹文化采用目前國際新潮的居住區(qū)設(shè)計(jì)思路,綜合運(yùn)用了生態(tài)學(xué)和城市設(shè)計(jì)理論的優(yōu)秀概念,以建立獨(dú)具特質(zhì)而與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住區(qū)文化氛圍的設(shè)計(jì)，針對(duì)信息時(shí)代感情生活節(jié)奏容易使人產(chǎn)生亞健康這一社會(huì)問題，把綠色生態(tài)空間引入居住區(qū)設(shè)計(jì)。遵循資源共享的原則，設(shè)置帶狀景觀空間，視野開闊，再沿帶狀景觀軸精心設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)，使該綠化綜合了小區(qū)和組團(tuán)兩級(jí)綠化功能，人們既可在住宅組團(tuán)的綠地上活動(dòng)，又很方便的選擇景觀大道上其他的綠地活動(dòng)。城市綠地與小區(qū)中心廣場(chǎng)相互結(jié)合，面向出入口，滲透各個(gè)住宅院落。又使其兩側(cè)空間收放有序，該結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)和綠地形態(tài)共同組成豐富變化的空間形態(tài)，使有限變多元化, 豐富了小區(qū)的內(nèi)涵。整個(gè)社區(qū)的建筑設(shè)計(jì)典雅、樸實(shí)、自然、現(xiàn)代。造型設(shè)計(jì)以體量，光影，虛實(shí)，等最基本的建筑語言表達(dá)建筑本體的現(xiàn)代感。戶型平面布局突出以人為本，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。入口處設(shè)置門斗作過渡空間，用于換鞋、換衣、放置雨具等。因此，加大窗戶、降低窗臺(tái)，設(shè)計(jì)弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對(duì)室外景觀一覽無遺。同是還做好噪聲的處理：住宅盡量遠(yuǎn)離車行道，臨近主干道的住宅山墻，盡量減少開窗數(shù)量或采用雙層玻璃。合理確定備用發(fā)電機(jī)、水泵、變配電及大樓送、排風(fēng)機(jī)等設(shè)備位置，并采取隔音、消聲和減振等措施。發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣經(jīng)排氣筒高空排放，排氣筒的高度和位置，應(yīng)以不影響周圍工作、學(xué)習(xí)生活環(huán)境和城市景觀為原則。固體廢物分類收集，并及時(shí)做好清運(yùn)工作。建設(shè)規(guī)范化排污口，排污口須按規(guī)范設(shè)置排放口標(biāo)志牌。地質(zhì)條件：待勘察后確定。生活給水系統(tǒng)：生活貯水池與水泵房均設(shè)在地下室。上下分成高低兩個(gè)供水分區(qū)，三至十四層為低區(qū)，十五至三十層為高區(qū)。管材：生活給水主干管、立管均采用鋼塑復(fù)合管，管件熱熔連接；支管采用給水PPR管，管件熱熔連接。消防電梯間底部設(shè)排水管，排至室外。管材：室內(nèi)采用PVC排水管粘接，PVC管采用每一層設(shè)置伸縮節(jié)。給水管材采用鋼塑復(fù)合管及PPR給水塑料管。公共衛(wèi)生間的洗臉盆、大小便器均設(shè)置紅外線感應(yīng)裝置。 根據(jù)小區(qū)的用電負(fù)荷分布，地下室設(shè)置專門的變配電房，供電半徑不超過250米。低壓配電系統(tǒng)：低壓配電系統(tǒng)采用TNS型，設(shè)專用保護(hù)零線（PE線），低壓配電采用單母線分段方式供電。每單體建筑物設(shè)獨(dú)立電表計(jì)量。每戶設(shè)置二個(gè)電話出線口。具體頻道數(shù)及場(chǎng)強(qiáng)在施工設(shè)計(jì)時(shí)與電視臺(tái)落實(shí)。住宅的客廳、主臥室均預(yù)留電視插座。住宅的客廳、主臥室及書房均預(yù)留信息插座。十、防雷與安全接地按二類防雷進(jìn)行考慮。為了防止雷電波，在各單體建筑電源總進(jìn)線處設(shè)置高能量防雷器。第三節(jié) 消防規(guī)劃一、建筑消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)：《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1688）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1386）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1487）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500961999）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500482005）汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5006797）總平面布局：建筑周邊設(shè)有環(huán)形消防車道，與城市道路相接，消防車道寬度大于4M，上空4M以下無障礙物，車道下管道，地溝按承受消防車輪壓設(shè)計(jì)，在消防車道與建筑物之間不種植高大喬木。室內(nèi)消防水量：144m3。消防用水量共計(jì)為：396m3。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：室內(nèi)消防水量為20升／秒，每根最小豎管流量為10L／S，每支水槍最小流量為5L／S。地下室設(shè)置消防貯水池及水泵房。 屋頂設(shè)置一個(gè)消防水箱（18m3），并在屋面設(shè)置增壓設(shè)備。柜式（無管網(wǎng)）自動(dòng)滅火裝置單機(jī)服務(wù)面積為50m2左右。三、電氣消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)：《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045952005）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ11688）.火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)采用控制報(bào)警系統(tǒng)。通過聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)消火栓泵、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、防煙、排煙、加壓送風(fēng)機(jī)系統(tǒng)的監(jiān)視和控制。平時(shí)作為背景音樂廣播，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防中心值班人員根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域，自動(dòng)或手動(dòng)切換到火災(zāi)緊急廣播，及時(shí)指揮、疏導(dǎo)人員撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的傳輸線路和50V以下供電控制線路，采用耐壓不低于交流300V/500V的多股絕緣電線或電纜；交流220/380V的供電或控制線路采用耐壓不低于交流450/750V的電線或電纜。設(shè)計(jì)依據(jù)：高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045952005）汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5006797）防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)地下室汽車庫各防火分區(qū)設(shè)風(fēng)機(jī)機(jī)械排風(fēng)兼火災(zāi)時(shí)排煙及自然排風(fēng)二種方式，風(fēng)量均按換氣次數(shù)6次/小時(shí)計(jì)算，有車道防火分區(qū)通過車道自然進(jìn)風(fēng)。b) 熱水器廢氣直接排出外墻，廢氣與脫排油煙道嚴(yán)格分開。c) 一般外門窗采用中空玻璃；對(duì)戶外有特別的噪聲源與振動(dòng)源部分，另采用專門的隔聲與隔振處理。二、海南昌海投資有限公司組織管理機(jī)構(gòu)如下。三、估算范圍及金額項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)(含前期安置補(bǔ)償費(fèi))及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成。四、資金籌措項(xiàng)目的資金來源為二部分：自有資金和借貸資金。詳見附表四及附表十。詳見附表三“銷售收入預(yù)測(cè)表”。%計(jì)，上述費(fèi)用等均計(jì)入項(xiàng)目總投資中，詳見附表二“項(xiàng)目總投資估算表”。分析過程詳見附表七“項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表”。（三）敏感性分析由附表十四：敏感性分析表可見，針對(duì)凈現(xiàn)值的敏感性分析，該項(xiàng)目的不確定性因素中，銷售價(jià)格為最敏感因素，項(xiàng)目總投資為次敏感因素；該項(xiàng)目的不確定因素中，針對(duì)內(nèi)部收益率所做的分析，銷售價(jià)格為最敏感因素，項(xiàng)目總投資為次敏感因素。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。結(jié)構(gòu)非常合理。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價(jià)值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。附表一主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程項(xiàng)目：濱江豪庭一期 單位：萬元序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1總建筑面積㎡ 　2總投資萬元 　3銷售收入萬元 　4總成本費(fèi)用萬元 　5銷售稅金及附加萬元 　6利潤總額萬元 　7所得稅萬元 　8稅后利潤萬元 　9投資利潤率　%　10投資利稅率　%　11資本金利潤率　%　12全部投資內(nèi)部收益率　%　13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元 年基準(zhǔn)收益率8%14靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 　15動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 　附表二項(xiàng)目總投資估算表