陽光商住樓可行性研究報告-預覽頁
【正文】 A、B、C、D四個區(qū)，分四期完成，其中A區(qū)由1樓B、D、C、E和2樓共計五幢樓組成；B區(qū)由BBBBB6五幢樓組成；C區(qū)由CCCCCC7六幢樓組成；D區(qū)由DDDDDD7六幢樓組成。目前一期工程（A區(qū)）1樓B、C、D、E、2樓主體已竣工，（其中住宅套數(shù)160套，；儲藏室142間，；商鋪39間，），余下的配套設施正在緊張的施工中。三、項目性質(zhì)：本項目土地規(guī)劃為商住用地，地塊環(huán)境優(yōu)美、交通便利、各項市政設施及配套設施完善，隨著城市發(fā)展，本項目地塊及其項目將逐步增值。2004年以來，公司于壺關(guān)縣成功開發(fā)了XX花園一二期，虹橋花園一期、總建筑面積達8萬平方米，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益。2006年，%。全年全市在崗職工平均工資19398元，較上年增加3177元，%。 2008年，全世界的金融風暴雖然對我國有較大的負面影響，但是政府出臺了相應的政策，化解了這場金融風暴對壺關(guān)所帶來的不利影響，再加上壺關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的價格定位合理，到2008年底，房地產(chǎn)的銷價絲毫未受影響。從需求結(jié)構(gòu)來看，未來長治市商品住宅的需求結(jié)構(gòu)也會朁所變化，從長治歷年的商品住宅銷售面積統(tǒng)計情況看，整個市場的需求呈持續(xù)增大的趨勢，且在2007年達到了最騭水平。從需求方面看，中小戶型將是主要需求對象。（3）、不同戶型商品房銷售情況分析：2008年每套90140平方米范圍內(nèi)仍然是人們購買的主要對象，而每套140平方米以上面積的住宅需求則下降，說明中小戶型購買者人群增加，呈現(xiàn)出單價略升的勢態(tài)，但總套價2008年同上年相比卻變化不大。（3）、外地人、鄉(xiāng)下人富裕人員、企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商富裕人員等購房成為縣房地產(chǎn)市場的主力軍。政府對土地調(diào)控度加強，拍賣、掛牌土地等競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補效應逐步顯現(xiàn)，土地供應將更加規(guī)范。 第三章 用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置一、土地調(diào)查：項目占地為42074平方米（），屬縣域一級商住用地，地理位置優(yōu)越，土地增值趨勢明顯。出行，就學、就醫(yī)十分方便。住宅隨著縣城區(qū)域的拓展，壺關(guān)縣城南區(qū)域比其他一般商住樓項目的住宅銷售單價總體偏低，其原因于其各自項目本身的規(guī)劃設計以及區(qū)域內(nèi)城市配套設施有關(guān)系，因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細，設計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，本項目住宅銷售單價應該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預計的。（4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層以上為住宅。宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)、步行街。（二）、建筑設計要點：底層門面開間宜控制在34米之間，進深宜控制在15米左右。（三）、建筑風格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設計。前期物業(yè)管理工作由開發(fā)商組建的信譽度高、服務周到、有資質(zhì)的XX物業(yè)管理公司進行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會續(xù)簽合同或重新選聘物業(yè)公司。 污水：居住區(qū)污水主要有餐飲業(yè)廢水，生活，洗滌，洗浴，污水，所有污水都通過隔油，沉淀處理后排入市政下水管。 （4）建筑物內(nèi)外抹面，保溫層嚴格計算，做到室內(nèi)不出現(xiàn)結(jié)露滴水，門窗嚴密。充分利用自然條件，白天利用自然通風采光；采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制；在建筑物走道及樓梯間采用聲控開關(guān)，以達到節(jié)約用電的效果。施工力量的組織計劃：本項目施工力量由建設方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。管理人員的配備方案：項目開發(fā)部設項目經(jīng)理一名，負責對項目開發(fā)全過程實行領(lǐng)導管理，并對公司負責。擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況：工程技術(shù)部、財務部、市場部的培訓計劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。 第七章 經(jīng)濟社會效益評價一、項目資金來源及經(jīng)濟分析：根據(jù)公司實際情況，本項目采用連續(xù)性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：自籌資金8000萬元向中國工商銀行股份有限公司長治開發(fā)區(qū)支行申請開發(fā)貸款5000萬元工程總投資：見后表銷售收入估算：見后表二、銷售價格分析：經(jīng)過市場調(diào)查分析和比較，壺關(guān)縣本區(qū)域銷售價格預計為：多層住宅：平均價格1550元/m2商 鋪：平均價格2800元/m2地下室： 平均價格1000元/m2車 庫: 平均價格1000元/m2三、效益評價：小區(qū)的開發(fā)建設能帶動該區(qū)域的土地增值，人氣進一步聚集，改善了城南開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境，隨著政府對城南開發(fā)的進一步加強，該區(qū)域的住宅和商鋪有很大的增值空間。影響本項目稅前的主要因素分別是建筑成本，銷售價格和銷售率。 第九章 結(jié)論及建議一、結(jié)論：（1）、項目地塊所屬區(qū)域位置優(yōu)越，人氣進一步聚集，社區(qū)配套設施將趨于成熟，使得該區(qū)域成為壺關(guān)縣房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的熱點區(qū)域。二、建議：就項目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項目增多，但總體開發(fā)量并不大。 二〇〇九年五月23
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