陽光商住樓可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 長治市城市發(fā)展總體規(guī)劃，壺關(guān)縣作為長治市的后花園，人們對(duì)該區(qū)域的期望值增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也將穩(wěn)步增長。2007年我市及本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14197元，在山西省居前列。2008年長治市房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨于理性，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)會(huì)放緩，市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步放大。壺關(guān)縣房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2008年普通商品房平均價(jià)格比上年增加約50元/平方米，2009年則保持緩升的態(tài)勢(shì)。（2）、2008年商品房銷售呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但下半年銷售有所回落，從2009年上半年，商品房銷售總體呈緩慢上升趨勢(shì)。二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：我縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。外地人、鄉(xiāng)下人富裕人員、企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商富裕人員、行政事業(yè)單位公職人員等人員的購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)基本完善，兩面臨街，政府各部門、學(xué)校、醫(yī)院、單位家屬樓左右毗鄰。壺關(guān)縣城南區(qū)域門面單價(jià)總體來說不是太高，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在附近幾個(gè)樓盤的帶動(dòng)下，以及隨著市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門面房面積適中，其門面銷售單價(jià)應(yīng)有很大的提升潛力。 ?。?）、主力客戶群定位：中高收入居民（包括臨時(shí)居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來縣人員。二、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。小區(qū)采取統(tǒng)一的燃?xì)?、集中地?zé)峁┡?、樓宇?duì)講系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。噪音：對(duì)鍋爐、供水等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)的消音措施，如在泵房設(shè)備布置上采取消音措施，車輛實(shí)行限速，以減少機(jī)動(dòng)車輛噪音。 （3）建筑物的墻壁結(jié)構(gòu)設(shè)保溫隔熱性能，如外墻，屋頂，地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能都按國家規(guī)定指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。（6）供電系統(tǒng)根據(jù)電網(wǎng)運(yùn)行情況，采取高壓或低壓補(bǔ)償。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。二、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)：開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“XX陽光商住樓”項(xiàng)目開發(fā)部，協(xié)同公司工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、綜合部完成該項(xiàng)目。市場(chǎng)部設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員五名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。 “XX陽光商住樓”擬計(jì)劃于2007年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，工程于2008年3月開始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約48個(gè)月，預(yù)計(jì)于2012年3月竣工，其銷（預(yù)）售周期約50個(gè)月。這些因素受國家政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，同時(shí)也受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)超過20％，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于1500元/M2，銷售率不會(huì)低于90％，所以該項(xiàng)目有盈無虧。（3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況分析來看，其項(xiàng)目開發(fā)后只要保證資金投入和施工進(jìn)度，其銷售前景較樂觀。 編制依據(jù)及參考資料：政府規(guī)劃文件政府統(tǒng)計(jì)部門經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告國家紀(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》建設(shè)部《民用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范》國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)本可研報(bào)告正文共22頁，附件5頁。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設(shè)計(jì)不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。（2）、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤的估算分析，房屋開發(fā)費(fèi)用依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即盈虧平衡的臨界點(diǎn)。通過對(duì)建設(shè)投入和收入比較，該項(xiàng)目具有非常樂觀的利潤空間。三、招標(biāo)及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃:前期開發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測(cè)繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 工程建設(shè)計(jì)劃：開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) 室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作建設(shè)場(chǎng)地的布置：以項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。工程技術(shù)部下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)：本項(xiàng)目施工期間的電、水均由縣城水電管理部門就近接入。（7）供水均采用變頻自動(dòng)供
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