【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （3）要做精品。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。因此社會效益極為可觀。從社會效益來說某小區(qū)二期住宅樓建成后，可提供住宅170套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。三．結論與建議從經濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與某小區(qū)的競爭對手較少* 某小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述某小區(qū)的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。通過市場調查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。一．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。對社會的發(fā)展是有積極的作用。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。十二、財務評價一．設項目法人項目財務評價根據(jù)項目現(xiàn)金流量，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=1700萬元財務內部收益率(FIRR)=%經過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。，有選擇地租賃施工用機械設備。風險因素和風險程度分析表序 號風險因素名稱風 險 程 度災難性嚴重性較 大一 般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目小計201120121投資分年計劃70%30%建設投資25501785765建設期利息50小計2資金籌措自有資金1000貸款1000700300銷售款收入425029751275三．資金的使用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由某縣電信局解決。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由某城市建設部門統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。供氣：已由青蓮路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。雨，污水排放：青蓮路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從青蓮路新敷設的供熱干線接入。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計30萬人民幣。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。7. 培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。6. 培訓積分制度。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。這種培訓由專任講師授課或主持。4. 培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。營銷部：負責商品房的銷售和管理。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 組織設計交底。B 辦理開工報告。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設經理, 。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。二．消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護