陽(yáng)光商住樓可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 A、B、C、D四個(gè)區(qū)，分四期完成，其中A區(qū)由1樓B、D、C、E和2樓共計(jì)五幢樓組成；B區(qū)由BBBBB6五幢樓組成；C區(qū)由CCCCCC7六幢樓組成；D區(qū)由DDDDDD7六幢樓組成。目前一期工程（A區(qū)）1樓B、C、D、E、2樓主體已竣工，（其中住宅套數(shù)160套，；儲(chǔ)藏室142間，；商鋪39間，），余下的配套設(shè)施正在緊張的施工中。三、項(xiàng)目性質(zhì)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商住用地，地塊環(huán)境優(yōu)美、交通便利、各項(xiàng)市政設(shè)施及配套設(shè)施完善，隨著城市發(fā)展，本項(xiàng)目地塊及其項(xiàng)目將逐步增值。2004年以來(lái)，公司于壺關(guān)縣成功開(kāi)發(fā)了XX花園一二期，虹橋花園一期、總建筑面積達(dá)8萬(wàn)平方米，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2006年，%。全年全市在崗職工平均工資19398元，較上年增加3177元，%。 2008年，全世界的金融風(fēng)暴雖然對(duì)我國(guó)有較大的負(fù)面影響，但是政府出臺(tái)了相應(yīng)的政策，化解了這場(chǎng)金融風(fēng)暴對(duì)壺關(guān)所帶來(lái)的不利影響，再加上壺關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格定位合理，到2008年底，房地產(chǎn)的銷價(jià)絲毫未受影響。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)長(zhǎng)治市商品住宅的需求結(jié)構(gòu)也會(huì)朁所變化，從長(zhǎng)治歷年的商品住宅銷售面積統(tǒng)計(jì)情況看，整個(gè)市場(chǎng)的需求呈持續(xù)增大的趨勢(shì)，且在2007年達(dá)到了最騭水平。從需求方面看，中小戶型將是主要需求對(duì)象。（3）、不同戶型商品房銷售情況分析：2008年每套90140平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，而每套140平方米以上面積的住宅需求則下降，說(shuō)明中小戶型購(gòu)買(mǎi)者人群增加，呈現(xiàn)出單價(jià)略升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2008年同上年相比卻變化不大。（3）、外地人、鄉(xiāng)下人富裕人員、企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商富裕人員等購(gòu)房成為縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣、掛牌土地等競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，土地供應(yīng)將更加規(guī)范。 第三章 用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置一、土地調(diào)查：項(xiàng)目占地為42074平方米（），屬縣域一級(jí)商住用地，地理位置優(yōu)越，土地增值趨勢(shì)明顯。出行，就學(xué)、就醫(yī)十分方便。住宅隨著縣城區(qū)域的拓展，壺關(guān)縣城南區(qū)域比其他一般商住樓項(xiàng)目的住宅銷售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，只要我們?cè)陧?xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂(lè)觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤(pán)凝聚的人氣，銷售走勢(shì)也是可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)的。（4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層以上為住宅。宗地地勢(shì)平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)、步行街。（二）、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：底層門(mén)面開(kāi)間宜控制在34米之間，進(jìn)深宜控制在15米左右。（三）、建筑風(fēng)格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。前期物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)商組建的信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的XX物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽合同或重新選聘物業(yè)公司。 污水：居住區(qū)污水主要有餐飲業(yè)廢水，生活，洗滌，洗浴，污水，所有污水都通過(guò)隔油，沉淀處理后排入市政下水管。 （4）建筑物內(nèi)外抹面，保溫層嚴(yán)格計(jì)算，做到室內(nèi)不出現(xiàn)結(jié)露滴水，門(mén)窗嚴(yán)密。充分利用自然條件，白天利用自然通風(fēng)采光；采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制；在建筑物走道及樓梯間采用聲控開(kāi)關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。施工力量的組織計(jì)劃：本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。管理人員的配備方案：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況：工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部的培訓(xùn)計(jì)劃均按有關(guān)部門(mén)每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。 第七章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析：根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用連續(xù)性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資金通過(guò)兩種方式獲得：自籌資金8000萬(wàn)元向中國(guó)工商銀行股份有限公司長(zhǎng)治開(kāi)發(fā)區(qū)支行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款5000萬(wàn)元工程總投資：見(jiàn)后表銷售收入估算：見(jiàn)后表二、銷售價(jià)格分析：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析和比較，壺關(guān)縣本區(qū)域銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為：多層住宅：平均價(jià)格1550元/m2商 鋪：平均價(jià)格2800元/m2地下室： 平均價(jià)格1000元/m2車 庫(kù): 平均價(jià)格1000元/m2三、效益評(píng)價(jià)：小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能帶動(dòng)該區(qū)域的土地增值，人氣進(jìn)一步聚集，改善了城南開(kāi)發(fā)區(qū)的居住環(huán)境，隨著政府對(duì)城南開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步加強(qiáng)，該區(qū)域的住宅和商鋪有很大的增值空間。影響本項(xiàng)目稅前的主要因素分別是建筑成本，銷售價(jià)格和銷售率。 第九章 結(jié)論及建議一、結(jié)論：（1）、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位置優(yōu)越，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，使得該區(qū)域成為壺關(guān)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。二、建議：就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，但總體開(kāi)發(fā)量并不大。 二〇〇九年五月23
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