【正文】 、財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，%，%，%。靜態(tài)投資回收期均小于3，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（四）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，邊開(kāi)發(fā)，邊銷(xiāo)售，資金循環(huán)良好。第十二章 結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合海口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。它的巨大投資價(jià)值和高尚的居住功能是一般住宅無(wú)法比擬的。建議加強(qiáng)項(xiàng)目后階段的準(zhǔn)備工作，保證建設(shè)資金的落實(shí)，加強(qiáng)工程實(shí)施的管理和監(jiān)督，開(kāi)拓市場(chǎng)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期三年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。所以，從以上分析可看出，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的貢獻(xiàn)都是最大，成本控制也非常重要。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率取8%計(jì)算。在損益計(jì)算中，計(jì)算各種稅金（詳見(jiàn)附表七“項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表”）。項(xiàng)目收入估算。第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則《投資項(xiàng)目可行性研究指南》二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）銷(xiāo)售收入項(xiàng)目可售建筑面積：本項(xiàng)目為濱江豪庭工程，一期開(kāi)發(fā)總建筑面積201778㎡，可售住宅面積為188642㎡，商鋪面積6612㎡。費(fèi)用估算詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見(jiàn)附表二“項(xiàng)目總投資估算表”與“附表五”。（見(jiàn)附表） 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、進(jìn)度安排的說(shuō)明根據(jù)市場(chǎng)情況和我國(guó)現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目前期階段——立項(xiàng)，申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)階段——項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)。d) 空調(diào)室外機(jī)擱板位置的設(shè)置均有利于室外機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的熱量交換，并防止對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。C、噪聲與振動(dòng)控制a) 各專(zhuān)業(yè)設(shè)備選用低噪聲，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。無(wú)車(chē)道防火分區(qū)設(shè)風(fēng)機(jī)送風(fēng)。所有的消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電的布線(xiàn)電纜均采用有機(jī)絕緣耐火電纜，穿金屬導(dǎo)管或封閉式金屬線(xiàn)槽敷設(shè)。樓梯間及前室照明以及各設(shè)備用房的應(yīng)急照明按正常照明全額考慮，地下車(chē)庫(kù)及公共場(chǎng)所的應(yīng)急照明按正常照明的550%設(shè)置?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，手動(dòng)切斷有關(guān)場(chǎng)所的一般照明、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)等非消防電源。于消防控制室內(nèi)各設(shè)置一臺(tái)集中報(bào)警控制器、火災(zāi)事故廣播柜（兼作為背景音樂(lè)）和聯(lián)動(dòng)柜。面積較大的防護(hù)區(qū)采用多臺(tái)分散設(shè)置方法，并能同時(shí)啟動(dòng)，其動(dòng)作響應(yīng)時(shí)差不得大于2秒。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)用水量為30L/S。水泵房設(shè)置消火栓加壓泵（一用一備）,保證水槍的充實(shí)水柱不應(yīng)小于10米，在5號(hào)樓的屋面設(shè)置一個(gè)消防水箱（18m3），保證消防時(shí)的前十分鐘用水，并在屋面設(shè)置增壓設(shè)施。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置范圍：住宅樓及地下停車(chē)庫(kù)。其中室外消防用水由市政管網(wǎng)直接供給，故消防水池（設(shè)于5號(hào)樓地下室）貯水量為252m3。（Ｑ＝20升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)）。二、給排水消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)范圍室外消防栓系統(tǒng)；室內(nèi)消防栓系統(tǒng)；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)；建筑滅火器的設(shè)置。電子信息系統(tǒng)傳輸信號(hào)的出入口處，安裝適配的電涌保護(hù)器。天面沿建筑物周邊、屋脊及女兒墻等處應(yīng)安裝避雷帶，屋面非金屬物（如PVC透氣管等）應(yīng)設(shè)接閃器保護(hù)，避雷網(wǎng)格不大于1010或128米，引下線(xiàn)間距小于18米，建筑物外廓各對(duì)角上的柱筋應(yīng)被利用作為引下線(xiàn)。其他公共建筑按需要設(shè)置一定數(shù)量的信息插座。其他公共建筑按規(guī)定設(shè)置一定數(shù)量的電視出線(xiàn)口。用戶(hù)電平要求75177。住宅的客廳、主臥室均預(yù)留電話(huà)插座。住宅每戶(hù)設(shè)置獨(dú)立電表計(jì)量。對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式供電；對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹(shù)干式與放射式相結(jié)合的供電方式。引一路10KV市電作為正常工作電源，另配柴油發(fā)電機(jī)作為消防應(yīng)急電源。住宅樓三層以上采用自動(dòng)恒壓變頻供水，杜絕二次供水污染，節(jié)省能源。水咀采用陶瓷閥芯的全塑產(chǎn)品。室外采硬聚氯乙烯雙壁波紋塑料管。屋面雨水由雨水斗匯集后，通過(guò)雨水管排至室外雨水道。水表的設(shè)置：小區(qū)的總進(jìn)水管上設(shè)總水表，住宅按一戶(hù)一表設(shè)置IC卡水表，水表的口徑均與進(jìn)水管管徑相同。不同供水分區(qū)采用獨(dú)立的給水加壓設(shè)備。生活水池貯水量為200m3。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為 二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年，建筑抗震設(shè)防類(lèi)別屬丙類(lèi)建筑；結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)本工程建筑使用要求及功能，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體 系；基礎(chǔ)選型：待地質(zhì)勘察后確定。第六章 土建工程第一節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)濱江豪庭項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：一期總建筑面積：201778平方米容積率：建筑密度：%綠化率:%停車(chē)位：2100個(gè)。配備加蓋垃圾容器，實(shí)行垃圾袋裝制度。統(tǒng)一設(shè)置住宅樓廚房排煙管道，廚房產(chǎn)生的油煙集中通過(guò)排煙管道在樓頂高空排放。聲環(huán)境按《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）的2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)控制。小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)廢氣的排放與控制按我國(guó)有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。八、生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)生態(tài)社區(qū)是良性循環(huán)的社區(qū)，應(yīng)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在多層次人工植物群落中，通過(guò)植物與微生物之間的代謝作用，實(shí)現(xiàn)無(wú)廢物循環(huán)生產(chǎn)。設(shè)計(jì)還對(duì)廚房、衛(wèi)生間作了精心考慮：廚房、衛(wèi)生間采用整體設(shè)計(jì)方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置以及采光通風(fēng)的要求，住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)中認(rèn)真考慮了住戶(hù)生活需求，精心設(shè)計(jì)了門(mén)斗、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、起居室、臥室等各個(gè)功能空間的相互關(guān)系和相關(guān)細(xì)部，仔細(xì)推敲了建筑外觀造型的比例、尺度和色彩等諸多方面要素。而是符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。戶(hù)型設(shè)計(jì)住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)著重重視戶(hù)型多樣性的原則，功能合理，分區(qū)明確，以滿(mǎn)足不同層次的需求，實(shí)行多元化生活方式的有機(jī)融合。在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑構(gòu)件，使屋頂?shù)妮喞挥凶兓?，打破單調(diào)感。使小區(qū)道路和綠化融為一體，道路既是小區(qū)的，又是組團(tuán)的，既是車(chē)行空間又是綠化空間，形成交通，景觀，交往，休閑的復(fù)合系統(tǒng)。成為居民的日常游憩共享空間。再在小區(qū)設(shè)置了配套的小區(qū)會(huì)所，在小區(qū)南入口設(shè)置了集中商業(yè)等服務(wù)設(shè)施.五、綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃按照居住人口規(guī)模、規(guī)劃布局形式，環(huán)境特點(diǎn)及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合的綠地規(guī)劃的布局。其次是通過(guò)具體的設(shè)計(jì)把優(yōu)秀的生活理念，時(shí)尚的生活品質(zhì)帶入“小區(qū)”市民的生活中，形成該居住區(qū)獨(dú)特的生活文化氛圍。自然而安靜的居住生活是人們所追求和向往的，同時(shí)也成為了時(shí)尚品位的體現(xiàn)。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、 地理位置與用地現(xiàn)狀該項(xiàng)目位于南渡江邊，用地呈不規(guī)則偏西布局，北側(cè)為南渡江，整體開(kāi)發(fā)條件良好。此外，隨著跨越瓊州海峽的跨海大橋即將建設(shè)，?？谖骱０兑惨鹗袌?chǎng)的關(guān)注。對(duì)于剛剛獲批的國(guó)際旅游島規(guī)劃，很多投資者紛紛表示十分看好未來(lái)的發(fā)展前景，更有樂(lè)觀者認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還會(huì)火十年左右。事實(shí)確實(shí)如此，支持海南房?jī)r(jià)的，除了國(guó)際旅游島的獲批等政策因素外，更重要的是在于其熱帶的資源稀缺性。這一點(diǎn)從遍插國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商旗幟的200多公里三亞海岸線(xiàn)（今年110月，三亞市已累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80億元，同比增長(zhǎng)26%，投資規(guī)模位居海南省第一）和近期三亞持續(xù)升溫的購(gòu)房潮（據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，），就可以初見(jiàn)端倪。在海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略的刺激下，從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線(xiàn)上，投資幾十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐、加快濱江板塊發(fā)展政府在加快發(fā)展南渡江兩岸開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候，眾多大型企業(yè)也看好“濱江板塊”的發(fā)展前景，大舉進(jìn)入開(kāi)發(fā)“濱江地產(chǎn)”。海風(fēng)里帶有豐富的鹽成分，房屋經(jīng)常受海風(fēng)的侵襲，外墻容易被腐蝕，房間比較潮濕，家具、衣物、地板等經(jīng)常發(fā)霉，對(duì)人身體非常不好?！盀I江新城”被定位于海口市東南部區(qū)域公共服務(wù)中心、南渡江畔新型生態(tài)居住區(qū)，“濱江新城”將建成為休閑居注、旅游購(gòu)物、康體娛樂(lè)、商務(wù)辦公等功能齊全的新城區(qū)，?？跂|南部的城市副中心，發(fā)展前景輝煌。（4）發(fā)展優(yōu)勢(shì)：隨著濱江西路的開(kāi)通，東部高速公路、美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)的發(fā)展效應(yīng)將提升該地塊未來(lái)的土地價(jià)值、發(fā)展優(yōu)勢(shì)和升值空間。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的，按閑置地處置。規(guī)劃期內(nèi)（2008年2012年），單套建筑面積在90平方米以下的住房總建筑面積達(dá)到新建住房總建筑面積的70%；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。廉租住房保障?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭住房需求，在財(cái)政許可的情況下，兼顧部分低收入家庭的住房需求。2009年住房建設(shè)需求為：商品住房建設(shè)20833套，；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)5763套，；廉租住房建設(shè)613套。　　上述現(xiàn)象也從一個(gè)側(cè)面證明了海南目前的地產(chǎn)市場(chǎng)主要還處于一個(gè)以賣(mài)自然資源為主的初級(jí)階段。據(jù)?？诟骶皡^(qū)處了解，目前每天至少接待游客3000人，而三亞風(fēng)景區(qū)每天的游客量保持在13000人左右。據(jù)相關(guān)資料顯示，在海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”的戰(zhàn)略刺激下，目前已有上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南?！　∑?、?？冢嘿?gòu)房入戶(hù)政策初步完成 激活市場(chǎng)　　在今年3至4月份，?？谑姓嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)頻頻在不同場(chǎng)合上表示，海口將重啟“購(gòu)房入戶(hù)”政策，但一直未有正式文件出臺(tái)。　　四、三亞和?？谑袌?chǎng)表現(xiàn)步調(diào)不一　分地區(qū)來(lái)看，三亞在進(jìn)入“金九銀十”的黃金銷(xiāo)售季節(jié)后，銷(xiāo)售量持續(xù)上漲，三亞溫暖冬季的效應(yīng)日趨明顯?！　≌麄€(gè)11月三亞商品房簽約總套數(shù)1636套，總簽約金額達(dá)28. 1億元， ?！　∏叭径?，%。三、三亞：開(kāi)發(fā)資金充裕，但新開(kāi)工面積下降　　前三季度，%。新建住宅方面，%，居全國(guó)第五位，%；%，%。2009年111月，%，同比漲幅居全國(guó)第三位，%，同比漲幅居全國(guó)第二位。三亞投資規(guī)模最大。第三章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè)第一節(jié) 2009年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)析一、2009年海南房地產(chǎn)宏觀銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)　　據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逾190億元，房屋銷(xiāo)售面積約346萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額逾208億元。航天城建設(shè)。?？诰C合保稅區(qū)西移至老城工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，將在地理位置上與海南西部工業(yè)走廊連成一體，有利于擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)聚集和輻射效應(yīng)，從而加快海南實(shí)現(xiàn)新興工業(yè)省的目標(biāo)。這5大利好是：建設(shè)國(guó)際旅游島。優(yōu)越的自然條件,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費(fèi)理念,吸引了一批又一批島外人士前來(lái)海南購(gòu)房置業(yè)。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十年以來(lái)，全省能源、交通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。而且，本設(shè)計(jì)在小區(qū)入口、住宅、商場(chǎng)入口及庭園內(nèi)等處均考慮有無(wú)障礙坡道。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東北風(fēng)，年平均大風(fēng)日數(shù)172天（六級(jí)以上）。地處熱帶北緣，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年暖熱，雨量充沛。帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。十一、一期資金籌措（一）申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款25000萬(wàn)元；（二）企業(yè)自籌資金21000萬(wàn)元；（三）。十、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。七、組織管理公司下設(shè)：人力資源部、法律事務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部、投資項(xiàng)目部，具體領(lǐng)導(dǎo)和管理該項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)高效的行事作風(fēng)讓公司獲得了廣泛的市場(chǎng)肯定和客戶(hù)信賴(lài)，逐漸形成了自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α９境闪⒁詠?lái)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。公司制定了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，兼營(yíng)商業(yè)、裝飾工程和建筑材料等貿(mào)易業(yè)務(wù)，適度發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，逐步成為一家具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，本報(bào)告主要對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目總占地111732㎡（），開(kāi)發(fā)總建筑面積345296㎡。六、建設(shè)單位海南昌海投資有限公司成立于1994年，注冊(cè)資金人民幣2000萬(wàn)元，注冊(cè)地址?？谑泻８?號(hào)，法定代表人王廣良。絕版的繁華地段和穩(wěn)定的物業(yè)出租率，使公司獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金流和高額的投資回報(bào)率，為公司的持續(xù)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)